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功。德。言
比較滿意的文章選集(318)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年10月29日

切莫胡亂將“八萬五”打成

 推冧樓市的千古罪人

(原文發表於201033)

 

每逢樓價急速飆升至偏高的水平,而社會出現一股要求政府供應更多土地去遏抑樓價的言論,另一股要求政府記取“八萬五政策”負面教訓的言論通常亦應運而生,力求政府不要跟隨民意增加土地供應,以免再重蹈“八萬五”覆轍,推倒樓市。

 

認為“八萬五”是97年樓價大跌之罪魁禍首的上述看法素來大行其道,對於這種看法我是不敢苟同的:

 

1.         97年之前的五年,公共及私營住宅供應量平均每年約七萬個,新房屋政策下的八萬五千個,無論從絕對數量還是相對數量來看,增加都不算多,能起這樣大的作用嗎?

 

2.         八萬五政策公佈不到八個月,特區政府就開始採取一系列手段去救市。聽其言而觀其行,明眼人都曉得由該期間(986)起,政府已放棄八萬五政策,事實上政府從此再也沒有認真推行此政策,987月起停止賣地九個月是最佳證明。歷時這麼短,動作這麼少,“八萬五”是否具備強大殺傷力可思之過半矣。

 

3.         有論者謂“八萬五”的要害在改變購買者的心理預期,使人們從過往的預期樓價步步高昇因而急急入市,轉變為預期樓價拾級而下,因而遲遲不肯入市。更要命的,“八萬五”創造了惡性循環,樓價愈跌市民愈不買,愈不買則愈跌。

 

4.         其實,當時令人對樓價悲觀的因素俯拾皆是,例如:

 

a.           經濟衰退削弱購買力;

 

b.          經濟轉型,高科技成為新的天之驕子,地產不再一柱擎天;

 

c.           聯繫匯率逼使資產減值,以便保持香港對外競爭力;

 

d.          市場上樓宇供過於求;

 

e.           特區政府的管治能力及權威備受質疑,在在使人對本港政治、經濟前途擔憂;

 

f.            深圳樓及珠江三角洲樓的崛起;

 

g.          過往樓價過於泡沬,未來持續下跌無可避免。

 

上述因素又以abcdg較“八萬五”更具實質影響力,為何只攻“八萬五”一點而不及其餘?“八萬五”若在改變人們的心理預期方面有這麼大的魔力,則樓價在9710月初當特首公佈其房屋政策就該應聲而下,實在不必等到亞洲金融風暴的蒞臨。

 

5.         19977月至20006月三年間新樓供應每年動輒三、四萬個,一時之間市場供過於求,許多人都將之歸咎於“八萬五”,這點我不大同意。論者實應首先做一點盤算功夫,9710月以來,政府拍賣了多少土地?推銷了多少居屋、公屋?該等數量是否足以改變市場的供求?

 

9710月以後市場上所見的新樓盤其實絕大部份都是之前已批出之土地所提供的。論者或會辯稱八萬五政策使地產發展商對後市不樂觀,驅使他們將儲存的樓宇早賣早著,造成市場供應大增,“八萬五”雖不殺伯仁,伯仁卻因它而死。

 

地產發展商作重大商業決定,會考慮多方面因素,包括我上文所提各點,“八萬五”還沒有從基本上改變他們取向的能量,更何況他們都是聰明透頂、消息靈通之士,怎會收不到986月以來政府停止賣地九個月等一系列救市措施所透露的背後訊息?李兆基不是說他98年就知道“八萬五”不再存在嗎?!

 

6.         在港英統治時代,實施高地價政策,對地產寵愛有嘉,但每逢樓市衰退,樓價仍不免下跌40-45%(944月至959月那次調整是例外,只跌了30%)84年以來,每年供應50公頃土地的金剛箍及聯繫匯率所造成的負利率長期起作用,造就了前所未見、長達13年的地產大牛市,使樓價離譜地偏高。199710月至20038月的調整,是對那個地產牛市大泡沬一次過清算,跌幅大一點何足為奇,關“八萬五”何事!我敢斷言,沒有“八萬五”,那次大調整亦在所不免,而調整幅度恐怕與現實的差不了多少。

 

不難看到,認為“八萬五”是97年樓價大跌的罪魁禍首者不是判錯症,或者別有居心,就是不肯面對現實,簡單地以“八萬五”為代罪羔羊!

 

為了達到某些特殊利益或目的而力求土地供應長期保持不足的人,久不久就用“八萬五”去唬人,這是我要為“八萬五”平反的主因。我認為審時度勢地增加適量的土地供應,是平抑樓價過份飆升的不二法門。在樓價日趨泡沫化的時刻,任何人都不應借備受扭曲的“八萬五”去阻遏增加土地供應的訴求。

 

“八萬五”推出至今,相隔不覺12年餘。曾親身目擊耳聞其事的人,不是日漸淡忘,就是自始不求甚解,以至一直被人牽著鼻子走,胡亂跟隨別人痛罵“八萬五”;當時年幼而少不更事的,從來不了解“八萬五”,就更不用說了。要更多地了解“八萬五”,包括它出台的背景,實施及落幕的過程,以及它在香港地產發展史上的功過,可參考我撰於20007月的《從“八萬五”看社會眾生相》系列。

 
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