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楼市干坤

楼市将步入关键性改变

 

何熊辉

2023年11月25日

  踏入23年年底,新鸿基地产以高於同区天水围二手楼价一成开售元朗Yoho West,首日开放参观即引来五千人到访,情况舆08年新地於第四季以市价推售元朗原筑相似。当年金融海啸全年楼价跌近20%,但原筑仍能大收旺场,楼价於2009年1月见底反弹3%。

  早前看淡的分析员指Yoho West开售价10888元,较同区早前Wetland Seasons Bay 3开售价13648元,低开约三成,但从估价分析,Yoho West略高於邻近柏蕙豪园最新约9900元成交价开价,其减价幅度其实不太大。

  从首天开放日的参观的人数估计,首批开售的288个单位,应可全数沽清。现时的景况,跟08年第四季十分相似,因此不排除下年一月,楼市有机触底反弹。

  最近中美首脑会谈后,台海开战机会减少,美国加息已到尾声,港股见底及美股持续反弹,新港人因受惠「先免后徵」政策,部份已开始四出睇楼,估计一至两个月后,这批新港人会陆续入市。因此明年年初,一个较明显的反弹市将会出现。

  近月内房陆续爆雷,对市场气氛破坏甚大,直至最近,中央拟定立50间白名单房企为拯救对象,并要求国有银行提供3.2万亿支持房企。中央救助房企的决心越大,地产市场就有机软着落。中国楼市就有机触底,香港楼市也将有机止跌回稳。

 
 
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1. 发展商未接受出北部区地皮补价 2023-11-25 14:39:30
政府全力发展北部都会区,加快大规模造地增供应,当中古洞北及粉岭北发展区原址换地申请将於今12月底届满,区内由长实及恒基等持有的6幅换地项目死线日渐逼近,最新地政总署「一口气」批出上述6幅地补地价,每尺楼面补价约2600元,低於标准金额近3成,涉及总金额约130亿;据了解,有关发展商仍在考虑当中,若最终未能达成协议,政府将在死线后进场收地。
2. 「铺王」家族物业成银主盘 2023-11-25 15:50:02
「铺王」邓成波家族近年大量减持物业,其中部分以低於成本价出售,有些更被银行接管。市场消息透露,邓家族持有的何文田天次楼的两个单位已被银行接管并出售,总价值达5,800万港元。这两个单位分别是低层B室和高层A室,每个单位的实用面积均为1,884平方尺,目前分别以2,850万元和2,950万元出售,每平方尺售价分别为15,127元和15,658元。
3. 中原协助检控美联免被控告 2023-11-25 15:59:26
竞争事务委员会入禀竞争事务审裁处,指控美联集团(01200)及旗下地产代理商美联物业及香港置业,以及5名美联高层,协同制定代理最低佣金率,构成合谋定价,违反竞争条例下的第一行为守则。中原由於配合调查,在宽待政策下,现阶段不被控告。
4. Yoho West 首日收2000票创纪录 2023-11-25 16:31:52
新地天水围全新大盘,楼花期长约11个月的 YOHO WEST第1期,今天首日收票,据悉今日下午已经收约1500张入票;市场消息指,今日全日收约2500票,超过8月长实(1113)油塘亲海駅II,首日收约2000票的纪录,并与今年3月新地同系屯门NOVO LAND 2B期首日收票数字相若。若以YOHO WEST第1期首张价单280伙计,超额约8倍。
5. 施政报告减辣后买家置业信心增 2023-11-25 17:34:55
中原张义强表示,施政报告落实减辣后,不少买家置业信心有所提升,马鞍山区本月暂录约25宗二手成交,其中迎海占约3宗成交,最新录一期3座高层F室,单位实用面积552平方尺,建筑面积682平方尺,1房连储物房间隔,望渡头湾及吐露港海景,开价约$950万,多番调整价钱后,最终以$790万获承接,实用平均尺价$14312,累减约$160万。
6. 减辣后一手开始旺场 2023-11-26 08:06:15

