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功。德。言
從郊野公園開拓發展用地,機會愈來愈高
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年11月12日

由前特首董建華牽頭成立的智庫團結香港基金,119日發表首份研究報告,建議政府推出「補貼置業計劃」,希望實現八成家庭置業的目標。

 

要實現八成家庭置業的目標,地從何來?團結香港基金的建議包括納入更多填海地點,以及建立科學的基準和方法,全面審視郊野公園的生態價值、服務和用途,決定是否需修改郊野公園的覆蓋範圍,審視土地供應需要,考慮發展小部分本來被劃作郊野公園的土地。

 

民建聯譚耀宗支持發展郊野公園邊陲、生態價值較低的用地,形容「現在又不是在郊野公園中間發展」,可以多管齊下提供土地。

 

梁振英1110日在行政會議前會見傳媒。他認為,要解決香港住屋問題,最根本要增加土地供應,但「土地就如其他資源一樣,有些時候是魚與熊掌,不可兼得的。我們有了郊野公園,就少了發展用地;多了發展用地,就會少了郊野用地,確實有這樣一個矛盾。」

 

梁振英指出,郊野公園不同地段的生態價值和景觀價值均有差異,因此最近有人提出是否有一些「生態價值、景觀價值較低」的郊野用地改為滿足港人住屋需求的用地。他重提可在部分郊野公園土地建屋,以免地價及祇收回發展及建屋成本的方式,把單位售予首次置業的年輕人。

 

較早時候(1024日),一直被認為是下任行政長官熱門人選的前財政司司長梁錦松出席民建聯舉辦的圓桌會議時表示,香港年輕人面對「上樓」、「上流」及「上位」這「三上」問題,而目前應首先解決土地及樓價太貴問題。他認為社會應與特區政府共商改變郊野公園土地用途、填海及與珠海等鄰近地區共同發展,增加土地供應,要思考:「究竟是要山明水秀,還是房價貴絕全球?」他同時認為,香港要成為人口1,000萬的大都會,才可滙聚人才和錢財發展,而要達到這個目的,就必須向珍貴的郊野公園用地「開刀」。梁錦松估計,祇要將郊野公園用地縮減5%(筆者按:這個資料可能有誤),便足以解決100萬人的居住問題。

 

我在去年620日說道:

 

『關於發展新界東北的問題,我對泛民議員、政黨及其他反對者(特別是激進派)最反感的,就是無論政府怎做,他們總找理由甚至不問理由反對。發展新界東北是為了找地,解決許多市民現時「居者無其所」及「居者無其屋」的民生問題。你們胡亂反對又提不出到位、有效的建議,客觀上就是盲目反對增加土地供應。你們不是老要梁振英履行競選特首時所提出增加土地供應的諾言嗎?當他和管治團隊千方百計尋地,千辛萬苦終於找到新界東北,你們又大力反對,設置種種路障做攔路虎,虧你們還好意思罵梁振英及陳茂波「盲搶地」。

 

以前我同意採納林超英開拓大量非住宅荒地的建議,包括荒廢的停車場、貨櫃場、荒廢綠化地及「棕地」(被破壞或荒廢的農地與工業地)。

 

我自己則主張開拓27%的其他閑置土地。

 

如果上述兩種提議都不可行,我大膽地提議,就採納陳茂波及劉炳章分別的試探建議及建議:動用小量(2.5%)郊野公園土地(即全港土地1%),以興建44萬個住宅單位。

 

反對動用郊野公園土地,不管動用多少,主要是環保人士,我對他們的反對不大苟同。股評家張公道說:

 

『本港有近七成的土地劃入郊野公園,不作發展之用。市區的環境如此擠迫,把小量比例的郊野公園用作建屋之用,已可紓緩問題。無奈政府一提出,立刻引來群起反對;而最令人摸不著頭腦的是,部份反對得最大聲及猛烈者,是居於公屋及板間房的年輕人。

 

他們為何如此「偉大」,不替基層市民想想,寧願讓蝴蝶及其他生物有一個理想的生存空間,卻忽略人類的需要?此種歪曲的大愛,等同目前一些青壯年愛犬如命,對犬兒寵護有加,卻甚少回家探父母,甚至把老人家搬入護老院便算,不少老人家覺得做狗好過做人,這是什麼樣的社會?是一個所謂發達的國際城市應有的現象嗎?』

 

張先生的批評有理,對環保人士當是暮鼓晨鐘。

 

環保與香港盛衰及整體福祉相較,環保得靠邊站,小環保(僅放棄2.5%郊野公園)更得大大靠邊站!』

 

在去年1222日,我又提到:

 

『不少學者、地產評論員和傳媒對長策會所訂的十年建屋目標(48萬個住宅單位)都不大樂觀,認為不達標的機會高於一切。個人則比較樂觀,深信政府不但會達標,甚至有可能顯著超標。

 

我以前曾說過:

 

『梁振英在競選特首的土地及房屋政綱上的「增加土地及房屋供應」承諾是有誠意的,一時未兌現,是因為剛上任,百廢待舉及形格勢禁,但他會千方百計在任內兌現,特別是要在2016年或稍前兌現。為何要在2016年或稍前?因為他要爭取連任,而兌現增加足夠的土地和房屋的承諾,將是他任內施政的最大亮點,有利大幅增強上至中央下至香港市民對他的認受性、支持度及受歡迎程度,這些都是競選連任(不管有沒有普選)不可或缺的條件。

 

我對梁振英這兩年多在增加土地供應的力有未逮還有另一種看法,他是非不能也,是不為也。他想將這個「能」留待到2016年,以這個施政最亮點作為於2017年競選連任的有力武器。』

 

梁振英在公在私本來就有一個強烈誘因去增加土地和住宅單位的供應。

 

佔領行動爆發後,梁振英承認,佔領行動不但反映佔領者要求更廣泛民主,也反映出他們在經濟方面的不滿,尤其是樓價高企,以及提供給年輕人的社會流動性有限。梁振英認為,要平息他們經濟上的不滿,方法應該由政策補救,如增加房屋供應。梁振英的看法,證明他對香港的時局,特別是社會問題,是清醒的。那也是他對年輕人上樓難而怨氣沖天的新認識,使他更有誘因去增加土地和住宅單位的供應。

 

《長遠房屋策略》記者會舉行前幾個小時,梁振英對傳媒說,政府推出的「雙辣招」有效控制需求,壓抑炒賣,但要改善房屋供應,增加土地供應才能直截了當解決問題,當局會繼續大力規劃推地,增加供應。

 

梁振英的說法,一則顯示他完全了解解決房屋供應不足及樓價高企的關鍵,二則顯示他要解決問題的決心。』

 

從團結香港基金、譚耀宗、梁振英以至梁錦松的言論去看,建制派似乎已基本上達成一個結論:捨難取易,動用郊野公園用地去快速完成提供基本上足夠的住宅用地,以滿足弱勢社群的房屋需求。

 

我過往的看法和主張,和他們的不謀而合,梁振英政府於未來一年真箇規劃郊野公園去拓展建屋用地的機會將會愈來愈高!

 
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