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功。德。言
比較滿意的文章選集(330)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年11月16日

樓市觀察偶得(續篇)

(原文發表於2010622)

 

68日政府拍賣何文田前山谷道邨二期地皮,以109億元成交,高出底價6成。此成交價大大超乎市場預期,平均每呎樓面地價高逾$12,500,已相等甚至高出區內的二手樓價!賣地成績理想,何文田區內早前封盤的業主,隨即將物業解封,重新推出市場,並收窄議價的空間至2%,至於已經放盤的單位,業主亦即時提高叫價。

 

一向不大認同人們對賣地的成交價的過份認真和重視,更不理解大小業主為何將自己物業售價與賣地成交價掛鈎。賣地成交價祇反映個別地產發展商對未來地產市道和所奪地皮發展潛力的看法,地產發展商亦是人,他們亦會計錯數。過往發展商因為高估形勢,在拍賣場高價承地,結果要以虧本價出售有關物業的例子屢見不鮮。售價不是永遠等於成本加利潤,有時可以是成本減虧損。價格由推盤時市場上的供求決定,而不是由成本決定!

 

再者,像新鴻基地產這樣數一數二的大發展商,它們的出價,有時是基於全局性的戰略考慮,一時一地的得失可以從不放在心上,如果天高的賣地成交價可刺激及提高旗下整體樓盤的售價,從而得多於失,投地多付一點費用又算得甚麼?!

 

作為小業主或買家,最聰明的做法,是根據客觀形勢和多種經濟和物業數據做自己個人的分析、判斷和行動,實在不必盲目信從土地拍賣價的權威。否則,你會因為別人計錯數或出於戰略性考慮大手出價而付出沉重代價。

 

何文田地皮高價拍賣後,市場氣氛改善不少。這種改善究竟是曇花一現,還是樓市調整的提早完成並重新再度踏入上升軌,時間稍後會告訴我們。

 

樓價過往數年不斷飆升,政府的勾地政策居功至偉。從19801989年十年,私人一手住宅年均供應量為29,500多個,而19901999年十年,年均供應量也達到26,900餘個。但在勾地政策的影響下,最近三年(07年至09年)年均供應量僅是8,801個。土地拍賣也彰顯了勾地政策的利害:由2006年至2010年四個年度,推出市場的年均土地供應僅得5.95公頃。當年中英在香港過渡期設下每年賣地不得超過50公頃的限制,土地供應極其不足,最終導致97前後的地產狂潮,上述的5.95公頃僅僅超過該限制的十分之一,在土地這麼令人難以置信的有限供應下,樓價怎能不持續飆升!?為遏制過份飆升的樓價,居屋可以不重建,但過時、本質是托高地價及過份向發展商利益傾斜的勾地政策卻不可不廢除!

 

恆基於615日宣佈,旗下「天匯」24個要延遲交易的單位,有20個「應買家書面要求取消買賣協議」,其中包括創出天價(呎價7萬元)的全球最貴住宅單位。恆基合共售出25個單位,最終卻有20個單位的買家撻訂,撻訂率之高,十分罕見,顯示事件別有蹊蹺。李兆基雖聲聲謂可一賠一百賭恆基沒有造假,但事態發展到這個地步,人人心中恐怕都有一個有別於李兆基所言的相同答案。物業市場的資訊透明,是維持市場公平的基石,政府過去任由發展商隨意操控資訊,是十分不負責任的所為,912式其實早早就應該出籠。

 
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