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功。德。言
評近期市場上的樓評
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年1月4日

美國聯儲局加息後,來自不同業界對樓市的評論紛紛湧現。

 

發展商A高層說:

 

「加息屬意料中事,對大市沒有影響。」

 

去年9月以來,由於眾多利淡因素的湧現和加強,物業的買賣成交量大幅萎縮,樓價小幅地下調。眾多利淡因素主要包括美國聯儲局加息意圖愈來愈明顯,機會也愈來愈高。這就大大影響了市場上各個買家賣家對後市的看法,不約而同產生負面看法。加息的決定公佈後,樓市價量進一步齊跌,價格迄今已跌510%,跌幅有方興未艾之勢,怎能說「加息對大市沒有影響」?

 

發展商B高層說:

 

「推盤計劃不受影響。」

 

加息的影響不斷發酵,開始不動搖的買家/賣家慢慢地也會動搖,這就使樓市及樓價不斷地波動。發展商的推盤計劃(如果它是合格或以上的)是針對當時的市況而制定的,既然市況已變,怎會「推盤計劃不受影響」?

 

發展商B另一高層說:

 

「未來加息步伐緩慢,幅度亦不大,而市場買家需求依然殷切。」

 

縱使未來加息步伐緩慢,幅度亦不大,它亦會嚴重地改變買家對樓價的預期,從「樓價祇升不跌」會逐漸變成「樓價祇跌不升」,那時市場買家就不會「需求依然殷切」,而是需求大減

 

資深投資者C君說:

 

「明(今)年細價樓價估跌兩成。」

 

細價樓跌兩成,那高價樓及豪宅跌多少?一併說明比較好。個人估計細價樓今年不至跌兩成,該在15%以下。

 

私募基金高層D君說:

 

「建議政府應該撤銷各類辣招。」

 

關於這個建議,還是某大學高級講師E君說得好:「估計政府不會輕易減辣,仍會透過增加供應令樓價回落。」

 

我基本上認同E君的看法,政府不光會透過增加供應令樓價回落,更會繼續透過辣招遏抑需求來打壓樓價,雙管齊下,政府因而不會輕易減辣。甚麼時候會減?待樓價下調三成左右吧,政府才會開始考慮減,減多少還要看屆時的具體情況,但一定不會如D君所期望那樣全面撤銷。

 

某國際性測量師行高層F君說:

 

「除非住宅新供應大增和加息周期漫長,否則明年樓價最多跌5%。」

 

除非不加息,否則,加息周期一定漫長。縱使住宅供應不是大增,光是其他利淡因素,特別是香港本身經濟和外在環境(特別是中國)惡化,樓價的下調就遠高於5%

 

另三間國際性測量師行研究部或高層分別認為:

 

「即使美國累積加息1厘,以20年還款期計算,每月供款祇增500元。」

 

「未來兩年進一步加息後,才會有較顯著的影響。」

 

「預計美國明(今)年不會大幅度加息,利率最多升約1厘。」

 

3間國際性測量師行說法好像不同,其意其實則一,都是說美國加息步伐會異常緩慢,加幅亦會十分小,因而對樓價影響不大甚至不顯著。

 

我對他們的看法不大茍同。令樓價下調的利淡因素有多個,加息祇是其一,當然它是主要的其一。鑑此,縱使加息步伐異常緩慢而加幅亦小,祇要其他利淡因素很有負面影響力,樓價亦有機會大挫,說它對樓價影響不大是有失公允之言。

 

再者,我在上文已提到,僅是加息這一主要利淡因素,就算是慢而小,亦會改變買家賣家對樓價的預期,由樓價祇升不跌變成不升祇跌。不用說,這種改變對樓價不利,不利到可能令樓價顯著地下調,遠離對樓價影響不大的結論。

 
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