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功。德。言
《施政報告》中的房地產部份及特首相關發言大有新意(2)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年1月26日

梁振英在《施政報告》指出,「住屋仍然是香港最大的民生問題。樓價高、租金貴、居住面積狹窄、劏房蔓延、輪候公屋的申請個案創新高,這些事實充分說明我們必須有堅定和堅持解決房屋問題的決心。」梁振英公布《施政報告》時同時指出,未來34年私人住宅潛在供應量最新目標數字增至8.7萬伙,創2004年有紀錄以來的新高。他強調樓價和租金近期開始回落,扭轉了兩者祇升不跌的心理預期,惟認為現況依然遠超市民的負擔能力,扭曲了一代年輕人的價值觀,政府有責任供應土地和公營房屋,滿足市民住屋需要,但沒有責任保證樓價祇升不跌,樓價亦不應靠人為的短缺維持高企。

 

認為「樓價和租金遠超市民的負擔能力」,梁振英變相認為樓價和租金「價格高昂」;「政府有責任供應土地和公營房屋,滿足市民住屋需要」,梁其實就是要「適時和適度開發土地資源」、「透過勾地、招標和拍賣三管齊下,確保土地供應靈活(充足)」;「政府沒有責任保證樓價祇升不跌」,梁其實是說「物業不應具備投資價值,我不管物業價格的大落」;「我們對解決房屋問題必須繼續堅持,不能半途而廢」,就是說要持續增加土地和房屋的供應及要讓樓價下降到一個市民可負擔的水平。現在的說法和四年多前的,如出一轍,它們在梁振英上台後,三、四年都沒再宣中他的口,現在大家都聽到他重彈舊調,這是新意之一。

 

梁振英在公佈《施政報告》時回應傳媒的詢問說,目前房屋問題困擾市民,尤其年輕家庭,政府對解決房屋問題必須繼續堅持,不能半途而廢,現時樓價和租金回落,其中租金回落意味住宅供應確實增加,政府在房屋方面的工作開始顯露曙光,「不能因樓價跌百分之七、百分之十便放棄(減辣)」。政府沒有樓價或租金回落多少才減辣的目標。梁明確表明現時不會因樓價下調710%就開始減辣。一些地產評論員和學者分別估計當樓價跌到15%或以上、20%或以上和30%,政府會考慮減辣,個人則大膽一些地估計,梁振英在這次樓市下跌浪中,會不減辣地趁勢讓樓價大幅下調,或頂多在樓價下調25%或以上時才開始減某些次要的辣。梁振英會繼續透過增加土地供應、壓抑需求,利用外圍(特別是內地)經濟放緩以至衰退、美國聯儲局的加息和港元升值等等因素來調整極其偏高的樓價,讓無殼一族再有機會上樓。這是新意之二。

 

梁振英在《施政報告》說,「土地是香港社會和經濟發展的根本。香港不缺乏土地,缺乏的是可發展用地。眾多社會、經濟和民生問題,根源往往是土地規劃及開發速度跟不上社會需要。本屆政府上任後多管齊下增加土地供應,制定短中長期計劃,解決供求失衡,但土地開發不時遇到阻力,而且觸及不少既得利益。」、「土地供應也需要有長遠規劃,為下一代建立土地儲備。」、「政府將繼續賣地,並鼓勵港鐵發展住宅項目,多管齊下增加私人房屋供應。」這些說法與他在2011年發表的「土地政綱‧理念」及「土地政綱‧現況」何其相似,他決心要長期地、持續地及大幅地增加公屋及私屋供應的決心,可見一斑。這是新意之三。

 

梁振英在《施政報告》進一步指出,「發展新界不免要徵用部分農地。現時本港約有4,000多公頃農地,當中約15%為常耕農地,其餘多數荒置。政府主動支持本地農業發展,同時將會研究在規劃及土地管理上充分利用優質農地,透過整合釋放部分不再適合耕種的土地作其他用途,並改善鄉郊環境。」這是為囤積逾千公頃農地的地產發展商大開綠燈,並藉優化荒置已久農地為理由(相當充份的理由),全面更改數逾3,000公頃農地為發展土地。這充份顯示了他決心大幅增加私樓供應的意向。這是新意之四。

 

我在過去4年,一再強調,梁振英在競選特首的土地及房屋政綱上的「增加土地及房屋供應」承諾是有誠意的,一時未兌現,是因為剛上任,百廢待舉及形格勢禁,但他會千方百計在任內兌現,特別是要在2016年或稍前兌現。為何要在2016年或稍前?因為他要爭取連任,而兌現增加足夠的土地和房屋的承諾,將是他任內施政的最大亮點,有利大幅增強上至中央下至香港市民對他的認受性、支持度及受歡迎程度,這些都是競選連任(不管有沒有普選)不可或缺的條件。

 

我對梁振英這3年多在增加土地供應的力有未逮還有另一種看法,他是非不能也,是不為也。他想將這個「能」留待到2016年,以這個施政最亮點作為於2017年競選連任的有力武器。

 

觀諸梁特首今次的《施政報告》及他公佈《施政報告》時的發言,我上述的推論看來大有機會離事實不遠。

 

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