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日楼港楼大不同（5）四月樱花 成交灿烂 |
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杨官华 |
| 香港专业地産顾问商会－副会长 |
| 世纪21（日本）中华物业－创办人 |
| 40万东京做业主日本置业全攻略作者 |
| 2014年4月11日 |
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自香港开埠以来，从来未试过好似今年三月咁有那么多香港人到东京投资单身公寓做业主收租，根据本公司於香港成交记录及日本东京合作房产仲介伙伴的二手成交记录，超过一百宗二手买卖成交，成交金额超过13亿曰元(约—亿港元)，当中分成三个类别比较多人选择，1)实用面积100至200尺单身公寓（约$100百万港币），2）旺区商业地铺（约400至1000万港币），3)全幢单身公寓(约1000万港元以上)！
首先讲下点解上过月咁多港人买东京楼，理由好简单，赶撘尾班车，因为1/4/2014日本实施消费税由5%增加到8%，直接影响买入成本，所以过去一些新旧客户拣选单位速度立即加快，即时入市，务求1/4前完成交易，笔者的东京及香港团队可以话系久违了的忙碌！宏观看全世界市场，海外物业当中点解港人忽然爱东京楼，东瀛樱花点解咁香？主要三个因素，第一，银码细，易出租加上过去半年日元汇价下跌超过两成，用港币去买日本楼变相即时打八折，第二，日本衰退通缩超过廿年，今年安倍晋三政府决意要通涨重临，政策可以主导楼市升跌（看本港CY政府就知），第三，人人觉得日本楼低水(香港太贵)，仲有东京2020奥运再加赌场效应，仲有好多利好因素，篇幅有限大家上网查阅一目了然。
笔者根据手头上成交资料数据显示港人买东京楼房喜好，地点，价钱，租金回报等，作出客观分析。地点是JR主干线铁路车站，五至十分钟脚程到达房屋，例如新宿，池袋，上野，涩谷等沿线地区，价格底於1000万日元的单身公寓买少见少，而价钱若果在600万日元以下，回报有十厘，东京23区，基本上客人唔驶考虑，一有即扫，而租金除净有6至8厘回报是港人最实际考虑因素。
那么现在过了4月，港人有否因加多3%消费税而打退堂鼓呢？笔者以实战经验去分析解读消费税3%计算方法，发展商在卖一手楼角度直接受影响，特别在四月一日后才开始动工的建筑地盘，因为新买所有建筑材料成本上涨3%，本来日本新楼折旧已经大，再加买入所有洗费又增加3%（税，佣金及什费）新楼要加价，一手市场无疑冲击最大，反观二手楼市影响相对较少，因为二手楼价不会加上消费税，袛会加上在洗费方面。
举一个实例，如买入1300万日元（约100万港币）单身公寓，若以8%洗费计算，费用包括、固都税，厘印费，司法宣士、佣金，什费等，合共约8万港元，加多 3%消费税，相等於2400港元，由原来108万港元，增加多不到3000元，只是0.2个百份比，可以话用（楼价100%）一天日元汇价上落波动已经足够抵销消费税，而且4月1日起日本政府减买楼厘印费，港人转数快，宁买当头起，相信今年除港人入市东瀛楼外，内地、台湾、老外都会加入东瀛扫货兵团！
下期再同大家介绍投资东京单身公寓锦囊。
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1. O了 2014-04-11 23:24:57
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2. Peter Paker 2014-04-16 08:49:56
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日本好似今日加消费税至8%，以及近来兴讲日本地产。由於小弟之前有参与过一些日本股票投资及日本生意业务的外滙对冲，想分享一些看法:
日本债主大多系本土人且愿意接受低息（nominal），系因为同通缩有关
nominal interest rate = real rate + inflation
因为 inflation 现在是低正数，甚至负数，所以本土人现已接受低 nominal rate
但是，安倍丧印$，日元跌，但日本依重进口，曰元跌，进口成本会升，出现进口通胀，而这种通胀并非由需求上升及经济旺盛而产生
这种坏通胀上升，会使到人们要求更高的 nominal rate。但不要忘记2点，日本家庭储蓄率已近乎零，且国债=2.6倍 GDP。
名义利率上升会使到日财赤更严峻。倘若日本结构未能调整或者未揾到新发展方向，安倍3枝箭只会加速日本死亡
日本GDP 只是美国1/3，但QE 已是usd850亿
简单而言，日本未有明显改革前，日本房产还是要小心，长远看
还有一点，日本税负好重，房産投资涉及的税项要留意。
同埋，要知道空置率，好多时高空置会有高租金回报，好似03年工厦，价好贱，有10几厘回报，但好难出租，租得出就10几厘，租唔出就……。根据差估处，03 - 04年工厦租金回报有14 - 15厘，但空置率约11 - 12%，住宅空置当年高位约6.8%（2012年末4.3%）
当年，香港有自由行及 H 股IPO，经济才有出路。
但日本呢？日本电子产品被 samsung 及 apple 打到节节败退，汽车业也是食老本。
所以日本未揾到出路前，日本房产要小心，不要纯因为高 yields 而冲入去
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3. Peter Paker 2014-04-16 14:46:19
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香港人投资日元资产 , 要同时面对日元资产价格风险及日元汇价风险
理论上 , 香港投资者会面对4个不同 scenarios
价升、汇升 (哗 , 好正 , 财色兼收 , 近几年英国楼都系咁) 价跌、汇跌 ( , 哀猪仔 , 好惨, 双输) 价跌、汇升 价升、汇跌
