主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
地產 政治 經濟 軍事 社會民生 管理、銷售與推廣 營商 思辯 文史哲 媒體 教育 法律
生活隨筆 旅遊 舊文新編 比較滿意的文章選集 香港的致命傷中原往事其他
瀏覽人次 : 4544    回應 : 0
功。德。言
又是一個溝通和思考能力的問題(1)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年2月16日

答案已在其中,竟然視若無睹

 

《想測試你自己洞察及解決問題的能力嗎?》的徵文,我先後收到6篇來文,比較符合徵文要求及寫得較好的僅WN君的文章(見附文)。

 

「無殼一族」(以下稱「無殼」)認同樓市開始轉勢下調,希望由現時起的兩年內入市買樓,分11年攤還,以便自己能在62歲左右供完貸款。「無殼」問我他在兩年內買樓的計劃是否正確。

 

他的計劃是否正確,我在去年1221日的《當前樓市,要思考和解答的關鍵性問題(1)下述段落已提供了答案:

 

「經濟有循環周期,樓市亦然,衰退、蕭條、復甦、繁榮,周而復始,循環不息。樓市周期的衰退、蕭條,兩個階段構成下跌浪,一般歷時三、四年;復甦、繁榮,兩個階段構成上升浪,一般歷時五、六年;19855月開始的上一個上升浪,終結於199710月,歷時超過12年,而上一個下跌浪由199710月迄20038月,歷時接近6年;今次的上升浪,由20039月起至今,亦不覺12年;近30年的上升和下跌浪,歷時之久遠超一般,這次的下跌浪,一旦開始,歷時看來不止三、四年。

 

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!在樓市周期中,最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂(繁榮期的頂峰)買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升34倍(1985年至1997年那個上升浪升幅特別厲害,竟然高達十四、五倍);相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40%1997年至2003年的下跌浪,跌幅高達67%)。」

 

上述兩段話帶出3個意思:

 

1.          這次樓市下跌浪,歷時不止三、四年,有機會在6年左右;

 

2.          在整個下跌浪中,樓價往往最低限度會跌去40%

 

3.          買樓適宜在蕭條期尾聲(亦即下跌浪底)或復甦期(亦即上升浪)始初進行。

 

很明顯,「無殼」的計劃完全牴觸了上述3個條件,兩年內買樓意味著樓價仍遠遠未見底就入市,過早買當然會買貴樓,十分不智。

 

「無殼」說「拜讀閣下(王文彥)在地產網之文章,不單深深同意王先生對樓市之分析,閣下之精闢見解,實在令本人獲益良多」,他肯定看過我上述那兩段評論。「無殼」所需要的答案,已經寫在(上述兩段評論的)牆上,實在毋須再請教我,但「無殼」視若無睹,那其實又是一個溝通能力和思考能力的問題。

 

何謂溝通能力?表面簡單,但不少人就講也講不清楚,它其實是兩種能力的混合:說話的表達能力和聆聽及了解別人說話(或閱讀及了解別人文字)的能力。表達能力強的人,他言簡意賅地說A,聆聽或閱讀者不會接收為B;接收別人訊息能力強的聆聽或閱讀者,盡管你心中想說C,但最終詞不達意地表達為D,他總會很快地捕捉到你的真意C。一個溝通能力強的人,就是表達能力與接收能力俱佳者。

 

自問上述兩段評論相當簡單易明,但「無殼」竟然沒能接收(理解),那充份顯示「無殼」的溝通能力相當弱。溝通能力弱,往往因為思考能力弱。縱使碰上好文章,「無殼」若想真正弄懂文章的精闢地方,他得在思考能力和溝通能力痛下苦功。

 

- 待續 -

 

 

附文

 

王先生:

 

日前突然見你發文,想起買樓亦曾是我的大Project之一,遂決定寫篇文章來試試回應。我的看法見下文。獻醜了,還望不吝賜教。

 

祝安康。

 

WN敬上

 

 

1217日《不科學的樓評》

 

論點:

 

估計明年(2016年)樓價會下調約14%(取5%23%的平均值)

如現時跌浪開始的話,樓價很有可能由現時位置起計跌超過3成。

負擔得起及有自用需要並非買樓的充份理由,時機才最重要。

最後結論,樓市由不理性的群眾主導,所以即使是你亦難以準確預測。

 

1221日《當前樓市,要思考和解答的關鍵性問題(1)

 

論點:

 

這次的下跌浪,一旦開始,歷時最少三年。

 

1224日《當前樓市,要思考和解答的關鍵性問題(2)

111日《預測樓市,不能抽離具體時間和樓價調幅》

 

論點:

 

預測樓市,要評估目前的樓市是仍處於上升浪還是踏入下跌浪,以及未來三、四年樓市的趨勢,包括可能的樓價升幅或跌幅。特別是要指出目前的樓市處於四階樓市周期(衰退、蕭條、復甦、繁榮)中哪一階段。

 

14日《評近期市場上的樓評》

 

論點:

 

加息開始,經濟(特別是中國的經濟)轉差,政府最快會在樓市跌3成後始考慮減辣均為利淡因素。

 

16日《2015年樓市由盛轉衰》

19日《從五大屋苑成交量、總值及呎價走勢到樓市轉折點》

 

論點:

 

成交自20157月開始轉弱,此為樓市轉勢的訊號。

 

111日《樓價預期與前瞻力》

 

論點:

 

樓價的預期,無論是看升還是看跌,相對於實際的經濟環境,都會令樓價升得過份,跌得過份。此論點亦呼應1217日文章的結論。

 

綜合以上,相信你是建議無殻君可以考慮再等等。

 

以一年後的情況計,假設等1年可以慳15%(樓價的跌幅)

以無殻君的個案,想買的馬鞍山樓盤將由現時的480萬跌至408萬,慳72萬,比起再租現時的單位一年計,假設該馬鞍山樓盤有3厘回報,月租約1.2萬元,即全年租金144千,換句話說租一年樓可以慳約576千(72萬減144千),總計慳約為4年的租金。

 

假設樓價3年後由現時的位置跌3

以無殻君的個案,想買的馬鞍山樓盤將由現時的480萬跌至336萬。租3年樓假設仍是月租1.2萬的話,租三年樓可慳約1008千[即144萬(樓價跌幅)減432千(3年租金)],總計慳約為7年的租金。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字