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功。德。言
比較滿意的文章選集(299)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年8月29日

期望最好的,預備最壞的

(原文發表於2009619)

 

今年首五個月十大藍籌屋苑的二手登記達2,962宗,總值85.31億元,較去年下半年分別高37.8%37.1%。上月整體住宅樓宇買賣高達11,788宗,總值394億,較4月分別升19.6%24.8%,當中樓價介乎1,000萬至2,000萬元的二手物業升26%253宗,樓價逾2,000萬元的住宅增加28%100宗;整體二手中小型住宅平均呎價約3,804元,較去年11月低位回升13.9%,某些屋苑甚至升近去年的高位。

 

近期物業價量齊升,不少人視為牛市重臨,但個人一如早前所言,十分有保留:

 

1.         物業買賣活躍,主要因為大量熱錢流入,這些熱錢有內地放寬的新增貸款,有海外機構性基金,有不甘心接受幾近零息的銀行客戶存款。既然是熱錢,自然充滿投機炒作成份,賺錢達標就隨時可能流走,特別是來自內地的游資。國內企業在貸款到手後,不少先到股市樓市「走一轉」,但隨著中央政府著力引導甚至強制資金重回實體經濟,國內游資很可能是最早離場的熱錢;

 

2.         今次經濟衰退是結構性的,重整仍處於初級階段,世界經濟還遠遠未能真正復甦,失業率將會進一步惡化,一般人的收入仍會下降,購買力日趨萎縮。目前樓市股市的活躍趨升,是與基本經濟因素背馳的,不可能持久,它本質上仍祇是熊市中一次強勁技術反彈,而非步入牛市;

 

3.         美國聯儲局及各國央行把利率降至接近零,執行所謂「量化寬鬆」的貨幣政策,就是要利用通脹來重新啟動經濟,最近三個多月的樓市股市大幅反彈,正正是這個創造新而更大泡沫的貨幣政策下的產物;

 

4.         住宅樓價經過急速反彈後,近日已經出現調整的勢頭。截至六月七日為止,中原城市領先指數報65點,按周跌0.75點,為去年十二月二十一日以來的最大跌幅,86個成分屋苑中,有59個屋苑的呎價按周下跌,跌幅最大的是西半山雍景台,約為14.3%;根據某大型地產代理行的統計,613日及14日兩天13個主要屋苑僅錄得53宗成交,較上周的71宗下跌25%,其中沙田第一城跌幅最大,交投按周跌近七成至4宗;

 

5.         過去半個月,不少屋苑放盤量急增3060%,而客量開始減少。為何放盤量大增?較合理的解釋是,不少業主認為樓價接近到頂高位,十分吸引,原本不想賣的亦改變主意,把單位推到市場。為何客量減少?很可能是買家對現時樓價產生抗拒。樓價強力反彈後出現的放盤大增及客源減少,不是一個良好訊號,可能意味著這個反彈到頂或接近到頂;

 

6.          2007年的地產牛市,地產發展商重價不重量,金融海嘯以來的半年,他們一反舊貫,執行重量不重價的銷售策略,每每一Q清袋,加快推盤套現。旺市當前都不願或不敢封盤加價!為甚麼?值得大家好好想一想。

 

從種種迹象去看,這次反彈已接近尾聲。您是否認同反彈已接近尾聲並非最重要,最重要的是,您是否認同今次樓價的急升祇是熊市中的一次技術性反彈。如果您認同這點,請留意下述五點意見:

 

1.         在銀行存款利息近零及惡性通脹將臨的情況下,明知存在泡沫風險仍搭順風車令自己的資產升值是無可非議的,但切記風險,要曉得在適當的時候下車;

 

2.         如果您早已入貨,盡可繼續持貨把這個上升浪的升幅吃盡,但最好預設止蝕位見機下車。還未入市的,還是別在此刻入市為好,因為別人早已在樓價上累積了1520%升幅的利潤,在股市有60%甚至更多的利潤,現在可隨時套現獲利離場;

 

3.         在風高浪急中參與投機,是參加音樂椅遊戲,著名經濟學家凱恩斯說:「當音樂停止時,手中別拿著人家傳給你的股票」,凱恩斯的說法一樣適用於物業;

 

4.         物業的套現速度遠低於股票,要放貨,大家應預備更大的時間空間;

 

5.         以前我忠告投資者及投機者見好即收,現在再預先忠告,萬一您們錯過見好即收,記得不要心痛,見壞即放!

 
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