第3 – 4 , 表面看好似冇分别 , 一边赚、一边蚀 , 好似 breakeven , 但实际上有大分别 , 容后解释
好啦 , 我可以开估，Scenario 1 及 2 系日元资产来说 , 系 “绝对” 无可能发生 , 如果不明白真正原因 , 我劝阁下最好不要 “掂” 日本资产 , 详细原因同日元 Carry-trade 活动有关 , 不如各位自己查下系点解
因此 , 投资日本资产只了面对 “价跌、汇升” 及 “价升、汇跌” 。作为香港投资者，你去买日本资产 , 梗系睇佢价格 (日元) 上升，但只一方面 , 你又好惊日元滙价下跌风险。如果你好 “in” , 好 “innovative” , 走去沽 Yen Forward , 恭喜你 , 当你面对 “价跌、汇升” 时 , forward 果度你就要开 cheque 找数。况且 yen 升时 , 价跌 , 价跌幅度一定大过汇升好多
简单而言 , 如果唔知道投资日元资产的价、汇风险之出现组合 , 胡乱对冲只会自招损失
如果去日本买楼 , 最好的外汇对冲方法系借 Yen loans , 当汇跌时 , 日元资产兑港纸会贬值 , 如果你同时有借 yen loans 的话 , 日元贬值 , yen loans 亦会同时贬值 , 从而达到对冲效果。但系借 yen loans 对冲普遍系大户动作 , 旦散就唔清楚做唔做到
但借 yen loans , 不能为每月收回来的租金进行对冲 , 如果系 10 - 30万 yen 月租金收入 , 金额咁细 , 你如何对冲?
日元汇价波幅惊人 , 2007年日元低见 USD1 : JPY125 , 2008年海啸前3个月见110 , 同年海啸后即见88 , 311地震后一年最高见76 (某天淩晨 4 - 5点) , 安倍上场由82 跌至最低的 103 - 104。借问声 , 阁下作为小旦散 , 心理及技术上 , 能否 manage 日元的波幅吗?
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4. Peter Paker 2014-04-16 15:07:37
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同埋日元汇价依家好似系中期下降轨 , 如何 manage FX risks?
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5. Peter Paker 2014-04-16 15:08:50
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香港人投资日元资产 , 要同时面对日元资产价格风险及日元汇价风险
理论上 , 香港投资者会面对4个不同 scenarios
价升、汇升 (哗 , 好正 , 财色兼收 , 近几年英国楼都系咁) 价跌、汇跌 ( , 哀猪仔 , 好惨, 双输) 价跌、汇升 价升、汇跌
第3 – 4 , 表面看好似冇分别 , 一边赚、一边蚀 , 好似 breakeven , 但实际上有大分别 , 容后解释
好啦 , 我可以开估，Scenario 1 及 2 系日元资产来说 , 系 “绝对” 无可能发生 , 如果不明白真正原因 , 我劝阁下最好不要 “掂” 日本资产 , 详细原因同日元 Carry-trade 活动有关 , 不如各位自己查下系点解
因此 , 投资日本资产只了面对 “价跌、汇升” 及 “价升、汇跌” 。作为香港投资者，你去买日本资产 , 梗系睇佢价格 (日元) 上升，但只一方面 , 你又好惊日元滙价下跌风险。如果你好 “in” , 好 “innovative” , 走去沽 Yen Forward , 恭喜你 , 当你面对 “价跌、汇升” 时 , forward 果度你就要开 cheque 找数。况且 yen 升时 , 价跌 , 价跌幅度一定大过汇升好多
简单而言 , 如果唔知道投资日元资产的价、汇风险之出现组合 , 胡乱对冲只会自招损失
如果去日本买楼 , 最好的外汇对冲方法系借 Yen loans , 当汇跌时 , 日元资产兑港纸会贬值 , 如果你同时有借 yen loans 的话 , 日元贬值 , yen loans 亦会同时贬值 , 从而达到对冲效果。但系借 yen loans 对冲普遍系大户动作 , 旦散就唔清楚做唔做到
但借 yen loans , 不能为每月收回来的租金进行对冲 , 如果系 10 - 30万 yen 月租金收入 , 金额咁细 , 你如何对冲?
日元汇价波幅惊人 , 2007年日元低见 USD1 : JPY125 , 2008年海啸前3个月见110 , 同年海啸后即见88 , 311地震后一年最高见76 (某天淩晨 4 - 5点) , 安倍上场由82 跌至最低的 103 - 104。借问声 , 阁下作为小旦散 , 心理及技术上 , 能否 manage 日元的波幅吗?
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6. 大O了 2014-04-16 15:56:25
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7. PN 2014-04-16 17:25:07
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Seem even worse than holding US properties
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8. hk 2014-04-25 20:43:45
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中曰关系每况愈下，钓鱼岛问题无法解决。有心在日置业者应对此有所警惕。另外亦要留意所涉及费用，如利息、增值税及其他杂费等。
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