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功。德。言
《施政報告》中的房地產部份及特首相關發言大有新意(1)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年1月25日

113日,特首梁振英公佈了2016年度的《施政報告》。報告中有關房屋土地的部份,較重要的段落如下:

 

90.     住屋仍然是香港最大的民生問題。樓價高、租金貴、居住面積狹窄、劏房蔓延、輪候公屋的申請個案創新高,這些事實充分說明我們必須有堅定和堅持解決房屋問題的決心。

 

92.     經過3年半的努力,供應明顯增多,樓價和租金近來開始回落,扭轉了樓價和租金祇升不跌的心理預期。有市場人士猜測政府會否「減辣」,甚或減少土地供應。正如過去3年半我和其他官員反覆強調:政府解決住屋問題的勇氣和決心毋庸置疑。政府有責任供應土地和公營房屋,滿足市民的住屋需要,沒有責任保證樓價祇升不跌,樓價亦不應靠人為的短缺維持高企。今天樓價租金仍然遠超市民的負擔能力,亦扭曲了一代青年人的價值觀。我們對解決房屋問題必須繼續堅持,不能半途而廢。

 

96.     私營房屋方面,預計未來34年一手住宅市場的供應量約為87,000個單位,是自20049月起政府按季度公布供應數字以來的新高。

 

97.     土地是香港社會和經濟發展的根本。香港不缺乏土地,缺乏的是可發展用地。眾多社會、經濟和民生問題,根源往往是土地規劃及開發速度跟不上社會需要。本屆政府上任後多管齊下增加土地供應,制定短中長期計劃,解決供求失衡,但土地開發不時遇到阻力,而且觸及不少既得利益。

 

98.     土地供應也需要有長遠規劃,為下一代建立土地儲備。

 

99.     短中期方面,政府將繼續改劃用地及增加密度,並全面檢討土地用途,務求地盡其利。截至去年年底,城市規劃委員會(城規會)已批准41幅房屋用地的放寬密度申請,增加約7,750個單位。

 

107. 政府將繼續賣地,並鼓勵港鐵發展住宅項目,多管齊下增加私人房屋供應。

 

108. 政府將積極推動在新界和大嶼山的新發展和擴建,供應房屋單位和發展地區經濟。現正在規劃大嶼山和新界北部地區的未來發展,並研究在維港以外適度填海和開發中部水域人工島,以及發展岩洞和地下空間。

 

113. 政府將盡快開展中部水域人工島及欣澳填海兩項研究,並探討龍鼓灘填海作為土地儲備的可行性。

 

126. 發展新界不免要徵用部分農地。現時本港約有4,000多公頃農地,當中約15%為常耕農地,其餘多數荒置。政府主動支持本地農業發展,同時將會研究在規劃及土地管理上充分利用優質農地,透過整合釋放部分不再適合耕種的土地作其他用途,並改善鄉郊環境。

 

《施政報告》重中之重的房地產問題,不少人評之為毫無新意,個人不大苟同。特首於公佈《施政報告》時所談及的房地產政策取向發言,尤有新意,而且是很值得重視的新意。

 

2011年,當梁振英開始競選未來一屆特首的寶座,他發表了他的未來土地房屋政策。在「土地政綱‧理念」中,梁振英認為「解決住屋問題,發展傳統以至六大優勢產業……均因為土地短缺而舉步維艱」、「香港並不缺乏土地,欠缺的是全局觀和長遠的規劃。長期以來,香港市區空間狹小擠逼,各樓房租金價格高昂,影響生活質素和競爭力。適時和適度開發土地資源,對香港的可持續發展極為重要」。為了提高市民的生活質素和提升香港的競爭力,我當時估計,如果梁當選,他會透過長遠規劃大幅(雖謂適時適度)增加土地供應;在「土地政綱‧現況」中,梁振英認為「自2003年開始,政府以勾地政策取代定期賣地,把土地供應的主動權交給發展商,造成供應減少,供不應求。目前香港的住屋、寫字樓、酒店、商鋪的供應都緊張,價格和租金急升,逼使部份企業把商務遷離香港」。梁振英對現屆政府勾地政策及利益向發展商傾斜的不滿溢於言表,我當時估計,他日後會推行「政綱」中「透過勾地、招標和拍賣三管齊下,確保土地供應靈活(充足)」、「三方面都做,並不怕得罪任何一方。為整體社會做事,照顧整體社會的利益」;在一次樓市訪問中,梁振英說:「樓市是居住問題,而不是投資問題。不應該將物業當成投資」。如果物業在未來特首眼中不應具備投資價值,那麼投資者、用家業主手上物業價格的大落不是他的關注點。

 

綜觀而言,當時的梁振英不接受高地價、高樓價和高租金,認為不僅影響中下階層的民生,還破壞了香港中長線的競爭力,這種不良情況需要改變。字行間,梁振英流露了對中下層居所窘逼的同情,對發展商巧取豪奪的不滿。

 

- 待續 -

 
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