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功。德。言
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王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年1月2日

樓市泡沫的爭議

(原文發表於20101218)

 

目前本港樓市究竟有沒有泡沫,最近大半年一直爭論不休。

 

支持沒有論的一方,最常見的論據就是「槓桿水平遠低於97年」及「異常偏高的槓桿水平往往是樓市泡沫形成的關鍵因素,而這個因素在當前市場明顯不見踪跡」。

 

沒有論宏揚者這些論據或論點充份嗎?我覺得不大充份:

 

1.         作為香港中上價住宅樓(特別是豪宅)的主力買家,國內客多以現金一次過付款買樓。既然以現金購買,自是不見槓桿。但這祇是表象,內地買家沒有在香港做按揭,不等於他們沒有在內地做按揭。人大常委會前副委員長、著名管理學家成思危透露,國內在去年第一季貸出的4.58萬億元人民幣,有2.1萬億元流入房地產和股市,在香港購買豪宅的內地資金,部份很可能就是來自那樣的國內貸款。相當部份槓桿其實存在,祇是隱藏起來;

 

2.         樓市有沒有泡沫,取決於樓價有無泡沫,而樓價有無泡沫及泡沫大小,取決於樓價與購買力的脫節有多嚴重,這是最過硬的檢驗標準,其他的檢驗標準(例如物業市場有沒有槓桿操作)都是其次。眾所周知,香港目前的樓價,特別是中上價住宅樓,早已遠遠高於一般購買力,說它離譜偏高亦不為過;

 

3.         從樓市泡沫的定義或含意去解決爭議亦不失為一個好方法。                                 

 

1978年美國經濟學家C.Kindleberger認為:「泡沫狀態這個名詞,隨便一點說,就是一種或一系列資產在一個連續過程中陡然漲價,開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期,於是又吸引了新的買主 ── 這些人一般只想通過買賣索取利潤,隨著漲價,常常是預期的逆轉,接著就是價格暴跌,最後以金融危機告終或者以繁榮的消退告終而不發生危機。」

 

百度百科解釋:「泡沫經濟,是指因投機交易極度活躍,金融證券、房地產等的市場價格脫離實際價值大幅上漲,造成表面繁榮的經濟現象。簡單來說就是價格脫離價值。」

 

百度百科又說:「所謂經濟泡沫指的是由於局部的投機需求(虛假需求)使資產的市場價格脫離資產內在價值的部分。它實質是與經濟基礎條件相背離的資產價格膨脹。」我們祇消將這個定義套入樓市,樓市泡沫的含義便變成「所謂樓市泡沫指的是由於局部的投機需求(虛假需求)使物業的市場價格脫離物業內在價值的部分。它實質是與經濟基礎條件相背離的物業價格膨脹。」

 

上述三種對樓市泡沫的釋義,都不包含槓桿作用,以高槓桿借貸程度作為樓市泡沫的唯一或主要鑑証標準,似乎失之偏頗。相反地,三種釋義所描繪的樓市泡沫特徵,倒和香港目前的樓市現狀,十分吻合。

 

綜合而言,目前樓市泡沫不僅存在,而且相當嚴重!

 
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