近日笔者经常遇到客人提问，投资日本房地产，时机同位置都非常认同系似香港十年前，即2004年香港大病初愈（楼市、股市、经济、政治、民生）客人表示非常有兴趣一定要买，究竟投资日本房产，买那类物业最好呢？用个人名义持有？用公司名义持有（ 因为遗产税 ）？那种形式持有最好？如果用100万港币budget 或加码用500万港币，甚至可以用1000万港币full pay，究竟买单身公寓，独立屋、一，二线地铺，抑或买全幢工商铺写字楼？ 要亲自飞去日本视察or香港做免飞授权全部搞掂？
以上投资房地产的问题，可以讲三日三夜都讲不完，笔者尝试用过去在香港经营十多年中介房地产经验，以及在日本经营约一年的担当经验（地产代理中介行业）连同由本公司团队促成的日本房产累计200多宗的房产买卖成交累积出来的经验，（奇难杂症、一应俱全 ），笔者用深入浅出的表达方法演绎出来。
第一，要制定预算，
第二，目的何在，A收租投资，B仔女留学自用，C公干自用或D退休、E渡假等等用途，
第三，买发展商一手楼（当中有现楼及楼花）抑或买中古二手楼（当中有新防震及旧防震类型)。
首先暂时只定港币300万以上（4000万日元），无论那种房产，投资或自用，笔者建议一定要飞去东京亲自视察。原因有两个：第一，牵涉三数百万港币budget为重大投资，一定要用自己双眼看看。第二，以上budget有机会可以去银行借贷（50%）、杠杆、对抗汇率、赚息差。
如果我们以100万至300万港币以下买日本房产，目的只系投资，笔者建议买单身公寓。当中类别有三类：
1)地段靓回报5至6厘的高端单身公寓2000万日元以上。
2)都心以外回报高的上车单身公寓1000万日元以下。
3)有地段有回报的1000万至2000万日元的中档单身公寓。
究竟买回报高或地段靓的单身公寓呢？笔者赏尝试用自己的经验去比较下，於2005年曾经购入一个九龙站凯旋门的一房单位约500万（约建筑500尺），同年购入一个油麻地唐楼单位约80多万（约建筑500尺），当时凯旋门以06年收楼后租金约$13000（现在25000）而油麻地洋楼一房租金约$4000，单以回报计算一定是上车单身公寓高，但以楼价升幅一定系地段靓的高端单身公寓，因为唐楼做唔到按揭要full pay80万而凯旋门做到80%按揭，拿出来的cash相若，但高端的单身公寓赚楼价升幅可谓很大区别，因篇幅有限，下会再同大家讲解！
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