地產博客 > 功。德。言 返回
地產 政治 經濟 軍事 社會民生 管理、銷售與推廣 營商 思辯 文史哲 媒體 教育 法律 生活隨筆 旅遊 舊文新編 比較滿意的文章選集 香港的致命傷 中原往事 其他
瀏覽人次:1617    回應:0
功。德。言
同樣的事實,不同的判斷(3)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年11月15日

A先生繼續評論: 

「中美貿易戰的影響相對比較輕微,不會對樓市造成太大衝擊。」 

完全不能同意,中美貿易戰本質上是美國意欲打遏中國,使它永遠成不了全球老大,是長久戰,影響較量貸寬鬆下的金融海嘯不知利害多少倍,肯定會對樓市、樓價以至對中港經濟造成大衝擊。但這個大衝擊的影響是滯後的,大家要在明年中甚至明年底才會明顯感受到。 

在現時的基本經濟層面上,樓市會橫行一段比較長的時間,即使需要調整,幅度最多只會在20%以內。 

A先生認為樓市在未來「會橫行(即不上不落)一段比較長的時間」,而在今次樓市的下跌浪,樓價頂多跌20% 

如果你認同筆者上文的分析,肯定不會接受A先生的看法,並會視之為輕率的、沒根據的樂觀。 

在香港上世紀50年代以來,從沒發生過樓價在下跌浪中跌幅少於20%的情況,少於40%的亦沒有;少於20%甚至25%的跌幅祇發生於上升浪中的調整。 

大家可能會反駁我,過去沒發生的事,不擔保將來不會發生;過去發生的事,亦不擔保將來一定會重演。在一般情況,這種反駁成立,但不適用於物業的循環周期(亦不適用於朝代興衰)。以下跌浪的跌幅為例,在長期的地產發展史中,多個上升浪及下跌浪規範出一個上下距間(即上下限),而這個上下限的形成,是因為一些內在及共同的規律,除非出現新而重大的因素,改變了原有內在及共同的規律,這個上下限才會改變。 

2008年金融海嘯以來樓價飛升,靠的不是良好的經濟發展,而是各國央行的大印銀紙。天下無免費午餐,這種純靠天文數字的流動性撐起的飛升是有代價而最終要償還的,看來現在是償還的開始。 

這種償還對房地產起著負面作用,加上其他多種負面因素(特別是中美貿易戰所觸發的經濟放緩以至衰退),樓價的未來跌幅祇會增大而不會減少,「調幅在20%以內」是天方夜譚! 

『若然想趁環球市場調整期間置業或者「細屋換大屋」,建議先詳細了解市況,及找專業的理財顧問詢問建議方案。』 

這段話曝露了A先生整篇文章的意圖:分析唱好樓市,再藉分析招客,大做生意!

 

- 完 -