积压需求终释放 楼价未必有得平
3年来的新冠疫情及去年的持续加息，使建筑工程延误及新盘放缓推售，令本港未来3年至4年一手私楼潜在供应推升至10.5万伙的历史新高水平。另一边厢，差估署公布的去年私宅售价指数全年大跌15.59%，跌幅为廿四年最大。分析指出，新盘潜在供应创新高主因去年的需求被压抑，相信发展商在未来仍会有序推盘，实际供应量未必大增，而「通关效应」带动经济复苏，今年美国加息步伐有望放缓，楼价料将稳中向上。
◆香港文汇报记者 曾业俊
房屋局昨公布，预计未来3至4年一手私人住宅潜在供应量达10.5万伙，按季急增1万伙或10.5%，创自2004年9月有纪录以来新高。其中，已批出而未动工的熟地可提供约2.3万伙，按季增加6,000伙或35%，创近5季新高；而兴建中未售出的楼花有约6.6万伙，按季多3,000伙。单是这两部分已合共带来9,000伙新单位。
另外，受去年楼市调整及新盘销情放慢影响，已售出的楼花上季跌至9,000伙，属超过6年的季度新低，令现楼货尾按季增加1,000伙，至1.6万伙，创2007年初以来新高。
货尾1.6万伙十六年最多
至於去年第四季一手私宅落成量录约4,600伙，按季多100伙或2.2%；全年则有2.12万伙，虽然未及政府预测的22,850伙，但仍然按年多47.2%，并创2004年以来新高纪录。同期录得施工量5,400伙，按季大增4,000伙或约2.9倍；全年则为1.1万伙，按年跌48.4%，属於2011年以来新低。
疫后市场购买力加快释放
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚指，一手私宅潜在供应大增，主要由於过往3年疫情令发展商放慢销售，加上新批土地和私人收地增加。不过，香港有足够库存是好事，即使未来3至4年有10.5万伙私宅供应，平均来计其实每年只有约3万伙，「并非好大数字」。参考过往成交数据，去年即使整体一二手销售量大幅下滑，仍录逾5万伙成交，而2021年更录逾7万伙成交。故此，他相信每年3万多伙潜在供应并不会令市场供应过剩，反而可以追回疫情时供应不足。
另一方面，他认为发展商会按自己步伐推盘，不会一下子大量推出单位而令市场供过於求。然而，加息周期始终未完，楼价要大升相当困难，加上供应充裕、市场健康，有助长远稳定楼价。去年疫情令市民置业意欲大减，发展商去化缓慢；虽然今年利好因素不多，但负面因素逐渐减退，相信楼市交投可随经济复苏而改善，全年楼价可升5%内。
新盘竞争加剧 二手受压
普缙助理总监（专业产业谘询及估值）李隽杰表示，一手私宅潜在供应的主要增加来源是可动工单位及未售楼花单位，前者包括政府批地及私人重建项目，某程度反映房屋供应的确持续增加，政府提高房屋供应目标正有序达成。至於现楼货尾量进一步上升，则因去年经济不景及投资气氛拖累；今年面对的竞争可能更加剧烈，因既有新批楼花加入战团，又有接近现楼项目的楼花可供选择。
李隽杰指，新盘竞争渐趋激烈已成事实，惟每个项目定位及目标对象均不尽相同，另外发展商采取的销售策略亦会影响销情。如果楼盘以贴市价开售，对二手市场的影响会较大。
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