日楼港楼大不同（14）两地文化

居於公屋的李赞杰及其女友 Nok，希望靠投资日本楼，完成在香港置业的心愿。（田俊摄）

三十二岁的李赞杰，是典型的八十后打工仔，在银行任职电脑管理员，月入约两万。现在与家人同住天水围公屋，最大心愿是买楼，与拍拖近八年的女友 Nok结婚。可是，香港楼市一直高企，人工升幅永远追不上通胀。投资日本楼，成为李赞杰置业的出路。

这天，相约李在女友位於屯门公屋的家访问，李拿出一叠笔直的日文文件，上面写著不动产买卖契约。李不讳言∶「现在我也很不实在，不觉得自己做了业主。」李展示过后，小心叠齐放好，然后吐出一句∶「盖印那刻很开心，终於可以一尝做业主的愿望。」今年三及四月，李与弟弟靠储蓄及银行贷款，合资约八十万港元，先后在大阪及东京买入两个住宅单位，租金回报约百分之七至八。李说∶「你而家上网睇，通常有两种，一种叫表面回报，一种叫实质回报，表面回报只扣除杂费，却没计税项等费用，但我会计埋，因为永远要低估收入，高估支出。计完出来，都可以接受。」

不过连楼也没睇过就买，他还气定神闲说∶「我会用 Google map街景地图睇楼，最基本睇层楼系咪甩皮甩骨，然后试行去地铁站，留意吓附近生果店，如售价好平，一百日圆店又多，就代表租金不能标太高。」买日本楼唯一的问题，是女友曾作出反对。「当初她不敢买，而家香港开始起多啲楼，楼价唔知几时跌，女朋友担心跌时无现金买点算？但我谂，买日本楼，收两年租，都有八至十万港币回笼，就算真系有咩事，就卖咗日本层楼。」
临门挞 Q

不过，正当这个月，火燎森准备为大衞收网之际，本刊知悉证监会突然找他调查，怀疑他未获批准便公开集资，令火燎森决定急急刹停，重新制订对策。本周一晚，记者到 DBC位於数码港的办公室，找做完直播节目的火燎森，他一面倦容，以「现在唔方便讲」为由拒绝回应。

其实想趟「日本楼」这浑水的，又何止火燎森一个。近月香港已有人成立了多家日本中介公司，标榜可安排买卖日本楼。又有不少 blogger开办日本楼讲座。不过这样隔山买牛，相当儿戏。记者上月到日本观察，更觉买日本楼如「瞎子摸象」。原来即使人在日本当地，一样无楼可睇。

当地地产中介一般推销的二手楼盘，普遍都是连租约出售，记者曾睇两栋大厦，共十四个单位，也只是「看门口」，不能进屋内视察。经纪解释指，日本楼最杀食是高租金回报率，故交吉盘不受欢迎。「有租客，可以立即计算到回报率，就算你买吉盘放租，他不知道什么时候有租客。」加上当地买卖合约由中介处理，又不能如香港般，可在土地注册处查册，验证业权。买家买楼收到的买卖合约，虽然写满日文，但孰真孰假，可能只是搏一铺。这趟实地睇楼经验，可归纳出买日本楼有以下四大风险：

本月初洋冲（箭头示）以讲者身份出席一个日本楼讲座，其间他不断游说现场人士变现香港楼，转买日本楼，并乘机推销他的新书。

上月中火燎森仍雄心万丈，在网上广招想投资二十五万元项目的「朋友」。

火燎森忙於搞大衞计划，有人邀请上日本楼讲座，他亦吊高来卖，只曾於四月中现身一个讲座，当时每位收五百元。
风险 1　楼价明升实跌

港人隔山买牛，日本楼的位置靠 google地图了解，单位内笼则靠网上图片，可信性有几高，自己谂吧！

东京楼价由一三年至今，以日圆计升了两成，大阪则升了一成多，但根据统计，其实同期日圆兑港元汇价却跌了百分之廿三点五。一言以蔽之，就是「赚价蚀汇」。熟悉日本的东瀛游老板禤国全坦言，从无兴趣投资日本物业，「好似隔山买牛。咁多年来，好多朋友都有叫我买日本楼，但我唔会买，因为睇唔到升值潜力。就算最近升咗两成，但日圆兑港币跌咗，咁你收租系收日圆。其实楼价升，汇水跌，计番都系冇钱赚！」再假设一间一千万日圆的单位，两年前需港币一百万元，即使两年后单位升值至一千二百万日圆，但由於日圆下跌，楼价兑成港币，其实只值九十万元。若见楼价升而出售，则由於楼价升值了两成，须抽利润三成为利得税，即售楼后实收一千一百四十万日圆，兑成港币只得八十六万，即是持货两年，其实蚀了十四万港纸！

