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功。德。言
比較滿意的文章選集(358)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年2月1日

樓評意見紛紜,是耶非耶?

(原文發表於2011430)

 

近期樓市好淡爭持得特別厲害,評論樓市及提供該否繼續上車的意見亦特別多,當中一些論點很值得商榷,我將它們和我個人看法並列出來,與大家分享。

 

「租金回報高過按息,樓價不貴!本港經濟未來十餘、二十年仍處擴張期,地價一般會上升,同時亦會帶動樓價上升,而本港樓市兩年內逆轉機會微,若能力許可,現時仍是上車的時候。」

 

對中下價樓來說,租金回報(一般為34%)現時高過按息沒錯。但對豪宅,特別是超級豪宅,實收租金回報(每每低於1%)普遍低過按息。而且請注意,中下價樓的租金回報僅是高過現時按息(短期按息),按息因為量化寬鬆而空前偏低有以致之。供樓是2030年的長期作戰,而25年平均按揭利率是5.5%,一旦按息回歸正常,中下價樓的租金回報亦將入不敷支,更遑論豪宅了。長期按息(真正、正確的供樓成本)取決於長期按揭利率(25年平均按揭利率),而不是短期按揭利率(即現時超低按揭利率)。說「租金回報高過按息」,是以「短期按息」之偏去概「長期按息」之全,是沒看清楚問題,並有誤導之嫌!

 

現時樓價以市民的收入來說,肯定極其偏高,所謂「樓價不貴」,不知根據甚麼?衡量樓價,有甚麼好過市民現時收入這個標準?現時市民的供樓負擔能力,祇反映了市民對短期按息的負擔能力,在超低按揭利率的情況下,是完全作不得準的。

 

「本港經濟未來十餘、二十年」是否「仍處擴張期」,我不知道,但縱使真箇如此,我不相信「在未來十餘、二十年地價一般會上升,同時亦會帶動樓價上升」。經濟有循環週期,衰退、蕭條、復甦及繁榮,四期週而復始,前二期是下跌浪,後二期是上升浪。物極必反,物價盛極必衰,衰極必盛,所有物價都經歷這種循環,樓價亦不例外。香港前兩個上升浪分別在1974年至1981年及1985年至1997年,前者歷時7年,後者歷時12年。這次上升浪由20039月起,迄今已經7年有餘,如再升多十餘、二十年,這個上升浪豈非前後歷時二十餘年,認真空前,可能嗎?

 

「本港樓市兩年內逆轉機會微」。既然斷定「本港樓價在未來十餘、二十年仍在上升」,本港樓市兩年內逆轉的機會不光微,簡直是接近零!問題是上述的斷定是否有理有力地成立。更值得思量的是,兩年以後呢?樓價屆時會否大逆轉?

 

「若能力許可,現時仍是上車的時候」。在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升4倍;相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,是復甦期當然好,是繁榮期初階亦問題不大,但如果是繁榮期的尾聲,你還建議大家入市,豈不是把大家放在火爐上嗎?弄錯買樓時機,愈有能力,損失愈慘重!

 

香港經濟逃不過循環,「十餘、二十年」已足夠產生兩、三個循環;上一個下跌浪,歷時6年,報消65%樓價,這是多麼大的血的教訓呀?如果大家認同此刻樓價接近摸頂,何不忍耐一下,等待未來的浪底再買?

 

「以黃金價格比較,97年的金價約為USD330,中原指數103點。現在的金價USD1400,如果以黃金的“購買力平價”計算,現在的中原指數應為436(實為98)!可能你會認為現在的黃金價格過高,偏離了平均值,OK,把金價斬一半,USD700大元,中原指數(現在)也值218點!」

 

按照上述論者的邏輯,今年3月太古城呎價應為$21,900,而非現實的$9,852;天滙高層的呎價應為$140,000,而非現實的$63,800。以黃金的半價來算,現時的樓價都極其偏低,僅為應有價格的45%!不難看到,這個推論是完全不成立的!黃金價格不是最適合衡量樓價的工具,僅拿黃金價格來評論、推論物業的價格是引喻失當,要拿都應拿市民收入及正常按揭利率下的供樓能力。

 

「應選擇買樓而不是租樓,因為租樓祇是幫人供樓!」

 

