善意提示：

寓禁於「徽」应为徵

另外，「西北未建，启德未起」是否西九未建？

日日讲升，1万年都不会跌啦，别人买多你就好多赚钱啦，一点小伎俩，有啥好摆勒？总有一班水军天天附和，俾谁锑哦！？

楼上，有人看升，有人看跌，各有理据，有什么好奇怪的。最主要是你自己的分析。另外，楼市的上或下不是靠你们这班废材作指标的，你们可以一直不停的叫，看一下楼市会不会因为你们的叫而下跌或上升

谁赢谁输，市场自会裁决。 市场经济---赏勤罚懒，---当然还有偶然，有些人运气好，比如二世祖。 计划经济--赏懒罚勤，当然也有特权阶级，如金领袖。

Very good comment.

 To: 外国工作港人,

你觉得自己好聪明吗？ 讲别人费材，自己是边个？ 不过别人养的一只狗，逢人乱叫！！ 恶心！！！

你都识话扮救世主啦.梗系无大危险先扮啦,唔通捉虫啊.

佢任内解决到啲危机喎,大极有限啦,

TO: 10. O了

另一个说法系曾特首收到风个危机一定吾会喺佢任内爆, 所以先至够胆讲风凉话!!

非常认同 (9) say no 嘅见地, 尤其是 (向泛民说不) 的那位仁兄, 成日话人喺废材个条粉肠, 无文化、扮代表, 正所谓花无百日香, 到佢仆街之时, 拎去堆填区好了。

When the houses became negative values and the unemployment rates remained at higher level, there is no ground to raise the lending rates from banks in developed countries. Under this environment, do they still invest their money there ???

Here the local expenditures were based on cash in hands, such as HK$6000 schemes, monthly cash to senior citizens & residents living public houses, taxes & rates refunds to taxpayers & households in the past years, etc. It means the concerned parties are encouraging citizens to spend their money as much as possible.

Do you think it is good for HK in the long term ?

"谁赢谁输，市场自会裁决。 市场经济---赏勤罚懒，---当然还有偶然，有些人运气好，比如二世祖。 计划经济--赏懒罚勤，当然也有特权阶级，如金领袖。"

一个 Good!

如果曾特首收到啲系埾料,我地可以留意佢或佢家人有冇连自己住啲都沽就知啦.

信就跟啦.

新特首最需要关注的问题(2)

第三：适度放宽额外印花税(SSD)

额外印花税自2010年11月20日起生效，其本质为防止楼市被过度炒卖，在升市时被炒家火上加油将楼价炒得比天高；但此政策只能於楼升处於上升轨时适用，当楼市进入调整期时根本适得其反---请注意，楼市的上落周期远较股市的周期长，现在讨论的是可能长达一至两年的调整期，事实上，自2011年6月本港楼市已进入调整期，已历经半年以上，故长达两年的调整期一点也不夸张。

为何SSD在跌市时适得其反？

即使没有SSD，跌市时业主大多不愿放卖，而买家之中，大部份因预期跌势将会持续甚或加剧而打退堂鼓，剩下的少数也往往因大幅还价而未能与业主达成共识，只有极少成交量。

任何投资都有风险，更何况首次置业人士，多数需要承造按揭、以杠杆借贷购入物业---最脆弱最无防守力的业主，反而借取的按揭成数最高，一旦跌势长期持续，或者突然有资金周转需要，那么业主将面对超级两难：

选择一：继续持有物业，不知调整期何时完结，每天活在被追差额甚至变成负资产的恶梦中。

选择二：弃车保帅，账面蚀让物业，损失一大笔本金及手续费之余更要被SSD重罚5-15%楼价的额外印花税。未来再次置业的首期更不知何年何月才能再次筹足！

究竟是谁发明这种变态扭曲，在跌市时迫人蚀大钱的政策？

为何港人身受其害，默不作声，无耻政客天天叫嚣，迫害中产，却是正义？

根据最新数据，刚过去的兔年成交量仅为68,044宗，较虎年的116,826宗大幅下降四成，个别屋苑如映湾园更按年下跌53%。除了反映准买家不愿在跌市时入市，更是SSD适得其反的确实例证，对各行各业带来的经济损失及失业危机不容小觑。

SSD既违反基本法，又於跌市时加害市民，必需修改。惟一次过全部取消将会对楼市对来极大震荡，故应适度放宽，缩减年期及税率，甚或让蚀钱沽货的业主豁免缴交，方为调节楼市之正道。

待续

There will be 8 ~ 10 Million population in HK, according to our CEO ...

Where are the land supplies ?

有自用需要是例外, 澳元不易过份乐观. 若美元走强, 不利股市和商品, 但对本地楼市影响不大.   

Shimin: 你说收租回报2%, 利息3%, 即净收益负1%. 我想反问你, 为何80-90年代按揭息率10%以上, 收租也是最多5,6%, 楼价却上升? 03年沙士按揭也是3%, 收租回报7,8%. 却是楼市的低谷?

