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功。德。言
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王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2019年1月15日

中小型私宅一枝獨秀
(原文發表於20141230)

 

近日將2013年及2014年的頭11個月成交數據整理一下,成表一。發覺幾點有趣的啟發。

 

在成交宗數方面,除了450萬元或以下的成交價區間外(錄得負0.3%增長),2014年首11個月在其他成交價區間都較2013年同期大幅增長,由55.1%92.9%不等,整體增幅為25.5%,顯示今年買賣較去年大為活躍;在成交金額方面,2014年首11個月同樣除了450萬元或以下的成交價區間外(僅錄得3.5%增幅),在其他成交價區間都較2013年同期大幅增長,由46.6%99%不等,整體增幅為46.6%,較成交宗數的增幅更強勁,這是拜價量齊飛所賜;平均成交呎價方面,除了1,000萬元或以上的成交價區間外(微跌0.02%,基本上橫行),其他各區間都錄得升幅,由1%6.1%不等,其中450萬或以下的小型單位,呎價升幅為最高(6.1%),遠較其他成交價區間的負0.02%1.7%為高,顯示小型單位的樓價升幅一枝獨秀、鶴立雞群。這解釋了為甚麼今年各區大小屋苑的小型單位成交價屢創新高。與之相反,700萬或以上至1,000萬以下的中型單位及1,000萬或以上的大型單位或豪宅,不但成交量小,成交呎價升幅亦特別差勁,分別僅是1.4%及負0.02%,表現大不如前。

 

從表二可以看到,2013年首11個月的各個成交價區間中,450萬或以下的成交宗數佔63.1%600萬或以下的,佔77.4%700萬以下的佔83.2%2014年同期,450萬或以下的成交宗數佔50.1%600萬或以下的,佔67.9%700萬以下的佔76.7%

 

為甚麼過去2450萬或以下、600萬或以下及700萬以下的中小型單位成交量特別大而價格升幅特別凌厲?部份理由可從目前的按揭成數(請參看表三)中得到解釋:成交價愈小,則按揭成數愈高,這特別吸引首次置業而經濟能力不高的買家。

 

部份理由則可從目前辣招下買賣印花稅的制度中得到解釋。買家如果是香港永久居民,首次置業,他/她仍可沿用舊制而豁免雙倍印花稅,亦即$2,000,000$2,351,760的成交樓價,首$2,000,000僅徵收$100,餘額徵收10%$2,351,761$3,000,000,徵收總額1.5%$3,000,000$3,290,320,首$3,000,000徵收$45,000,餘額徵收10%,其餘收法請參詳舊制。

 

不獲豁免的,祇能跟隨新制:$2,000,000以內,徵收1.5%$2,000,001$2,176,470,首$2,000,000徵收$30,000,超出的徵20%$2,176,471$3,000,000,徵3%$3,000,001$3,290,330,首$3,000,000$90,000,餘額徵20%$3,290,331$4,000,000,徵4.5%;其他徵法,請參詳新制。

 

新舊之差異,是天壤雲泥。財力僅能負擔小型單位的首次置業者,眼見可獲以上按揭成數和印花稅的優惠,及在迷信樓價祇升不跌的情況下,怎不視之為天賜福份而趨之若鶩?

 

表一 

 

私人住宅單位(一、二手)成交數據

 

 成交價 (百萬元)

成交宗數

成交金額 (億元)

平均成交呎價*  ()

 

2013年首11個月

2014年首11個月

+/-%

2013年 首11個 月

2014年 首11個 月

+/-%

2013年首11個月

2014年首11個月

+/-%

 

4.5或以下

30,310

30,211

-0.3

905.47

936.95

3.5

7,482

7,936

6.1

 

      4.5以上-- 6.0

6,874

10,701

55.7

355.25

554.84

56.2

10,009

10,105

1.0

 

      6.0以上-- 7.0以下

2,757

5,318

92.9

177.31

342.9

93.4

10,826

11,015

1.7

 
 

 7.0或以上 -- 10.0以下

3,550

7,019

97.7

290

577.06

99.0

11,821

11,986

1.4

 

10.0或以上

4,528

7,024

55.1

974.94

1,549.36

58.9

20,031

20,027

0.0

 

總數

48,019

60,273

25.5

2,702.97

3,961.11

46.6

9,372

9,798

4.6

 
                     

*以實用呎價計算

                   

**資料來源:土地註冊署

                 

 

表二

 

私人住宅兩段時期成交量佔有率比較

 

成交價(百萬元)

2013年首11個月

2014年首11個月

成交宗數

佔有率(%

成交宗數

佔有率(%

4.5或以下

30,310

63.1

30,211

50.1

          4.5以上-6.0

6,874

14.3

10,701

17.8

          6.0以上-7.0以下

2,757

 5.8

5,318

 8.8

7.0或以上-10.0以下

3,550

 7.4

7,019

11.6

10.0或以上

4,528

 9.4

7,024

11.7

總數

48,019

           100.0

60,273

            100.0

 

表三

  

金管局規範的最高按揭成數

  

物業價格

最高按揭成數

400萬元或以下

90%(貸款上限為360萬元)

400萬元以上至450萬元以下

80-90%(貸款上限為360萬元)

450萬元或以上至600萬元

80%(貸款上限為480萬元)

600萬元以上至700萬元以下

70%(貸款上限為420萬元)

700萬元或以上至1,000萬元以下

60%(貸款上限為500萬元)

1,000萬元或以上

50%

 
 
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