禤国全强调，日本楼自二十年前经济泡沫爆破后，已变成一潭死水，「我有位日本朋友，廿年前买咗间屋，要四千万 Yen，廿年后嘅今日，跌到得番二千万 Yen，连家乡都返唔到。所以日本人都吓到唔敢买楼，宁愿租楼。」而 759阿信屋老板林伟骏，亦无买日本楼，「无兴趣。我知当地经济仲未好转，不过当地人唔讲出口啫！」这支火棒，就由香港人接下。
风险 2　出租率跌　回报扯低

根据日本中介的资料显示，东京整体的出租率达九成，但其实是市中心的 JR山手线铁路沿线，才有高出租率。实质租金回报，扣除大量使费后，亦只是百分之五至六。曾於一○年投资日本楼的狮子山学会总监王弼，认为投资日本楼的风险愈来愈高，已近水尾。他目前在北海道札幌拥有一间二十二套客房的青年宿舍，楼价四百万港元，当年租金回报率高达两成，但目前跌至只得百分之九。

「当初出租满晒，但而家出租一直跌，租金回报都跌。其实日本出租市场无谂得咁好，因为竞争大，唔俾回佣经纪，根本出租唔到。又要扣好多杂费，如管理费，中介公司代收租服务费，坏咗家电又要你俾钱整，根本扣咗你好多租金收入。」

日本亦有租管条例，若没有三个月通知期，租客可自动续租两年；当地亦有惯例，续租不会加租。
风险 3　二手成交少　难变现

日本楼如「豆腐膶」般细，洗衣机就在衣柜内，可谓方便挂衫。

日本二手楼市场不像香港活跃，成交量低，而买入后如五年内出售，要缴交利润三成作利得税，即使满五年，也要缴交一成半作利得税。另外，一般买楼，要缴交的税项、律师费及佣金等，差不多占楼价一成，炒卖难有水位，令二手呆滞。如业主遇上突发事件，急需变现，难以急放卖之余，基本上是不能按楼借钱。因为香港人不能在日本开银行户口，除非有当地工作证明。要放盘，就要大劈价。「日本楼市根本就唔系一个透明的市场，日本人唔会炒楼，唔似香港咁有系统性，所以成交系低好多。」


风险 4　汇款欠保障　走数难追究

买日本楼过程十分儿戏，如买家看中楼盘，透过经纪申请，只须提供中文全名及香港的中文地址即可。买楼按金还只是汇钱往日本的中介公司，由对方安排买卖，由日本中介代签约。到交易完成，买家只会收到一份日本屋契。屋契上有密码，可在日本查询合法性，但在日本无熟人，仍然要靠中介睇。大律师陆伟雄指出，如果日本中介公司走数，香港市民无途径索偿，「如果冇熟人帮手，买日本楼同倒钱落海冇分别。如果香港中介同日本中介系同一集团，都仲有机会喺香港入禀追番。但如果只是合作形式或转介，就好难追！」
买日本楼使费占一成
港人买楼有限制

外地人无法在日本开设银行户口，故不能申请按揭。香港买家现只可透过中国银行东京分行申请楼按。 4000万日圆（约 300万港元）以上的二手物业，才可借五成。售楼要交税，五年内出售物业须缴交盈利约 30%作利得税，五年后出售要缴交 15%税。杂费则占整体租金收入 30%，每月须缴交管理费、修善基金、租务委托费用（中介代收租金）、以及银行汇款等成本。

买家决定买楼后，只须提交中文全名及香港地址，经香港中介过料予日本中介代填写申请表，以先到先得方式买楼。

买家须於三日内缴付一成订金予日本中介公司，但订金是否存入了日本中介公司，去向成疑。

日本中介完成手续后，约一个月后便会收到由日本寄来的屋契，三至五日内缴清九成尾数。屋契虽写满日文，但难知真假.

杨生，日本楼的成交价格不公开。作为买家如何找到可信成交价。再者，如何防止曰本的地产代理「食价」？

你好!日本楼新手 ,

sorry 现在才回答阁下问题, 

如何防止曰本的地产代理「食价」？

本公司有一套日本同步电脑查盘机,可以check 到是否market price.对比周边成交价是否合理.

本人是日本物业的买家，所以非常认同以上4点风险，但其实还有很多风险存在,如有租约物业当租客迁出后日本代理找到租客后所收取的佣金，物业的内部维修及清洁费用，物业未能租出时所付担的管理费及修缮费，还有当你没有日本朋友或代理帮你时会觉得无助，要记住香港中介公司及日本地产代理有好的但是也不良份子，不做好本份只看利益，所以买日本物业要一定要考虑清楚。

你好：

何必买日本楼？鬼子亡我之心不死，日本吃原子弹70周年，中国就出了天津磨菇云，不是日本特工所为，就是靖国鬼社恶灵作怪！就算堔圳广洲太贵，东莞，中山还是有大量投资机会，尺价500还有不少！

您好，要请教一下，在日本有朋友要将在津山的祖屋买给我们，请问有什么问题要注意