小弟最近认真观察了中原城市指数，发现一些有趣的现象，与目前流行的对楼市的看法有异，这几天将抽时间写文总结。

To 24楼80后银行兄：

讲起租金回报与按揭利息的关系，小弟认为若净收益是负数，对楼价绝对是负面因素。

不过人对事物、包括楼价走势的看法有惯性。例如上世纪八九十年代，租金扣除按揭利息的净回报长期为负数，但是当时的人认为楼价将长升长有，便忽略租金负回报一事，情况一如目前的中国大陆。一旦泡沫爆破，楼价调整的时间和幅度将相当巨大，就如97-03年。

而03年时租金具有很高的正回报，楼价低迷也是当时大多数人认为楼价将一沉不起所致。不过租金正回报的有利因素迟早会反应到楼价上，故当时应该是入市的良机。说句马后炮的话：小弟就是03年12月31日，在香港买入第一个单位的。

那么目前的租金负回报会否导致楼价持续下跌呢？小弟认为不会，理由是：

1）所谓租金负回报的情况并不严重，最多只是-1厘而已。

2）租金负回报并非普遍现象，例如大多数旧楼，和绝大部分新界区的楼，其租金依然是正回报。这也是小弟现时较看好新界区、尤其是新界西某些地区楼价的其中一个原因。

3）目前买楼人士的按揭比例甚底，也就是买楼主要靠自有资金，现时大量资金苦无出路，能够有3%左右的稳定租金回报已经不错了，总好过放在银行收息，也好过在股市被大鳄吞食。

3）租金负回报的情况难以持续恶化，小弟不相信香港银行有能力持续加息，而且预计未来数年通涨将加剧，多数打工仔亦会加薪，故租金具有承托力。当然，若日后政府狂起私楼、居屋、公屋则肯定会打残租金，也会毁灭香港目前楼市的生态。

To Shimin) That's an interesting question from you.  And I think the 80's Banker has given you just some insights how to compare a "good deal" from low tides & high tides of properties in H.K.  My approach is not always comparing what is the return on rent/apartment cost ratio, but is that the appropriate tool for your investment profile?

If you have never bought a self-owned unit, it could probably not go wrong to buy.  Paying the rent for landlord is on debit side, an expense, not adding any value to your total assets(the effect is esp. clear over prolonged period of time 10-20yrs)  While considering buying property as extra investment, that's controversial whether now's the time.  If you have 3 million capital, so you wanna put 30% into downpayment say:2 million into a 6.66million apartment.  1 M as emergency fund.  What do u think?  Or maybe you wanna reserve some budget to try the luck on stocks this year.  Then you'll adjust size of apartment you buy.......

Realistic analysis of one's own financial condition is always key in investment, if you're a safe person, play safe.  Bold & young, just go for it please, you only live once.  Bless u!

仲达兄：

非常欣赏你花时间将自己的观点加以总结，供大家参考。

小弟也认为SSD是一大弊政，在升市时，市场缺乏供应导致楼价干升，买家难以追价；跌势已成时，则缺乏需求，想卖楼的业主逃生无门。

政府前年推出SSD，目的是想杀绝短线炒家，当时政府认为楼市大升的一个重要因素是炒家作祟，一年多来，事实证明并非如此。楼市的炒家只是在升市的大环境下，搭一趟顺风车而已，他们不能左右楼市。反而所谓“炒家”还起到缓冲楼价暴升、暴跌的作用。因楼价大升时，一般业主会惜货封盘，炒家盘则会增加市场供应，抑制楼价；楼价大跌时，一般买家会止步不前，所谓“炒家”有可能出来执平货，无意中对楼价起到承托作用。

SSD最大的作用就是减少楼宇买卖交易，但这是否大家所乐见？！买卖交易少了，多少行业受到影响？大家已经有目共睹了！小弟奇怪受影响的行业，为何至今无人出来抗议？难道抗议只属某些人的专利？！

还有，如果全面废除SSD，会对楼市造成什么冲击？

政府出SSD目的系要「冰封」楼市,

HK 政府公务员服务承诺:

「无惊无险, 又到5点 ~ 放工!!」

上周美国联储局议息后，主席伯南克强调现时的超低息环境将延长至 2014年，市场有人认为是好消息，地产代理们亦利用此声明大做文章，作为硬销的理据。
无错，低息是其中一个有助经济复苏的手段，但持续的低息环境并不等如经济一定复苏。而因为低息及通胀而错误认为资产价格必升，这只是读死书的人的看法而已。
自从近代各国政府以货币主义政策主导施政之后，很多经济学上的因果关系已被逆转。
市场的资金会因应政府的路向，而预早将结果实现出来，以致造成反效果。
QE2就是最典型的例子，加大货币供应非但未能将经济复苏「浸」出来，反而市场的「聪明资金」加快炒出一个恶性通胀及资产泡沫，结果适得其反。

延长十年也没分别

对於上周所提的延长超低息环境，意义实不大，因为美国的低息已经维持 3年多，加多一年或两年甚至十年，基本上没有分别，边际效应（ mariginal effect）已越来越低。
至於低息环境对本地楼市的影响，笔者老早已提出，这绝对再不是利好楼市的理由： 1.美不加息，港息也会加； 2.若楼价已严重脱离合理水平，低息再不是支持楼价的因素。
且看近期的租务市场，是否仍然是业主企硬，不减价、不减租？甚么低息、大陆资金等理由已荡然无存，需求是否大到要「贵一贵都租」？现在一切已开始回归现实，延长低息环境也不会令楼价起死回生的。

沈振盈

汤Sir, 那些年 大C跟你一起口水战

小弟有留意新界旧楼, 而以一个元朗4xx尺一房单位来说,租金可叫到 HK$5,600.00 ~ HK$ 5,800.00, 但楼价只是 HK$ 1,350.000.00 左右, 租金回报约 4.9 ~ 5.1 厘.

Thanks to all for your comments. In particular from 80后银行从业员 and 上善若水, it gives me some insight whether the rate of  net return would be a good leading indicator on property price.

Another option to compare is to convert the money into RMB to have a risk free return of 3~5% from fixed time deposit. Besides, there is a very high chance to gain from RMB appreciation. So why bother to invest in property now given the uncertainty in economy, risk of bad tenants, low liquidity? Appreciate any further comments.