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功。德。言

預期會影響樓價

 

王文彥

怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2022年11月3日

身為發展商高管的朋友A君知道我在10月初接受過鳳凰衛視的專訪後,向我索取專訪的相關連結(見下)。我發了給他後,大家在1015日就未來地產市道交換了意見,以下是雙方的對話,「A」代表A君,「王」代表我本人。

 

http://share.fengshows.com/article.html?id=47aa598f-4e51-4706-a95c-2e1885442a58&channelID=r06&time=1665067897.299455

 

這是粵語版本

http://share.fengshows.com/article.html?id=5113ad80-f588-41b4-93dd-884fab45653a&channelID=r06&time=1665068105.822013

 

王: 以前不信我的看淡,今次要信。有小輩想買樓,叫他忍手為妙,切勿高位(巔峰價)接貨,樓價16年都

                  回不了家鄉,1997年高價接貨情況就是這樣。

 

A     我信,今次大環境惡劣已是不爭的事實,但我認為不會下跌三至四成那麼多,因為港樓未來幾年供應仍

                不算多

 

王: 供應縱使不算多,但需求更少,這已足夠拉低樓價。更何況,香港特區政府為遵從中央要求香港特區政

                 府解決香港深層次矛盾之一,解決弱勢社群 和年青人的民生問題的指引(重中之重的政策措施),特別

                是住房的問題,會想方設法加快住宅土地的供應。未來土地供應將會大幅增加,光是這個資訊的公佈和

                 陸續有具體配合行動就會產生強大的震懾力和樓價的下跌預期,導致樓價在不久的將來就有下調壓力。

 

A  對!長遠供應肯定會有可觀增加,但須時十年八年才可以達致;況且本地剛性需求也頗大,加上疫情過

              後大陸人在港購置物業方面的需求,希望供求可以平衡

 

王: 經濟學有所謂「預期」這麼一回事。當許多人看好樓市,預期樓價會升,大家爭先恐後入市,需求大增

                ,在供應不變的情況下,樓價會頓時開始上升;相反地,當許多人看淡樓市,預期樓價會趨跌,大家都

                不敢入市,需求頓時萎縮起來,在供應不變的情況下,樓價會頓時開始下調。

 

                今年以來除了3月,由於許多前所未有的利淡消息出現,越來越多人看淡樓市,原本想買的人都不知躲

                到哪裏去,需求大減,供應雖然沒有明顯減少,但買賣成交量較去年同期勁減40%,整體樓價已下調

                78%

 

                 經濟學上又有所謂滯後現象,股市滯後程度較小,很快就會體現,房地產的滯後程度較大,近期的許多

                利淡房地產的訊息要經過一段時間(6-8個月)後才會產生實際效果,住宅樓價的下調在未來一年會加

                快加劇。

 

A  明白,未來一年半載的經濟和世界地緣政治的確是很差,所以投資及買樓都要份外小心

 

後記:

 

1023日中共第二十次全國代表大會閉幕,外資普遍對中國未來政策有相當程度的負面看法,他們預期國內動態清零政策短中期不會改變(那意味著不會開放防疫的措施,中港通關遙不可及)、不會推出進一步救市措施及中國與美國及其盟友對抗會持續高溫二十大提出的「規範財富累積制度」,代表未來的分配政策與過去有所不同,外資認為加稅等措施推出的機會大增1024日港股因此大跌1,030點,樓市隨即出現不少二手撻訂、蝕讓個案,君匯港一位3房單位買家寧願放棄20萬訂金絕塵而去,太古城2房單位再出現800萬求售的個案;1022日及23日十大屋苑出現零成交;10月樓價下調明顯速度加快,不少屋苑的樓價較2019年高點已下調15%20%,但買家仍普遍裹足不前,不敢入市,樓價看來依然遠遠未見底,跌勢不止。

 

預期影樓價的力量於此可見。

 
 
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