地产博客 > 置业避雷针 返回
浏览人次:24489
置业避雷针
置业避雷针
购买村屋 常见问题
2023年3月10日

随着过去几十年香港的城市化,现存余下活跃的村屋主要集中在几个地方,第一个是大埔入去大尾笃源路的汀角路,当中汀角村是过去一年成交宗数最活跃的村屋,其余较为活跃的还有近年建成的人工沙滩龙尾滩附近的龙尾。还有最近的碎尸案凶案现场龙尾村也位於汀角路,成交排名数量第六。

大埔村屋 元朗村屋 最旺场

大埔往南去沙田方向大埔道附近也有不少村落,例如
华乐豪庭更有不少放盘,住在大埔半山,尺价也不用一万。另外连接大埔和锦田再去元朗的林锦公路也会途径多个村落包括著名的林村坑下莆。如果大家试过沿大埔北上去粉领,会经过大窝西之路,经过康乐园后,也

会经过很多村屋。这些地方售价会比较便宜,环境也比较清静。

西贡区的村落集中在清水湾道,即是彩虹/安达臣道入西贡或者香港科技大学路上经过的地方,井栏树蚝涌新村等,这一带的物业出市区交通就非常方便。另一边就是马鞍山入西贡的西沙路,例如西径

 

较旧的旧屋地和祖堂地(如属於「祖」、「堂」物业),有转售限制及属於楼花的村屋,通常银行是不会批出按揭的,1972年后的新屋地村屋就通常会批,不过按揭成数和年期会比私楼稍为严格。村屋过往的按揭成数只能做五、六成,但自从按保放宽后,800万以下的村屋最高可申请八成半按揭。不过,花的村屋并不符合申请按保资格。还款年期方面,原则上最长为30年,但不少银行在实际审批时最长只造25年。如果选择申请按揭保险,最长还款年期会以「55减」计算,例如村屋35年楼龄,最长的按揭还款年期为20年(55-35年)。另外,由於银行需要委托估价行视察物业才能估价,批核时间一般较长,至少要1个月以上。建议买家要预备较充足资金,以应付额外的首期开支。

住村屋的好处


住在村屋有很多好处。首先,村屋通常位於市区以外,环境清幽,空气清新,适合居住和度假。其次,村屋比起市区的房屋来说,价格相对较为实惠,容易负担。此外,村屋的面积通常相对宽敞,而且有大片的绿地,让你有更多的空间休闲娱乐,也能够种植自己喜欢的植物。

另外,村屋通常也比较宠物友善,如果是狗主特别是饲养大狗人士,住村屋会比较方便放狗,也较少机会骚扰到邻居。此外,部分村屋附近通常有位置可以泊车,对於车主来讲,比起住在市区,又可以节省一笔金钱。

常见问题

出售村屋要补地价?

现时坊间所指的村屋大都是指丁屋,根据现时村屋政策,新界原居民可享有一次性建丁屋的权利,但新建成的丁屋5年内不能出售,需要补地价才能转售。而丁屋楼花需要获得合约完成证明书(俗称满意纸)后才能补地价,如果未见有满意纸,银行一般不会批出按揭。不过,村屋除了丁屋仍有其他种类,如果属於「旧屋地」(政府於1905年批出「集体政府租契」的屋地,一般是指传统村屋),则没有补地价限制。


村屋业权好难搞?


签订临约前,宜查明业权资料,确认业主身份、满意纸、转让契等,避免日后转让有阻滞。如果村屋连花园天台出售,必须查明有没有入契、是否受政府租约条例所限制等。村屋业权未必包括附近通道的路权,若然出入车路涉及私家路,道路使用者有机会要付「过路费」,甚至出现其他人的车辆停泊在你家门的情况,驾车人士要查明乡村道路使用权及解决方法,以免发生路权纠纷。买入村屋前可进行初步的查册,有需要可向律师谘询专业意见。


住村屋有冇物业管理服务?

虽然现时新式村屋渐趋「屋苑化」,有大闸、停车场、游乐场等配套,但绝大多数的村屋群都没有物业管理公司打理,不会有保安24小时长驻、闭路电视等,安全性来说会相对低一些,出入的时候需要多注意。此外,并非所有村屋都有独立排污渠,甚至屋苑式管理的村屋都有机会出现几户人共用一个化粪池处置污水的情况,业主有责任定期安排清理化粪池, 处理日常污水废物排放,费用则由用户共同分担。不得不提,村屋一般没有物业管理公司处理家居废物,住户要亲自到食环署负责管理的中央垃圾收集站掉垃圾,有个别屋苑式村屋会收取垃圾费提供垃圾处理服务。

村屋经常估价不足?


村屋的交投较为疏落,银行缺乏参考指标,容易出现估价不足的情况。如果希望估价接近成交价,可以选择较具规模的屋苑式村屋,以及一次过向不同银行申请按揭,以获取最贴近成交价的估价。准买家要小心留意物业有没有
僭建或违反地契,一旦发现违规情况,银行批出的贷款额会较为保守,甚至拒绝批出按揭。另外,村屋周遭的路权较私楼复杂,如果村屋附近路权不清,亦会影响按揭审批

村屋按揭比洋楼涉及更多文件,买卖过程较为繁琐,建议大家还是寻求专业的按揭顾问协助!

 

更多美联笋盘及资讯