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功。德。言     政治

故舊之言,但不失時效(21)

 

王文彥

怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2022年1月19日

 

一勞永逸解決香港建屋土地不足的絕世好方案(2)

(原文發表於2019125)

 

『要徹底解決這種導致囤積土地、影響民生的問題,我們一定要回歸基本,即「牛屎」就是「牛屎」!只有當現有價值與預期價值相同或下跌,在新界的土地供應問題才可徹底解決。

 

我們處理新界發展,必須了解香港的土地管理制度。簡單而言,香港實行「有年期限制的土地批租」制度(Leasehold System)。全港的土地,除了一塊在花園道的地皮,都屬於政府所有(正確地說,根據《基本法》第7條,土地是屬於國家,特區政府負責管理)。政府是香港的大地主(Landlord and Lessor),透過不同方法,把土地批租給承租人(Lessee)。所有批租土地都有年期限制,都有到期的一天。』

 

『本人建議的「終極方案」,是建基於這個土地管理制度的。請留意,這個方案衹適用於新界集體官批農地的方案,不適用於其他土地:

 

一、2047後不再續期

 

有鑑於新界絕大部分農地的原用途已經過時;其自然環境因為不同原因受到極大破壞;亦因現時管理新界農地的法律在幾十以至100年前制訂,不合時宜;為了回應社會對土地的迫切需求,以及未來數代人的發展和福祉,筆者建議政府毋須引用任何法律,衹須以「批租人」的身份,修改土地管理政策。

 

特區政府可以地主及批租人的身份修改政策,宣布在現時所有批租農地的到期日,即2047630日後不再續租(留意,這不是收地,衹是29年後不再續租)。』

 

據統計,在1983年至1993年間,位於新界的港口後勤及露天存貨用地,由276公頃倍增至560公頃;往後20年間,新界棕地不斷擴張,至2015年的棕地面積已多達1192公頃。至於發展局提交予土地供應專責小組的文件也估計,目前本港有約1300公頃棕地。從供應來看,香港似乎並不缺地,衹是被霸佔在少數人手上。

 

專責小組18個土地選項的可建單位數量,當中棕地極具發展潛力,預計可興建17.9萬至35.6萬個單位。不過,對特區政府而言,這似乎並非增加土地供應的首選;從發展局文件可見,當局既擔心動用《收回土地條例》向私人發展商收地的過程冗長,又怕棕地分布零散、難以逐幅發展、開發成本高昂。

 

伍先生的建議十分妙,主要依靠「不再續租」,不靠「收地」,令政府可以避開它的最懼【動用《 收回土地條例》, 私人發展商可能會申請司法覆核(事實上,他們已不斷強調會這樣做),政府收地有可能失敗或拖延許多年,又怕輿論說它侵犯私有產權】,而有收地之效。

 

 

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