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功。德。言
比較滿意的文章選集(416)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年8月16日

過份擴充,已立危牆之下()

(原文發表於2012830)

在過去兩年,各大主要地產代理為加強競爭力和擴大市場佔有率,不惜加大資源投放,不斷在全港各區擴張業務,同時積極招兵買馬,出現以高薪、高(甚至令人難以置信的超高)租金搶人、搶舖的情況。某大行早前便以50餘萬元月租爭奪奧運站一個建築面積僅600餘呎的舖位,每月呎租高達850元。

大行過往兩年的擴展,有諸多原因:

1.    低估此次前所未見環球經濟衰退的嚴重性,以為超低息、通脹及熱錢充斥就可以長期支撐樓市的旺勢,不待經濟復甦就搶佔灘頭;

2.    與主要對手互相猜忌,深恐對手大踏步前進使自己相形見絀。縱使對手不擴展,但祇要不縮,則自己亦絕不敢縮,有虧損都死撐,唯恐自縮會改變雙方力量的對比;

3.    自恃實力強橫,可以以擴軍備戰拖垮主要對手及中小行;

4.    最高領導人在形勢稍定及市況稍好(其實只是小陽春)就勝利衝昏頭腦,盲目看好後市,放鬆手腳讓好大喜功的下屬胡亂擴充。無為而治為患上柏金遜病的各路藩鎮諸候大開方便之門,終於一發不可收拾;

5.    擴大市場佔有率方法最常見有二:透過量的增加,即增加分行、兵員;透過質的改善,即強化分行兵將的素質,增強他們的戰鬥力。後者本小利大,安全係數高,本較前者可取,但由於費時費力,急功近利及練精學懶的大小諸候都捨後者而就前者,公司規模就糊裡糊塗地大了起來; 

6.     尤有甚者,某些區域經理(管理數間分行者)或聯席董事(管理十餘間分行者)由於無能,在某區不斷吃敗仗,竟然妄想透過多開分行以量取勝來扭轉形勢。

香港的地產代理盛行抄襲緊跟,中小行尤其如此。每當大行推出新措施、新政策,往往不考慮本身處境條件,就照抄如儀,死跟到底。對手做甚麼,它就做甚麼,認為這樣才是針鋒相對,才不會吃虧。這種情況,大行有時亦不例外。抄襲主義、死跟主義最終的結果,必然是事事被動,東施效顰,何必呢?!其實,真正的針鋒相對往往是反其道而行之,或另闢途徑。你要打陣地戰,我不必順你意嚴陣以待,一於打運動戰、游擊戰;你崇尚霸道,我則實施王道;你攻我這個破綻,我則反擊你更要命的氣門,一於圍魏救趙;你重量,我重質;你(過度)擴展,我(適度)收縮。總而言之,你打你的,我打我的,實不必被動地因應對手動作而同方向性質而動,特別是當你認為對手正採取不智策略或行動。只有這樣,你才可擺脫被動,爭取到主動。

但要注意,不要抄襲主義,不等於接受死硬的逆思維主義。有此思維的人,每每簡單地將人分為敵友,凡敵人反對的,我就擁護;敵人擁護的,我就反對。人貴有獨立思考力,大行今次大肆擴張,理由何在?我現時的處境怎樣?我該如何自處?想好答案,就採取對自己最有利的行動,而行動與大行的是雷同還是相反,縱使不是不必考慮,亦應不必過慮。

 

- 待續 -

 
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