刚刚过去的星期六日於尖沙咀金域假日酒店笔者与日本发展商合作举办了4场日本物业投资保本增值讲座，以平均每场参加人数70～80人计算，两天合共超过三百位香港朋友出席，反应非常理想，当中看到一些熟悉的面孔，从同事口中得知，客人已经买了半打东京楼，呢次加码继续支持扫货做东京包租公，原因系日圆再创新低加上日本中银及香港财务放宽按揭，上调借贷成数，下调楼价额度，变相大开水喉，由以往连租约只借五成楼宇按揭上调到六成半，加上下调楼价额度，由以往只承办4000万日圆以上才提供按揭服务，现在不到3000万日元的物业都肯做，非常进取，当然要符合日本银行批准的三个基本主要因素:
第一）单身公寓实用面积须20平方米以上。
第二）1983年之后落成的新防震物业。
第三）RC钢（佢哋叫铁筋）筋水泥结构的建筑物才能造按揭（提不提RC或SRC），木造房屋不接受例如叮当间木屋。
发展商告诉笔者，目前日本发展商起楼面对三大问题，人手、成本、缺地。第一人手不足，唔够建筑工人起楼，四围争人开工抢高哂d人工。第二入口建材货成本增加，人工高货料贵短短一年建筑成本加大20%而新楼定价基本上系滞后，提价少於一成，特别系去年卖楼花沽清的单位，目前仍然建设中，发展商原来定价毛利都只是两成左右，起好交楼都系薄利，没有香港那种发水，肥到袜都穿唔落。第三，土地供应非常之少，而发展商土地储备都不像香港发展商有那么多。
根据笔者同几个不同的发展商交流，目前东京起楼建筑每尺成本约@2400-@3000不等，而地价最平都要@3000以上一尺，基本上新楼成本最少都要@6000元一尺系起步价，如果靓位置都心地段加埋银行利息，卖唔到实用面积@8000元一尺都冇肉食，对比中古楼二手价周街@3000～@6000一尺二手楼价真系抵到烂，最重要的一个问题是面粉同面包的差价越来越大，建筑成本及地价嘅升幅快过楼价，而楼价升幅又快过租金，可以话一手楼跳价，二手楼准备弹价，因为价格距离会随著一二手成交量增加而拉近。
笔者特别喜欢了解日本起楼的每事每物原因是笔者在香港30岁前有十多年建筑经验，30岁后有十多年经营地产中介经验，今次同日本发展商共事三天了解到日本有十大发展商，而去年2014东京房地产供应数量排名全国No.1，是三井不动产发展商提供了近7000个单位发售。
以下是top ten排名不分先后，有三菱不动产，野村不动产，住友不动产，东京建户不 动产，东急不动産，大和不动产，大京不动产，丸红不动产，NTT都巿开发商等。
今年日本东京的樱花比以前提早开了几天，相信一定非常灿烂 ，笔者下星期去东京公干顺道赏花！
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