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功。德。言
比較滿意的文章選集(356)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年1月23日
政府還有甚麼可行的壓抑樓市辣招?
 (原文發表於2011323)
 
財政預算案在2月23日公佈。很多人原本預期政府再有辣招對付不羈的樓價,但發覺僅是虛驚一場。曾財爺在預算案內祇提出在勾地表內撥出四幅住宅用地作公開拍賣或招標,除此之外,是以招標形式出售五幅住宅用地,這五幅地僅能提供3,000個中小型單位。財爺聲言在未來一年的私人住宅土地供應估計可提供30,000至40,000個單位,但在勾地成功率一向不高的往績下,政府能達標的機會不高,最終能提供20,000個單位已屬不錯。
 
從預算案我們不難發覺曾班子對土地供應的取向,在大部份民意(包括大部份地產發展商)要求政府增加土地供應及恢復定期土地拍賣的情況下,政府依舊無動於衷,緊守勾地制度!這就說明曾班子不願或不敢改變高地價政策:收緊土地供應,謀求可觀的賣地收益。
 
在這種取向下,市民休想從曾班子手中取得充足的住宅用地。曾班子不願或不敢大幅增加土地供應還因為囿於「八萬五」的夢魘,深怕大幅增加土地供應後遭遇經濟逆轉而導致樓價大崩盤,他們從而變成千古罪人。
 
預算案沒有祭出壓抑樓價的新辣招不等於政府日後不會。但個人認為短期(半年)內不會,原因如下:
 
1.     自去年11月推出額外印花稅措施和收緊按揭成數後,短線炒家差不多完全絕跡,缺乏炒賣,成交量減縮了兩、三成。在今年1月樓市短暫地價量齊飛,但2月以來打遏措施已初見成效,盡管價格仍有所乾升,不少屋邨在2月及3月的成交量較1月普遍勁跌六、七成,附表中的太古城、康怡花園、杏花邨、黃埔花園及沙田第一城便是一例(價格升1.4%至7.9%,成交宗數跌60至75%)。成交量若繼續低企,價格大幅上升很難持續,現時樓價上升之勢已趨緩和,再大幅爆升的機會微乎其微,較為樂觀的估計今年樓價升幅不外15%(個人則認為超過10%已屬意外之喜),明年甚至可能出現零增長。
 
2.     今年新的利淡因素已紛紛湧現:美國今年底可能開始加息,香港因而會隨即踏入加息週期;匯豐及中銀香港等多家銀行三月中開始將拆息按揭息率調高0.1%至0.4%不等,這是香港步入加息週期的先兆;為壓抑通脹和穩定物價樓價,國內緊縮政策陸續有來,這對港股及本港樓市有負面影響;面對國內日益嚴峻的緊縮政策,部份內地客拋售手上香港物業的需要性愈來愈高;日本空前大地震及福島核危機對全球經濟格局弊多於利;中東及北非的亂局可能導致高油價,為世界經濟復甦帶來不良變數。
 
上述兩個原因都可能自然收拾不羈的樓價,用不著政府費神費力做醜人。曾班子過往寧願忍辱負重都不肯大幅增加土地,所待者不外借刀殺人,眼見機會已見曙光,此刻自是樂得安閒。萬一本港樓價再度狂飆,而政府被逼要再出手調控樓價,它還有甚麼可行手段?
 
撇開大幅增加土地供應這個最有效的方法不提,政府可能會透過下述一個或幾個方法壓抑需求以達最終壓抑樓價的目標:
 
1.     進一步收緊按揭成數:300萬元以上至800萬元以下的物業成交,按揭成數上限由七成下調至六成,最高貸款金額不能超過420萬元;300萬元或以下,按揭成數上限一律為七成;
 
2.     倣效國內一線城市所實施的限購令,規定非香港市民或資金祇可購買2,000萬元或以上的豪宅或不限價值的非住宅物業,而按揭成數上限一律為五成。這樣,2,000萬元以下住宅物業(特別是中小型物業)的市場將完全禁止香港以外資金進入;
 
3.     將額外印花稅的期限延長,例如:18個月內轉售稅率為15%;18至36個月內轉售稅率為10%;36個月至60個月內轉售稅率為5%;
 
4.     為了阻擊外來熱錢,必要時實施外匯管制。
 
貧富懸殊和高企的樓價已成為香港的最深層次矛盾,民怨極大。預算案一役,財爺極速打倒昨日的自己,已証明弱勢看守政府不足以抵擋民怨。高企的樓價若再失控冒升,民怨將一發不可收拾,政府進一步出重手整治樓市的可能性不容抹殺。
 
 
 
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1. 股災 2016-01-23 20:19:32
同你們對西方服從性一樣咁服從,同一樣野可有雙重標準,美國圍你中國,你們沒有反對不特止,反而叫好,還說希望美國䀆快解放中國,相反,中國在家裏閲乒被人恥笑大駡,真可笑