公布后,新盘市场亦随之活跃。最值得留意的,是龙头发展商的天水围站大型项目。执笔之时,市场消息指该盘已收到逾2,500票,超购近8倍,成功登上今年首日「票房」最卖座新盘宝座,反映项目极受欢迎。

近期一手市场正重新启动,吸纳市场不少购买力。据市场统计,本月(截至24日止)一手已录约470宗成交,已超越10月全月的344宗,并创3个月新高,预料一手交投将稳增,全月累计可录600至700宗成交,按月大幅增加逾1倍。

一手成为焦点,反观二手交投难以避免地继续整固,一方面准买家以买「笋盘」为入市目标,另一方面部份业主亦未肯大减价放盘,令交投陷入拉锯,惟在部份急於出货的业主减价沽货下,楼价或续现下调压力。「美联楼价指数」最新报142.49点,按周跌0.12%,连跌14周,本年迄今楼价跌约2.4%,创逾6年半新低。

7. 白名单重手救内房 2023-11-26 08:12:58

近日不断传出中央连环出招救内房市场,继早前下达银行向房企放贷「三个不低於」要求后,据报即将完成起草的一份「房企白名单」,约50家入围企业将可获得信贷及股权融资等多方面支援,可见化解当前危机已由着重「保交楼」,变成救房企,政策上明显更为积极。这某程度反映中央深明内房风暴的严重性,必须避免产生系统性风险和连锁冲击。

事实上,内房债务问题并不局限於地产行业,若处理失当,不单房企倒闭,对楼市、消费及投资信心,甚至宏观经济以至社会稳定,都会造成压力。以楼价为例,内地70个大中城市新建商品住宅价格已连续19个月录得按年跌幅,属有统计迄今最长跌浪,一旦形成楼价长线趋势性下滑的预期,「负财富效应」将进一步打击消费和投资意欲,拖累经济。

8. YOHO WEST加推2号价单涉163单位 2023-11-26 19:39:56
新地(00016)旗下天水围轻铁天荣站物业发展项目第1期「YOHO WEST」,加推价单第2号,涉及163个单位,折实售价351.94万至1099.82万港元,折实尺价10159至16701港元,折实平均尺价11633港元。
9. 银主盘累计升呈281个 2023-11-27 08:43:02

利率高企,楼市表现低迷,第三季楼价掉头下跌,导致负资产个案急增,不少物业更沦为银主盘。由於二手交投呆滞,银主盘积压,令市场滚存银主盘逼近300个,最新达281个,创近14年半新高,更不乏入市未够3年就被银主没收单位的个案。有业界指出,近期二手业主减价甚至低市价沽货,令银主较难出货。

今年初通关后楼市一度回勇,首季银主盘数量曾降至180个以下,但随后楼市乏力,5月起滚存银主盘数量每月攀升,8月重越200宗。本报综合市场及地产代理统计,截至11月初,全港银主盘总存量达281个,按月多约10个,亦较去年同期226个多24.3%,创2009年3月录得294个后近14年半新高。

10. 10月成交金额增两成 2023-11-27 10:15:23
中原杨明仪指出,截至11月22日,2023年11月份整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)暂录2395宗,总值159.96亿港元,估计全月有3400宗及230亿港元,将较10月的2938宗及290.08亿港元,分别上升15.7%及下跌20.7%。
13. YOHO WEST收1万票超额21倍 2023-11-27 23:11:52

新地天水围轻铁天荣站物业发展项目第1期YOHO WEST先后推出两张价单,合共443伙;新地代理总经理胡致远预料,今晚可收逾1万票,超额认购约21.57倍;最快明日加推单位。

他指出,项目有机会於日内发出销售安排,有机会於本周末开售;上星期开放示范单位后,已累积超过3万人次参观。

14. 电播广播快将裁员 2023-11-28 07:27:02

据报道,电视广播最快本周裁员,当中涉第85台「无綫财经体育资讯台」多名台前及幕后员工。

据知情人士指,85台「无綫财经体育资讯台」将裁减一半员工,负责地产节目组别裁两人,当中涉及约数十人,部分85台原有节目包括《日日有楼睇》及财经节目将获保留,并改於84台「明珠台」或82台「J2」播放。

