日楼港楼大不同（12）血汗钱投资

　　笔者早两日刚刚从东京赶回香港开讲座，从新宿乘的士到成田机场，时间约80分钟，车资28000日圆约港币2150元，基於赶时间及行李多（一箱单身公寓楼契）才飞的，平时一般坐火车或公司车去机场的，而从成田飞香港CX国泰航空机票单程才两仟多元，需时三个半到四个小时，真正是坐的士贵过坐飞机。

　　回到香港坐的士出返九龙都系300元左右，两个地方比较车资，香港真系好平（相差几倍），东京及香港以最底工资比较，东京约港币80元一小时，香港约港币30元一小时，如果以香港大学生毕业出来社会工作，每月工资约12000至15000港元，而目前香港市区二手楼尺价约每尺12000至15000港元(唔计新楼近期尖沙咀新盘开价4万元一平方尺)意味著一个香港大学毕业生一个月工资，刚好只能买一尺市区楼。

　　而东京大学毕业生刚出来社会工作每月约18万至22万日圆(以汇率0.076计算约港币14000至17000港元)东京23区二手楼平均尺价约3000至6000港元，意味著一个东京大学毕业生刚出来社会工作每月工资就可以买到3至4尺市区二手楼，而且东京细单位居多，从以上例子就明白，在买楼能力方面东京上车就比香港易得多。

　　笔者近日受到发展商邀请参观完新宿附近上面新大久保一个发展商一手楼示范单位，看完之后非常惊讶，因为从售价方面对比同区二手楼，相差最少三倍，以一个25平方米单位同区二手做价约一仟万日元已经有选择，而同区同尺数的一手售价约三仟万日元（约230万港币）起码贵左两倍，以地段比较，新大久保就像旺角油麻地交界，如果以三仟万日元价钱，可以在目黑、麻布十番，六本木买一个几好的二手apartment了。这就是地段取胜！
　　
　　点解发展商要卖咁贵？经过同发展商高层闲谈，原因有三，第一靓地皮难求，东京地皮贵过建筑成本。第二目前所有进口材料贵左25%（日元汇率下降）今时今日发展商起楼大部分原材料都需要进口。第三基於是单幢式，单位数量唔多，发展商走高端市场，专找富二代，有能力人士购买。笔者建议投资东京房地产以二手单身公寓防守力强，银码细回报高，或买全幢单身公寓、或地铺一般回报有七厘以上，而笔者建议一手高端房产市场只适宜自住但唔适合投资收租，因为买入价太贵，租金回报实在太底，加上管理费明显贵二手一大截，万一单位丢空收唔到租仲要倒贴，小心血汗钱投资入错货。