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功。德。言
比較滿意的文章選集(430)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年10月3日

政府重手壓抑樓市的可能性愈來愈大(1)

(原文發表於20121025)

 

我對QE3在推高資產價格的能耐,不無疑問。近日閱報,看到一些有關資料,可與大家分享。

 

日本過往十多二十年一直實施量寬,但樓價、股價未見有多大起色,日經指數更在2009年創出新低;2008年金融海嘯後實施量寬規模最廣最徹底的美國,儘管道指創出新高,但房地產依然在尋底;澳元匯價屢創新高,按揭利息介乎67厘的超高水平,樓價卻節節上升。由此可見,利息的高低和資產價格沒有必然關係。

 

美國在推出QE1的前兩個星期,美股升了4%,而在公佈QE1後的一個月中升了10%;到了QE2,美股兩星期前升2%,一個月後升了3%;現在的QE3,美股之前僅升了1%;基本上,每一次QE的效力都較上一次低;QE1推出時,香港錄得淨資金流入,到QE2已經沒有淨資金流入,QE3究竟會否帶來大量熱錢,有待觀察。

 

我一再提醒大家,土地及物業供不應求和超低息兩個因素不見得可以長久撐起偏高的樓價,樓價還會受外圍經濟環境的制約。歐美的經濟近期十分不景,尤其是前者,將會陷入三、五年經濟衰退的機會不低,中國經濟增長一再放緩,人民幣的升勢趨向止步,與此同時,沿海出口民企的經營情況陷入困境,這些因素都不利於價格偏高的香港樓市。

 

近期樓市進入半瘋狂狀態,各個屋苑不同類型單位買賣成交價一再創出歷史新高。20116月至20129月期間,樓價累積升幅達13%,目前平均住宅樓價高於97年約21%,但租金則僅升3%,租金不能支撐樓價是一個危險訊息。多位有關高官先後開腔關注樓市升勢,財政司司長曾俊華1021日在其網誌指出,樓市升勢與經濟放緩背道而馳,樓市風險日益增加,重申政府在有需要時毫不猶疑地推出新措施穩定樓市。特首梁振英於1022日聲言,密切注意樓市升溫的評論,政府除會採取中長期措施外,亦會短期增加土地供應,並會採取措施壓抑炒買活動,限制信貸,以免樓市過熱。

 

梁振英在競選特首時,主力放在土地房屋政綱。綜觀而言,梁振英不接受高地價、高樓價和高租金,認為不僅影響中下階層的民生,還破壞了香港中長線的競爭力和社會和諧,最終導致香港經濟無從持續發展。言談間,梁振英流露了對中下層居所窘逼的同情,對發展商巧取豪奪的不滿。梁振英亦極不樂意看到香港經濟不斷落後的困局。從中央最終支持梁振英這個出身基層和較同情中下階層的專業人士出任特首而棄富二代的唐英年可以看到,中央已從回歸初期較重視拉攏大資本家變成現在較注重拉攏中下階層(亦即社會的大多數)。統戰策略的轉變背後,是治港理念的轉變︰從較注重香港的繁榮安定到較重視社會和諧和改善中下階層的民生。梁振英的競選政綱和發言,其實是要落實這個轉變,最低限度,梁振英在新的治港理念上,和中央不謀而合。既然轉變是國策,又與梁振英的治港理念吻合,梁必然言必信,行必果!

 

我估計,梁振英上台執政(大家最好預期他執政10)後,香港的土地房屋政策將經歷前所未有的改變。土地、公屋、居屋甚至夾屋固然會大增,「地產霸權」亦會大受壓抑。樓價(特別是中下價樓)輕則停滯不前,重則有序地下調。

 

我所看到的,許多人亦同樣看到,他們都熱切期望梁上台後會採取措施壓抑偏高樓價,並快速、大幅地增加公屋、居屋。誰知梁上任以來三個多月,實際推行的政策措施卻出乎意料地溫和,他一再強調不會推跌樓市,不少人因此論定他為一隻紙老虎,不敢觸動房地產集團或利益既得者。對於他上述發言,這些人依然視之為出口術,不相信他會動真格。

 

- 待續 -

 
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