另外,有知情人士透露,个别人士已收到裁员通知,预料本周起派信。不过,裁员安排仍有变动,至上周五(25日)仍在增减,部分组别被要求选择减人或调组。

15. 资本中心14楼蚀三成售 2023-11-28 19:40:04
原由内房天誉置业持有并用作香港主要营业地点的湾仔告士打道151号资本中心14楼全层连两个车位,早前由银主接管并出售,最终成交价近1.46亿元,造价较11年前购入价低约32%,有消息指买家为中国创新投资公司主席向心的相关人士。
16. 本港出口终止17个月连跌 2023-11-28 19:41:29
本港出口终止17个月连跌。政府统计处昨日公布,10月份本港整体出口货值为3799亿元,按年升1.4%,是连挫17个月之后重拾增长,胜市场预期跌2.9%;进口货值为4056亿元,按年升2.6%;10月份录得有形贸易逆差258亿元,相等於商品进口货值的6.3%。经济师表示,10月出口止跌回升,主要是去年基数低,未见本港出口有转势的迹象,而全球利率维持高企,会影响出口表现,预期全年会录得跌幅。
17. 先免后徵机制一月收132宗申请 2023-11-28 23:36:25
房屋局局长何永贤表示,当局一直有动态监察市场情况,包括成交量、楼价走势等,自政府发表《施政报告》至今,首置数字虽未见大幅上升,但外来人才买楼「先免后徵」机制,短短一个月内已收到132宗申请,证明措施有效。
18. YOHO WEST加推170伙加价6.9% 2023-11-29 08:41:46

市场焦点新盘、新地(00016)天水围轻铁天荣站物业发展项目第1期YOHO WEST,昨天再加推170伙,折实平均尺价12437元,较对上一张价单高出约6.9%;发展商称,今批属於原价加推。该盘落实本周六(12月2日)首轮公开发售350伙,为近4个月首轮开售单位数量最多的新盘。

YOHO WEST昨天加推第3号价单,共170伙,实用面积303至696方尺,折实售价372.54万至1097.07万元,折实尺价10937至16682元,折实平均尺价12437元,较上周五(11月24日)公布的第2号价单折实平均尺价11633元,高出约6.9%;比起上周一(11月20日)首张价单折实平均尺价10888元更高约14.2%。发展商称,今批单位包含高层及向南单位,故价钱有所提升,实属原价加推。

19. YOHO WEST售价已累升14.2% 2023-11-29 11:04:12
YOHO WEST昨天加推第3号价单,共170伙,实用面积303至696方尺,折实售价372.54万至1097.07万元,折实尺价10937至16682元,折实平均尺价12437元,较首张价单尺价10888元,调升14.2%。
20. YOHO WEST 尺价高至1.67万 2023-11-30 09:16:55

由新鸿基地产(016)及港铁(066)合作发展的天水围轻铁天荣站发展项目第1期「YOHO WEST」已敲定本周六(2)首轮发售350,市场消息指,截至今日项目累收约1.5万票,超额认购约42倍;将於明日(30)下午2时截票。

YOHO WEST」首轮销售单位涵盖一房至三房一套连工作间间隔,以最高13.5%折扣计算,折实售价由299.96万至1,099.82万元,折实尺价介乎10,000元至16,701元。入场单位为第3A5A9室,一房间隔,实用面积295方尺,折实售价299.96万元,尺价约10,168元。

21. 美滙回人仔强 2023-11-30 12:09:20
美国减息预期升温导致美滙回软,加上人民银行继续开出偏强的中间价,带动人民币向上,在岸人民币(CNY)昨於亚洲交易时段收报7.1246,为逾5个月以来收市新高。
22. 香港财赤首七月1,729亿港元 2023-11-30 21:36:36