樓價和租金的長期趨勢是大漲小回,供樓的成本(按息)長期而言可以視為固定(約為貸款額5.5%),但租金則不斷趨升。一般而言,買樓化算過租樓。但買樓得拿捏好時機,以樓價合理時為佳,最好在復甦期初期,最其次在復甦期末期,像現在樓價處於繁榮期尾聲的特高位,這個時候租樓應是更為理性。為自己供樓不一定永遠化算過幫人供樓。

 

「在通脹加劇的環境下,祇要能夠負擔30%40%,買樓自住都是對的。」

 

通脹未必持久,太過肆虐,嚴重影響民生,政府勢將被逼透過加息來整治它。就算能持久,如果幅度不是過分,它僅是影響樓價的因素之一,未必可以保證樓價永遠祇升不跌。買樓自住或買樓收租都是投資行為,行動是否正確明智,都主要看時機的拿捏是否準確,而不是通脹及負擔30%40%首期的能力。摸頂入市,損失慘重的機會大於一切!

 

「過去數十年,就算在樓市最高價位入市,事後回顧,仍然覺得便宜。」

 

樓價的長期基本趨勢是大漲小回,「就算在樓市最高價位入市」,最終亦會收復失地,這話沒錯。問題是事隔多少年。如果你97年摸頂買了嘉湖山莊,13年後的今日,你尚欠兩、三成購入價才可見家鄉。

 

可以選擇,當然選在樓市最低價位而非最高價位入市,錯過今次的低位,就耐心等候下次。最高價位入市,縱使「事後回顧覺得便宜」,這個「事後」,往往要等十年以上,在起初的五、六年,價位動輒跌40%65%,實在太傷痛了!如果沒實力守,你連這種終於覺得便宜的卑微回顧也沒機會享受。

 

「現時市場氣氛放緩,縱使部份準買家、業主均採取按兵不動策略,這場買賣雙方拉鋸戰,最終勝方仍屬於業主,準買家終會妥協入市。皆因通脹問題祇會愈見嚴重,國內湧入的資金和現時依然偏低的息口均為促使樓價升勢持續的主要利好因素,加上四月份大型新盤百花齊放,預料四月樓價升勢絕對難以抵擋。愈遲入市,難度祇會不斷提升。」

 

通脹問題、國內湧入的資金、偏低利率在過去兩年都是樓市利好因素,而且是主導因素。但與此同時,最近幾個月不少新的利淡因素已經湧現:例如美國由於過去一年在實體經濟及股市有出色表現,大有可能在今年年底或明年初開始加息;本港銀行開始變相加按息及收緊按揭額度;為壓抑通脹、穩定物價和樓價,國內的緊縮政策陸續有來,對國內及本港股市及樓市有負面影響;面對國內日益嚴峻的緊縮政策,內地客在港資產被抛售套現然後回流國內的風險愈來愈高;政府過去一年所推行的打壓樓市措施開始發揮滯後的威力;特區政府主動拍賣更多土地,將在心理上和實質上改變市場的預期;隨著樓價的愈來愈高,市民的購買力與之愈來愈脫節,樓價升幅愈來愈受制約。這些利淡因素不斷削弱上述的利好因素,而且大有機會變成主導因素。

 

準此,樓價的升勢未必可以持續,甚至可能在今年年底或明年初轉勢。上述評論者憑甚麼這般肯定拉鋸戰勝利最終會歸賣方?憑甚麼這般論定「愈遲入市,難度祇會不斷提升」?

 

「買樓無疑要審慎,準買家若有資金,祇要量力而為,則無需猶豫。須知置業是要與樓價升勢競賽,愈能爭先入市,便愈能掌握先機,達至低價成交。」

 

若有資金,便該「無需猶豫」入市而毫不考慮入市時機嗎?在樓價處於循環週期的初升階段,置業當然「是要與樓價升勢競賽,愈能爭先入市,便愈能掌握先機,達至低價成交」,但若然樓價處於接近循環週期中的繁榮頂峰,這種說法仍然成立嗎?

 
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1. shell-less snail 2016-02-01 19:29:24
有个疑问, 谁能帮忙? => 30年后2047补地契 需几多钱?