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功。德。言
香港樓市醞釀跌浪,賣家宜盡速放盤避險
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年12月11日

近期香港樓市交投淡靜,買家撻訂潮時有所聞,發展商開盤亦紛紛打起了價格戰,但樓價依然相當高企,整體調幅甚小。目前的香港市況,其實是暴風雨的前奏。現在跟一兩年前很不一樣,利好樓市的要素基本上已經消失殆盡,雖然有些仍在,但是在不久的將來也會消失,利淡要素不斷湧現。樓市到了這個轉捩點,應該很快就會踏入下跌浪潮,甚至可以說現在已經踏入下跌浪。

 

市場從過往的2003年,到今年8月,都是上升浪,雖然不時有樓市即將下跌的言論,但樓市卻不斷創新高。因為相當部分投資者或者買家,很迷信樓價祇升不跌,根本不理會樓市下跌論,堅守高價陣地有之,放膽繼續入市有之,這些都是勇者。今年6月到8月的A股市場,為甚麼會大跌?正是有一些股民認為目前股市與實質的經濟體不相匹配,所以立刻套現。相當多人都套現的話,那股市崩盤就是鐵板釘釘的事情。港股也受到了影響,祇是沒有A股那麼受創。同理,對於樓價,大部分二手樓業主還是看好的,減價祇是小部分,所以樓市依然堅挺。但是當具體的利淡要素一旦觸發相當多賣家的危機意識,香港樓市也有機會像今年6-8月時的A股市場一樣出現插水現象,這是勇者需要注意的。

 

從投資角度來說,持貨能力跟在哪個時間段入貨、賣貨是兩回事,不是說你有能力,就可以在一個不恰當的時候入市或退市。現在一些中產二代或富二代,因為有家裏的資金支援,就不惜代價在目前這個樓價高位入市,但我認為,現在(甚至過往二、三年)並不是一個恰當的入市時機。也有一些賣家,自恃持貨能力強,身上已經沒有按揭負擔,覺得自己從前在低價買入,現在就可以堅持非高價不賣。但是沒有按揭負擔或低價買入並不是一個繼續持貨的好理由,如果樓價未來有可能跌40%,祇要你認同這個趨勢,那是不是應該盡早放盤套利?今日的平售,將會是日後的貴賣!

 

我們經常說,投資之道不外乎低買高賣。甚麼是高賣?即是接近浪頂就應該放,很少人能夠捕捉到浪頂刹那,祇要是接近浪頂,或者說剛過浪頂,那已經很了不起。等下跌浪接近完成才買入,這樣才能實現投資最大效益化。現在,盡管樓價調幅溫和,但整體樓市卻因為利淡因素多而大,利好因素少而小而呈易跌難升之勢,如果你認同這個觀點而願意火速行動,現時也不至於沒機會接近全身而退。近日香港樓價已經下調5-10%之間,賣家可以說已經錯過了最好的退市時機。我奉勸那些迷信樓市祇升不跌的賣家,要理性看待目前市況,切勿因「貪」成「貧」。從現時形勢看,盡速較大幅度減價沽售還是比較明智的。

 
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