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功。德。言
政策市不一定是靈丹妙藥(2)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年4月5日

如意算盤不易打響

中央和地方政府的如意算盤是催谷樓市 → 製造財富效應 → 促進消費 → 拉動經濟。這個算盤會打得響嗎?

去年上半年,中國政府早已意欲借助催谷A股牛市來製造財富效應,促進消費,拉動經濟。A股市盈率一度被炒至六七十倍的瘋狂高位,結果怎樣?A股牛市最終以災難結局收場,前所未見的溶斷措施亦救不了它。製造出來的不是財富效應,而是負財富效應,所圖的促進消費及拉動經濟,全部走向反面。由此觀之,政策市下的人為催谷。不是拉動經濟的萬靈藥,弄得不好,還有嚴重後遺症。

專欄財經作家習廣思對今次的樓市催谷有很妙的評論:

「今次樓市火熱,與去年股市熱潮竟出奇地相似,首付貸=場外配資:暫停/減少開發地塊=暫停IPO;契稅調整=減印花稅;專家稱一線城市樓還要漲一倍=4000點牛市起點;鼓勵農民進城買房=去年的最後大媽散戶進場。根據經驗,這種人為牛市最終必然爆煲收場,而且後市可以非常嚴重,例如日本1980年至1990年的樓市股市泡沫,換來20多年股市樓市死寂;美國次按爆煲後,亦須落重藥才勉強救起經濟,中國也不會例外。」

國內的經濟表現與樓價關係密切,成明顯的正比關係。在20062012年間,兩者的相關系數高達0.67,但從2013年起,不曉得是甚麼原因,這種密切關係開始顯著減弱。在這種情況下,催谷樓市未必可顯著拉動經濟。

市場會怎樣解讀中央及地方政府的「放水」和催谷樓市,是樂觀地視之為有效刺激經濟的措施,還是悲觀地視之為經濟正處於嚴峻境地,有可能硬著陸?去年人為的A股牛市為甚麼會失敗?主因之一,是國內股民已開始成熟,懂得位高勢危,懂得見好套現,最終造成A股市場一瀉如注。我看今次樓市的投資者,聰明地悲觀的機會高一點。果如此,催谷樓市的效果恐怕會低於中央的預期。

人為催谷,是高風險動作

不惜代價催谷樓市其實相當危險,這樣的催谷不免將樓價推到一個不合理的高位,形成泡沫,泡沫超越臨界點就會終極一爆。以深圳新盤為例,自2014年年底開始,樓價每月都錄得升幅,僅在2015年升幅已超逾  52.55%,每平方米的平均樓價,少則60,000元人民幣,多則高於100,000元;深圳去年家庭每月收入中位數不外3,760元人民幣,深圳樓價為家庭年收入中位數28.17倍,較香港稱霸世界的19倍還高48.3%。如果說19倍已是泡沫嚴重,那28.17倍豈不嚴嚴嚴重!

不知令人振奮還是震驚,瀋陽市政府竟然以形形式式的補貼和優惠鼓勵大學生、高校生和中等職業學校學生(仍在校及畢業數年的)買樓。連大專生都打主意,國內輿論不禁一片嘩然,有的直指是將學生變成樓奴。當前國內製造業持續萎縮,服務業創造的職位遠未能彌補其他界別流失的,中國面臨的就業壓力不輕,人民未來的供款能力有下降之虞,在校及畢業不久的大專生就更不用說了。萬一樓市泡沫爆破,這些大專生可能要終生負債!有這麼嚴重嗎?當然可能有。要知道買樓較買股槓桿比率更高,付10%首期(20萬)買一個200萬元的住宅單位,相等於用10倍槓桿下注,樓價下跌三成,就意味著除讓自己已付的20萬元首期蒸發外,還要負上40萬元債務,對月收入一般約為4,000元人民幣的大學生,那該是多沉重的債務呀!理性的大學生或他們的家長,應該在這個時刻頂住擁有自己物業的誘惑,以免「被500呎綁住青春」。

就一線城市樓價的狂飆,新華社早前發表評論文章,指出要警惕一線城市樓價非理性上升,認為樓價上升中的「虛火」是某些開發商營銷作秀(做show)及房屋中介炒作,人為製造搶購的假象,導致買家恐慌性入市;目前深圳樓市中,投資者的比例超過30%,這些因素帶來的樓價急升是非理性的;北京、上海及深圳等最具經濟活力的一線城市樓價高企,成為阻隔人才進入城市的高門檻,影響城市競爭力;另外,資金過度集中於一線樓市,透支了三四線(筆者按:應包括二線)城市的購買力,某程度會導致三四線城市更難去庫存。

催谷愈厲害,樓價就愈升得過份,而泡沫就愈大,最終爆破的機會也就愈高。一旦爆破,對社會的損害將會很大,種下社會不穩定的禍根。

 人為催谷這件武器不好用,一個失控,可以既傷人又傷己。

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