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功。德。言
看好看淡短中期樓價,爭論再起(5)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年8月17日

樓市的形勢雖沒大變,但有小變嗎?

 

有!

 

英國脫歐後,歐洲政經異常動盪,金融界流行著一種說法,認為亞洲股滙債市及樓市有望成為新的資金避風港。觀乎近期的股市和樓市,的確發覺資金持續流入,恒指升了不少,樓市明顯較年初活躍,價量均有小幅反彈,倒和金融界的說法吻合。

 

英國脫歐,625日一日間就令全球股市蒸發了16萬億港元。它的影響深遠,英歐之間收拾殘局的談判短則兩三年,長則八、九年,為全球經濟帶來長期的不確定因素,縱使不確定因素包含好淡,但淡的居多;港元與美元掛鈎,美元走強,港元自然亦步亦趨,不免大大打擊了本港的出入口貿易和外國甚至國內旅客訪港消費的意欲,與此同時,強港元會激發港人外遊消費,此消彼長,香港的零售業以至股市樓市將備受打擊,整體經濟勢將進一步放緩,甚至走向衰退。

 

國內經濟放緩、自由行減少及港元升值的結果,到七月為止,本港零售市道連跌16個月。6月份零售額337億元,按年大跌8.9%,市場原預期跌幅收窄至8.1%,結果卻擴大0.8個百分點,期內銷售量亦下跌9.6%。今年上半年,零售額更按年勁挫10.5%,是自1999年以來17年最大的半年跌幅(1999年上半年零售額下挫10.9%)。單是6月份,與內地旅客消費相關的珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物,零售額下跌20.4%,銷售量亦比去年同期減少20.7%

 

《信報》在630日的社評說:

 

『亞洲雖非英國脫歐引發連串震盪的「第一災區」,但間接衝擊十分明顯。這非但由於歐盟是包括中日韓在內的亞洲諸國極其重要的出口市場,拜英國脫歐引發的經貿和金融亂象所賜,中國本就困難重重的金融改革經濟轉型、日本一波三折的對抗通縮振興經濟努力,今後面對的阻力勢必有增無減。亞洲兩大經濟體各有難唸的經,區內另一大國南韓在​​降低增長預測之餘,宣布推出規模20萬億韓圜(逾1,300億港元)的財政刺激計劃救市,經濟底氣如何,不問可知。』

 

這是客觀的評論。

 

目前香港超過123萬個私人住宅屬於自置物業,其中六成已供滿,仍有按揭的少於四成,而且按額成數普遍不高,這些業主持貨能力一般都高。在環球市況異常波動、雙辣招措施依然生效及投資非物業類別的資產動輒得咎下,他們大幅減價求售的意欲不大,造成二手樓單位供應稀少,少少剛需就可推升樓價,這是近期樓價小幅反彈的原因之一。與二手小業主處境和對未來樓市看法大大不同的是地產發展商(尤其是大的)。隨著一手樓盤供應(包括中長期潛在的)愈來愈多,預期未來環球經濟(特別是國內和香港)愈趨衰弱(小業主有這樣的預期仍不普遍),發展商盡快推盤,以便快人一步地吸納市場上愈來愈罕有的購買力的意欲也會愈來愈大。促銷物業,還有甚麼比減價更有效、實惠?發展商看來不會像二手小業主那樣企硬惜售,一旦大規模劈價開售,就會建立新的樓市價格指標,二手樓的樓價一定會遭受衝擊。劈破一手樓價格,最終一定會同樣劈破二手樓價格,二手樓不可能獨善其身。

 

綜合而言,市場小變化雖包含對樓市利好的因素,但更多是利淡因素,大家千萬別因為近期資金的流入、本港失業率仍低、消費力大抵保持,以及樓價小幅反彈(這是局部、個別和短暫現象),就錯覺認為樓市依然處於上升軌,不顧一切地入市或奇貨可居地惜售。 

 

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