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功。德。言     地產

故舊之言,但不失時效(22)

 

王文彥

怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2022年2月23日

 

林鄭為何不以《土地收回條例》去解決建屋土地的不足?(1)

(王文彥先生原文發表於2019216日至19)

 

 

特首林鄭月娥在去年53日到立法會出席答問會時,被民主黨尹兆堅問到會否以《土地收回條例》收回地產商囤積的農地和棕地,解決短中期土地不足問題。

 

林鄭月娥在回答中提到某發展商反對城規會在改劃分區計劃大綱圖時侵犯他的私有產權,因而提出司法覆核,結果事件拖了9年還未解決,讓一幅商業用地「曬太陽」。她以這個案為例,聲稱《土地收回條例》不可隨便使用,因為需要證明有公共用途,而《基本法》保障私人產權,受影響的業權人可以提出司法覆核。相反,「公私營合作」可以讓發展商拿出積聚多年的土地,既滿足社會須興建房屋的需求,又避免經歷一個漫長的司法程式。

 

立法會議員譚文豪翌早(54日)接受電台訪問指出,林鄭引用的灣仔警署官司作例子並不正確,批評特首轉移視線,又指政府曾以條例收回屯門54區,並非沒有先例,斥政府畏首畏尾;立法會議員林卓廷批評林鄭指收地司法覆核官司或可長達八至九年,是蓄意「講大話」,誤導立法會及公眾,要求她收回言論及向公眾道歉;尹兆堅亦炮轟政府面對大地產商囤地,不敢或不願使用該條例,但對橫洲小村民就引用這被喻為「尚方寶劍」的條例,質疑是否面對大地產商「尚方寶劍就生滿銹?」

 

發展局局長黃偉綸去年530日書面回應立法會議員質詢時指出,由回歸起至去年底,政府曾經為154個公共工程項目,以及市建局項目引用《收回土地條例》收回私人土地,當中13個是公營房屋項目,2個項目涉及新市鎮及綜合發展區,而土地業權人就《收回土地條例》提出司法覆核個案共有八宗,全部不是被駁回就是上訴許可申請被拒,或司法覆核申請被拒,又或是申請人撤回案件,所花的時間由九日至一年不等。

 

黃偉綸的書面回應,證明譚、林、尹三人對林鄭的抨擊言之成理。

 

更有力的抨擊來自王永平和關焯照。王永平說道:

 

『第一,今次公私營合作是個史無前例的建議,涉及的土地是契約不容許興建房屋的農地(重複:農地)。假如地產商想把手上的農地作建房或商業用途,他需要向城規會申請改變用途,會否獲批,視乎申請是否符合整體或分區規劃。獲批准後,地產商要給政府補償合理的地價。上述繁複程式是千多公頃農地多年曬太陽的一個原因。另一個原因是囤地的地產商財雄勢大,加上樓價不斷飆升,他們不介意等到政府著急,前來要求合作,並解決相關的規劃及基建問題。

 

第二,公私營合作在私人農地起屋,是否一定較收地、拍賣等既定程式快很多,其實視乎地產商在合作過程中認為可賺取的利潤是否足夠。例如,地產商認為政府要求的補地價金額太高,或合作條款不理想時,可以無了期地商議,反正政府已放棄使用收回土地的權力。

 

第三,興建房屋(包括公屋)毫無疑問是「公共用途」。即使由回歸後計算,政府已為此動用《土地收回條例》百多次。我不知道為何在今次土地大辯論,為何專責小組的諮詢文件和林鄭特首的發言,竟然都質疑這不足以成為行使《土地收回條例》收回農地的理據。再說一遍:政府幾十年一貫的做法是先制訂發展大綱,然後收地,再把可供私人發展的土地拍賣出去(絕大多數與收回的地不吻合),讓發展商公平競爭,市民看得清楚。這是過去幾十年政府發展新市鎮和興建公屋的模式。我找不到擁有大幅農地的地產商為此與政府打官司,令大型發展拖延多年的例子。

 

公眾諮詢一開始,專責小組與政府便異口同聲貶低動用《土地收回條例》收回地產商的農地,並唱好公私營合作,難免引起更多疑慮。』

 

 

~~  待續  ~~

 
 
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