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功。德。言
比較滿意的文章選集(656)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年7月20日

租樓不一定吃虧

(原文發表於20140721日)

我的《投資別買,自住可買》發表不數日,讀者甲君就發電郵質疑:

「王生: 

租樓與買樓是兩樣絕然不同的東西,不可以相提並論。租樓小數怕長計,一年交樓價4%的租金,5年就要交20%10年則40%。更何況,租金還會年年加,就算樓價可能會跌,自住仍是買比較上算。」 

甲君說租樓與買樓「不可以相提並論」,看來是指租樓不可以代替買樓。甲君的看法,和不少準買家解釋他們買樓的動機──「租樓交租是代業主供樓,簡直是將錢倒入咸水海!」──如出一轍。這種看法是不大成立的,我以前有回應過,本想請甲君看我舊文算了。但回想一下,AB君在樓價趨近頂峰高價時仍叫觀眾、讀者自住不妨買樓,他們看法的背後,和上述的甲君和準買家有甚麼差別?以AB兩君那樣知名的地產、財經界人士,尚且產生如此錯誤的看法,何況一般普羅大眾。這些大眾,很可能像甲君一樣,從未看到我的舊文,乃決定將以前的看法稍加新繹,與甲君及未知我看法的讀者分享。

天下無免費的午餐,買樓是要付代價的,一旦買樓,一筆資金(就是樓價)從此被長期積壓。對投資性質的買家來說,他所付的代價(樓價)換回租金回報和樓價日後的升/跌幅;對自用性質的買家來說,他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升/跌幅。相反地,租客付出租金,但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來,靈活運用。當買家還是租客化算呢?沒有絕對的答案,關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力:若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升/跌幅更高的金錢回報,那麼該買家應該當租客,當買家收租或免租是虧了;若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升/跌幅為高的金錢回報,那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構,祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。

以近期一些屋苑的租金回報率為例,太古城3.3%,康怡花園3.4%,沙田第一城3.7%,銀禧花園3.5%。這樣的回報率,買穩健的藍籌股,每年拿四、五厘股息,應該不難吧!

投資別具慧眼的,動輒可能取得10%以上的回報,對4%以下租金回報率恐怕不屑一顧。

豪宅的租金回報率則更不堪,隨便舉幾例:Garden Terrace,回報率1.8%;山頂Mountain View 1.4%Repulse Bay Tower 1.4%;羅便臣道1.6%

不足2%的年回報,你會滿意嗎?我敢大膽的說,這樣的機會,普天之下,遍地都是,考慮到按揭利率和通脹,你不會滿意的。一旦踏入加息周期,恐怕業主要大幅補貼租客。

上述4個豪宅,樓價動輒過億,但月租不外12萬元,而且是全包的。在樓價易跌難升之際,當你面對2個選擇,其一是動用億元去購買物業,免交月租12萬元,變相租金回報率每年為1.5%;其二是以月租12萬元租用億元價值的豪宅,然後動用手上的億元去投資,爭取高於1.5%的年回報率。你會取用哪個選擇?

同樣原理可應用於屋苑單位,祇是樓價改為550萬元,月租19,000元,回報率3.5%

在樓價處於復甦期及繁榮期的初期,投資者還可以寄望樓價的升幅而將超低租金回報率置諸不顧。但時移世易,現在豪宅樓價的可能下調幅度,動輒三、四成,此時還捨租取買,不是天下第一等傻瓜?

在我上述的分析演繹中,投資物業的回報率應該是該年度租金回報率加上樓價升/跌幅。將錢投資於物業還是某種生意化算,要經過精密盤算。但可以肯定的是,縱使在旺市,前者不一定最化算,更不一定永遠最化算,要待精密比較才可見高下。

際此整體樓價趨於下跌,假設未來一年跌10%,一年後投資物業的回報,以上述例子來說,屋苑將是負6%強,豪宅則是負8%強,如此類推。如果跌勢長時間加速加劇地持續,那損失就更可怕。

大家想想,說此刻買樓勝過租樓,有道理嗎?

 

 
 
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