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功。德。言     管理、銷售與推廣
一封信,兩個變天(3)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年6月12日

為什麼我說“328日晚,絕大部份A大廈的業主都從自己單位的信箱中收到一封署名「關注財務資源業主群組」的來信“?因為有小部份業主收不到該信。巧合的,收不到的都是主張維持專車服務的中堅份子,特別是業主委員會內的兩名委員。

財務資源組說「應部份業主委託,希望於投票前提供財務分析,方便業主掌握全面資料,作出決定。」,我看「應部份業主委託」很可能是子虛烏有,而信中(特別是「財政概要」)所透露的財務數據資料,不是業主委員會或管理公司中人不可能掌握和提供,個人估計應當是前者,因為業主委員會的7名成員中,有三個是取消派的大將。財務資源組的來信說不定就是他們的手筆。

2017年底10年的累積虧損才不外$680,062,這是很微小的金額,不夠就籌集或加管理費來解決,A大廈的業主一般都很有錢,不大明白為什麼非要拿大廈專車來開刀不可!

不瞞大家,我是支持維持專車服務的中堅份子之一。當知道財務資源組328日出匿名信,維持派的人都來找我問對策。我說那容易,就以其人之道還治其人之身,乾脆盡快出一封針鋒相對的信,發給全體業主,屆時我們要更大方,所有取消派大將都照發不誤,爭奪民意,影響414日的投票!

維持派馬上同意,並推我負責撰寫這封反擊信。我卸無可卸,於是撰寫了下述這封信:

 

「關注財務資源業主群組」信件引起的一些感想

328日,大部份A大廈業主都從自己單位的信箱中收到一個名為「關注財務資源業主群組」(以下簡稱「財務資源組)的一份信件,三頁信件的主調是勸誡業主們在414日舉行的「2018A大廈業主週年大會」上投「取消屋苑專車服務」贊成票。

看了這個信件後,我們有不少感想。首先,我們想講講我們對A大廈專車服務的看法。

 

A.    專車服務

  1. 專車 - 可增添A大廈的獨特性,增加我們所擁有的單位的價值 

    A大廈是單幢樓,價值和形象上已經比新的大型屋苑吃虧。近十年來,許多屋苑都追求完善服務配套以提升價值;泳池、健身室、專車、餐宴等服務幾乎是必備的配套。如果連專車服務也要取消,A大廈就更加被人比下去、退步、落後,我們這幢豪宅大廈就連非豪宅的屋苑也不如。

    有專車:A大廈不大就腳,專車可方便住戶出入;有助提升A大廈價值;A大廈的買賣、租賃會加速,成交價會提高。

  2. 取消專車,會增加不少住戶的煩惱 

    自有A大廈以來,專車就一直服務住戶,方便上落山道已有十年。

    取消專車,要那麼多住戶在繁忙時間排隊等的士,趕返工、趕午飯,日日如是,是很煩惱的事。有時想等的士,也未必截到。每天那麼多住戶用專車,要慳錢都不應找專車來慳。

  3. 慳錢 - 有其他方法 

    業委會已經與管理公司達成減低屋苑經理人酬金(估計是每年幾十萬之數)。這筆款項/盈餘,正好是用來補貼專車開支,造福住戶。

    至於維修保養項目,有一些是不急切的,如停車場牆身油漆、地下/8樓戶外地墊等等 ; 可以安排分幾年處理,到時每年需要攤分的款項亦不會太多。

  4. 需要各有不同,家家有求,應互相尊重、包容 

    不少A大廈業主可能覺得專車花費不少,自己用得少、甚至不需要就傾向取消專車,但這種取態可能有需要優化。醫療服務,很多國家都用私人保險或用者自付,但香港的公營醫療體制的既有服務的確是幫到很多人。如取消會影響到一群剛剛有此需要的人,例如不是富有到錢不是問題或窮到政府一定申請到資助的一群。只要這服務不被濫用,我們覺得應該保留。我們的專車服務亦該如此。

    對大廈提供的配套設備/服務,各業主對它們的需求各有不同,但祇要需求合理、有相當多的業主有此需要,自己用得少甚至不需用的業主,應該尊重那些有需要的業主的要求。家家有求、互諒互讓,是我們業主間融洽相處之道。

    沒有私家車,或有一部私家車但需留給在家的家人用,自己每日要使用其他交通工具趕上班/返家而地點不太就腳的A大廈業主,對專車服務確有需要,這是其他業主展示包容精神的好時刻。

B.    其他感想

  1. 財務資源組發信給大部份業主,小部份收不到信件的業主巧合得很,都是比較眾所周知的贊成保留專車服務的一群。為甚麼不光明正大,一視同仁地派信給贊成派?除了視他們為不用或不可爭取的群組外,財務資源組恐怕還怕贊成派掌握更多資訊,然後反駁及反爭取。

  2. 財務資源組在信中說:「2018年專車預算開支為$637,728,即每戶每月負擔約$1,000。」 

    我們不知該$1,000是怎樣計算出來的,就我們所知,A大廈有69戶,每戶每月負擔=$637,728 ÷ 12 (個月) ÷ 69 () = $770元。

  3. 財務資源組信中又說:「以每戶每月承擔約$1,0007次的效益來看,每程成本達$143」 

    $1,000修正為$770元,按他們的思維邏輯,每程成本應為770元÷7()=$110元。

   4.   重大的錯漏和誤導

每程成本真的是高達$143 (修正後仍高達$110) 嗎?

不!財務資源組漏計每日於循環(shuttle)時段乘坐專車和walk-in乘坐專車的業主/用戶的程數。

根據駕駛專車的司機所透露,於循環時段及walk-in時段乘坐專車的業主或用戶由1(1個單位的人, 一般為 至 )4戶不等;在循環時段以外的時間,walk-in用車較coupon用車的次數多 (那意味著許多業主少用甚至沒用那些專車coupon,整體平均使用不超過3coupon)。掌握了這些基本資料,我們就可推算每月專車使用的程數了:

  1. 早上8:0010:004程循環車,晚上18:00-20:003程循環車。保守估計每程平均有2(等同兩程) ,每日合共14程;

  2. 非循環車時段有7程,其中使用coupon的有3程,因為是獨用,每程祇有1戶;使用walk-in方式佔剩下的4程,而每程平均2(等同2)。每日合共11程;

  3. 每月平均有365天÷12()=30.42天,(i)(ii)合起來每日有25程,每月用車761程;

  4. 每月專車預算為$53,144,每程成本=$53,144÷761()=$70 

    $70$143距離多大呀!

    打的,15分鐘的車費總需$40$50吧?考慮到專車的寬敞舒適、方便、準時及好服務,專車收$70,簡直是物有所值,甚至物超所值!』

 

 

~待續~

 

 
 
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