投资初哥，问题天天都多！
近期多咗人买唔到港楼，第—次买楼经验就去咗曰本东京(当中涉及汇率，投资回报，利息，收租托管，选择地区，地震，幅射，海啸等)人云亦云那问题就自然多了。
先谈港人要买日本东京房产经常会必问第—个问题：有冇好似香港的田土厅查册记录(land search)可以清楚看到以往层楼的历史？例如上手买入价，名字，有冇按揭，是否凶宅等问题，答案是没有的。点解？首先从香港说起，香港买楼—定要经过律师去草拟楼宇正式买卖合约，二手买卖祗有临时买卖合约由地产代理草拟并负责三方签署，之后14天内必须到律师楼签署正式买卖合约，除临约是代理用笔去写外，之后所有文件全部由律师楼去负责，例如楼契，买卖合约，按揭契三份文件，在签约后根据合约精神去履行，任何争拗，不履行合约条款，悔约，踢契，要打官司全部经律师代表上法庭仲裁审议，由法庭裁决！
香港咁文明，全靠合约精神，但是日本买楼是没有律师楼代表的，买卖过程跟香
港完全唔同。日本促成楼宇交易，非常依赖地产代理去把关，首先没有临约，代理初段角力洽谈房价及成交期全部用口头协议，由day one 开始口头承诺到签署重要事项说明书(即系香港正式买卖合约)需时约七至十四天，视乎文件、资料搜集进度。有时契约及结算日(正约及成交日)为同一天。而文件是由日本担当(日本地産代理)到地方区役所，法务局，水道局，法务区，准备土地誊本、物件誊本、建物图面、公图、测量图，地方水浸记录等。
还有向管理公司拿管理规约，里面写了大厦所有资料，包括有冇事故发生、有冇欠管理费、修缮费、近过去的修缮内容、金额支出、未来大规模修缮计划等。日本担当准备好所有文件后，合议时间经司法书士(类似conveyancing executive或类似国内公证行公证员)见证签合约！完成了重要事项说明书，之后就要凖备final completion，一般成交期为三十天，业主有可能是负资産，要抬钱赎楼，如买家需要做按揭(4仟万日元以上)，香港人祗能借银行估价的50%。而东京—般成交价银行祗估到90%，意思系香港人要拿出55%首期，银行祗能贷款成交价45%而年期最长15年，呢两点大家要注意了。
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