政府今日公布本财政年度首七个月(即截至2023年10月31日)的财务状况。

本财政年度首七个月的整体开支为4,139亿港元,收入为1,744亿港元。计入在政府绿色债券计划下发行的绿色债券所得666亿港元收入后,本财政年度首七个月的财务状况为1,729亿港元赤字。

23. 房协朗然收票1200份 2023-12-01 13:35:46
住宅楼价连月向下,惟香港房屋协会(房协)最新推出的观塘安达臣道资助出售房屋项目朗然,昨天首日接受申请反应不俗,截至下午5时,房协共收到逾1200份申请表,以该盘提供422伙计算,超额逾1.8倍。业界认为房协楼盘提供基本装修等,对申请者而言具吸引力,料最终有机会收到逾1万份申请。
24. 「演唱会经济」带旺澳门 2023-12-01 15:00:42
随着去年底新一轮10年期澳门赌牌落实后,过去1年6大博企均明显加大对非博彩业务投资,当地娱乐事业发展蓬勃,「演唱会经济」更成为热爆话题。有业界人士认为,澳门经济现时模式,由过往偏重博彩转为加强对文化、艺术和旅游推广,以增加访澳人流。随着澳门旅游气氛明显好转,演唱会等娱乐事业急速发展,澳门经济相信可以在疫后大翻身。
25. 11月份10大屋苑成交创七月新高 2023-12-01 15:35:47

施政报告为楼市减辣后,新盘市场成交增加,发展商亦加快推盘及重推余货盘,并吸纳部分二手市场购买力,但根据美联物业分行统计,11月份10大屋苑仍然录得约125宗买卖,较10月份约124宗轻微上升,并且连续2个月录得逾百宗成交,更创出自今年4月后的7个月新高。

美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明表示,由於新盘推售,并以低价或折让价推盘,抢占部分二手市场购买力,而二手盘业主,尤其急於放售单位业主亦扩大议价空间,故近日二手市场仍以减价盘为主,并不乏买家趁机会在市场物色笋盘,令全月指标屋苑交投仍能保持。预计短期内在一手抢客的影响下,二手楼价仍然受压。

26. 香港成国际金融中心遗址争论 2023-12-02 09:09:33

对於内地网民戏言香港快沦为「国际金融中心遗址」,财库局局长许正宇反驳称,这种说法完全站不住脚。他指出,从现实数据客观地看,香港金融市场具备国际性、综合性及增长性,并有信心、底气和能力持续建设一个更有深度和广度的国际金融中心。

近月有网民在微博发帖,认为香港花了百多年建成世界三大金融中心之一,惟不到5年就变为金融中心遗址。中原集团主席施永青在旗下媒体撰文回应,现实发展的确存在这样趋势的可能性,若政府掉以轻心,不设法挽回,可能一语成谶。

27. 美经济强势反弹 2023-12-02 22:36:58

不久之前,市场还在担心美国经济可能陷入衰退。然而,该国近期公布的一系列数据均显示,当地经济并不差。美国第三季GDP修订为增长5.2%,是2021年第四季以来的最高水平。可见纵使联储局大幅加息,美国经济依然强韧。

2024年美国踏入总统选举年。从以往的统计数据看到,选举年的美国经济及股市往往不会太差。因总统要争取选民支持,必定会设法催谷经济,营造繁华景象。

从近期公布的数据可见,美国经济的确持续向好,倘若联储局确定暂停加息,相信明年美国经济只会更强,陷入衰退的可能性不大。

28. 恒大面临法庭裁决清盘与否聆讯 2023-12-04 11:27:56
负资产达6442亿元(人民币.下同)的中国恒大(3333.HK),今天面临法庭裁决清盘与否前的最后一次聆讯,据《华尔街日报》上周六(2日)报道,知情人士称,恒大及其最大境外债权人正进行最后一刻谈判(11th-hour deal),以防止公司的海外业务被清算,而恒大的最新一项债务重组提议包括以集团约20%股权抵债,惟债权人则要求取得恒大海外业务更多控制权。