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功。德。言
比較滿意的文章選集(336)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年12月10日

遏抑樓價,亂世要用重典

(原文發表於2010828)

 

政府在今年2月和4月先後兩次推出遏抑樓市措施,但樓市冷卻一段短時間後就藥力盡失。67月樓市再告熾熱,樓市泡沫急速地膨脹,「摩貨」大增,「摩上摩」的炒賣亦大增,樓市炒賣狂潮的局面日趨嚴重。有見及此,813日政府突然搶先在817日賣地之前第三次推出遏抑樓市措施,壓抑賣地價及狂飆樓價的用意至為明顯。可惜事與願違,兩幅土地均以大超市場預期的價格售出,政府冷卻樓市的意圖頓時落空了許多(我不同意某些地產評論員所言的「全盤落空」,第三次遏抑措施還是有一定效果的,最低限度有部份人立時怯於繼續入市,市場上的買賣成交在8月因而大減。8月至23日為止,太古城、康怡花園、杏花邨、美孚新邨及沙田第一城分別成交了33宗、28宗、27宗、69宗及84宗,分別較7月同期的104宗、61宗、42宗、111宗及157宗下跌了68.3%54.1%35.7%37.8%46.5%。這五個屋苑的情況,大抵是整個市場的縮影)。

 

發展商膽敢高價搶地,大小炒家勇於炒賣,不外窺準土地供應嚴重不足及政府不敢踩冧樓市。

 

樓市過熱失控,正在釀成嚴重泡沫,而泡沫一旦形成,它自身會產生極大的動力,愈嚴重則愈難抑制。泡沫爆破,將招致大量負資產的惡果。為日趨嚴重的泡沫泄氣,刻不容緩。能否遏抑樓市,關鍵在措施是否對症下藥,及藥力是否足夠!

 

在遏抑過熱樓市方面,政府過去總是畏首畏尾,既怕泡沫爆破,又怕推冧樓市,往往是落後於形勢地、被動地見招拆招,在一些枝節上動腦筋,遏抑攻勢分多次及每次逐漸輕微增加力度,始終不敢推出一些高瞻遠矚、氣魄宏大及對症下藥的措施。那些見招拆招、枝枝節節及為暫時平息民怨的措施,在超低息、熱錢充斥及土地嚴重供應不足的情況下,每每僅足以使樓市冷卻一段短時間,待市場和炒家消化了新措施後,樓價很快又再飆升。

 

樓市現時的瘋狂和潛在危險,形同亂世,與其長痛,不如短痛!與其最終要費大氣力撲滅燎原大火,不如以小力淋熄星星之火於起初!與其推出多次力度不足的小遏抑,不如實施一次性力度足夠的大遏抑!所謂亂世用重典,個人主張政府用重藥,一步到位!

 

有甚麼到位的遏抑措施?個人建議:

 

1.         廢除勾地政策,恢復定期賣地及提供充足土地

 

樓價過往數年不斷飆升,政府的勾地政策「居功至偉」。從19801989年十年,私人一手住宅年均供應量為29,500多個,而從19901999年十年,年均供應量也達到26,900餘個。但在勾地政策的影響下,最近三年(07年至09年)年均供應量僅是8,801個。土地拍賣也彰顯了勾地政策的利害:由20064月至20103月四個年度,推出市場的年均土地供應僅得5.95公頃。當年中英在香港過渡期設下每年賣地不得超過50公頃的限制,土地供應已是極其不足,最終導致97前後的地產狂潮,上述的5.95公頃僅僅超過該限制的十分之一,不足的離譜可以想見。在土地這麼令人難以置信的有限供應下,樓價怎能不持續飆升!?

 

勾地政策,本質上是將土地供應的主導權拱手讓與發展商。這樣的政策,不可能扭轉目前物業供求失衡的局面。祇有恢復定期賣地,並且提供足夠的土地和從中規範供應適當比例的中小型住宅,才可理順樓市。

 

2.         進一步收緊按揭

 

       銀行須為貸款申請人進行壓力測試,在假設按揭利率回升至4.5%下,申請人的供款與入息比率不可超越50%

 

       1,200萬元或以上的住宅物業,將實施五成按揭上限;

 

       所有非自住物業將實施五成按揭上限。

 

以上措施,是在放貸上堵截炒樓財源或防止用家不自量力的借貸。

 

3.         壓抑買家需求

 

       外來大量熱錢流入物業市場,推高了本港樓價。澳洲政府最近有鑑於類似情況,對非澳洲人購房施加限制;國內打遏措施之一:「未能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,不做樓貸」,意義亦在防止外來人加入購房行列,推高本地樓價。我們應參照這些案例,制定具體措施,限制非香港市民買樓;

 

       修改現有投資移民政策,規定650萬元的投資必須投放到經營房地產以外的生意方為有效(港人的熱門移民國家之一加拿大,便不將投資房地產列為投資移民的項目);

 

       國內為打遏炒樓,規定家庭購買的第二個住宅單位,按揭利率為基準利率的1.1倍。香港政府可效法其精神,規定非自住單位按揭利率要在基準利率上多加一厘;

 

       徵收物業增值稅:不論新樓還是二手樓,稅率按持有物業時間的短長累退,一年或以下,徵收50%;一年以上至二年,40%;二年以上至三年,30%,如此類推。這個措施可逼使中、短線炒家離場,讓真正用家成為市場上壓倒性主流。

 

以上各措施有助抑制各種名目的炒賣和投機性買樓。

 

4.         在適當時機下與聯繫匯率脫鈎

 

聯繫匯率制度規範香港利率必須跟貼美國,香港自己不能主宰利率,自然不能利用利率作為調節經濟的工具。當聯繫利率與香港經濟背馳,任何樓市調控都祇能收效於一時。要日後避免超低利率為虐及防止或減輕熱錢過份充斥,香港必須尋找適當機會與聯繫匯率脫鈎。

 

小結

 

我敢斷言,如果政府願意及敢於實施前述第1至第3點所列的大部份措施,不羈的樓價將會有序及可承受地緩緩下調,直至泡沫完全消失。

 

但政府願嗎?敢嗎?我不敢樂觀,港府非不能也,是不為也!看來樓市泡沫最終會像一部失控的高速跑車,非車毀人亡不會自動停下。

 
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