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楼市干坤

楼市的潘朵拉盒子已打开

 

何熊辉

2024年4月20日

  自撤辣之后,突然旺盛的一及二手市场,成交量大幅回升,成交价亦略为反弹,但弹了一个多月后,一手成交也开始放缓,其中Blue Coast次轮开盘,结果首日只售出位,强差人意的售楼结果,正好反映了楼市反弹市已正式结束。

  当长实的Blue Coast完成次轮销售后,合景泰富及龙光地产位於鸭脷州利南道的的超级豪宅凯玥,现在开始低调放售,尺价由去年平均尺价4.5万元,大幅下调四成至2.5万元,其下调幅度之大,已超乎所有预测。

  此外,鹰君与港铁合作发展的何文田站上盖物业项目朗贤峯第IIB期昨天公布首张价单,涉及115伙,折实平均尺价19988元,较毗邻由华懋舆港铁发展的瑜一,相较一年前的开售尺价,低20%至25%,创同区新盘尺价8年新低。

  新盘这种竞相斗快减价斗快清盘的策略,即时拖低不少新盘或半新盘的尺价两成半至三成,五月初长实有机会开售其位於启德的新盘,基於长实在区内有两个地盘,其平均楼价只约1.1万元,因此长实有机将开盘尺价削减1.7万元,倘如所料,区内新盘或半新盘尺价,将即时下调三成以上。

  现时本港有多间地产公司负债甚重,其中最少有四间公司,负债比率高至60%至230%不等,因此可能最快於年底前,有本地地产公司会破产收场,在这段期闲,不少公司会设法减价卖楼,以免跌入资不抵债的陷阱,因新盘愈卖愈平,楼价愈跌愈低的格局将成楼市新常态。

 
 
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1. 3月783宗个人破产呈请增两成 2024-04-20 13:10:23

本港疫情后经济复苏速度未及预期,难免影响市民及企业财政状况。根据破产管理署最新公布,3月份接获783宗个人破产呈请,是自去年11月以来最多,按月增加20.83%,按年则升2.76%。

69公司强制清盘 德勤忧恶化

期内强制公司清盘呈请69宗,是自2009年7月以来最多,按月上升30.19%,按年飙40.82%。3月份发出接管或破产令有641宗,按月升15.7%,按年增近27.69%。

2. 领展王国龙年薪达7788万 2024-04-20 13:18:26

领展(0823.HK)股价续创逾12年新低,小股东们摇头叹息。然而,这家房托的CEO王国龙年薪达7788万元,连同去年高位减持公司股票,收入非常肥美,似乎未有与散户们「共渡时艰」。事实上,领展由於股权结构分散,并无控股股东,主要由散户、MPF供款人、指数基金持货,加上本港不流行「维权投资」(activist investing),令小股东很难透过集合力量制衡高管薪酬。

众所周知,领展(前称领汇)由特区政府於2005年分拆上市,其资产主要是数十座公屋商场及停车场,港府藉此套现逾300亿元纾缓库房财赤。该房托首任CEO为苏庆和,他卸任时年薪连花红约600多万元。王国龙自2010年起接掌领展至今,期间香港特首已换了3次(历曾荫权、梁振英、林郑月娥及李家超),62岁的王国龙仍稳如铁塔,其任期长度几乎及得上新加坡总理李显龙。

3. PARK SEASONS售出75% 2024-04-20 20:32:15
会德丰地产与港铁发展的将军澳日出康城第12B期PARK SEASONS今日首轮发售168伙。会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀表示,首轮销售售出126伙,占可售单位75%。
4. 凯玥劈价四成卖楼 2024-04-20 20:36:51

根据彭博报导,滨海路第一栋大楼的部分单位价格已降至每平方英尺约25000港元,这比原要价45000港元折扣超过 40%。凯玥(THE CORNICHE)是合景泰富集团、龙光集团旗下的住宅项目,自2023年1月开始销售以来,该项目共295间公寓,仅售出其中5间。


5. 朗贤峯获2000个认购登记 2024-04-21 22:02:55
鹰君地产代理销售及市务总经理梁淑仪小姐表示,「朗贤峯 ONMANTIN」自日前公布第IIB期首批价单后,市场反应非常热烈,截至今日(4月20日)下午3时正,已录得逾7000人次参观,同时录得逾2000个认购登记,按首张价单115伙计算,超额16倍。

「朗贤峯 ONMANTIN」继日前以「压轴心动价」推出115伙后,为满足买家需求,发展商今日公布加推应市,推出第IIB期价单第2号共88伙,包括44伙1房单位、22伙2房单位、22伙3房单位,实用面积377-760平方尺,所有单位均为标准分层户。

价单第2号单位分布第6A座及第6B座,当中44个单位位於第6A座,其余44个单位属第6B座。
6. 私人及公司破产呈请创新高 2024-04-21 22:49:09

本港疫情后经济复苏速度未及预期,难免影响市民及企业财政状况。根据破产管理署最新公布,3月份接获783宗个人破产呈请,是自去年11月以来最多,按月增加20.83%,按年则升2.76%。

69公司强制清盘 德勤忧恶化

期内强制公司清盘呈请69宗,是自2009年7月以来最多,按月上升30.19%,按年飙40.82%。3月份发出接管或破产令有641宗,按月升15.7%,按年增近27.69%。

德勤中国副主席黎嘉恩接受本地传媒访问时分析,破产宗数创近期新高,主要受到高息环境及投资气氛低迷影响,加上楼价持续下行,银行开始催收贷款,但相信楼市撤辣后刺激交投,有助加大置业人士套现及增加资金流渠道,估计短期内破产宗数按月走势保持平稳。

7. 石门京瑞广场1期商铺尾劈价4成沽 2024-04-22 10:19:22

亿京发展劈价出售沙田石门京瑞广场1期商铺货尾,刚传出以7220万元卖出2楼逾8000方尺铺位,减价近5700万元或44%。

市场消息指出,石门安群街3号京瑞广场1期2楼250号铺,建筑面积8079方尺,定价近1.29亿元,尺价约15960元。据悉,该铺位现减价至7220万元售出,尺价约8937元,较定价低5674.1万元或44%。

上述铺位由健身中心以每月21万元租用,以最新成交价计算,租金回报约3.5厘。

8. 元朗采业庭三房8年低价成交 2024-04-23 00:46:28
元朗私人屋苑尺价尺价继续1万「有找」。中原王勤学表示,发展商加快推盘步伐,二手成交受压,心态弱的业主宁以低价沽货,过去周末元朗只录约5宗二手买卖。

他指,区内采叶庭2座低层C室,实用面积约617方尺,套三房间隔,开价610万港元,议价20万元,以590万元沽出,尺价约9,562元,成交价创同类型单位约8年新低。原业主於2005年4月以210万元购入,持货约19年帐面获利380万元,单位升值约1.8倍。





9. 长实名日九肚山又一深水炸弹 2024-04-23 13:44:09

每次推盘备受市场关注的长江实业集团(1113),再向楼市投下「深水炸弹」!旗下已届现楼、沙田九肚丽坪路「名日.九肚山」昨修改多张价单,部分单位较3年半前劈价32%外,并推出全新付款计划加48万元家具现金劵;并敲定下周三(5月1日)起推售15伙四房单位。

以新修改的3ZZA价单中2座5楼C室为例,实用面积1,226方尺,四房间隔,定价由2020年10月的2,886.3万元调整至1,952.9万元,劈价933.4万元或约32.3%;尺价由23,542元降至15,929元。

10. 林奋强沽擎天半岛三房套现2860万 2024-04-24 11:04:44

林奋强最新沽出单位为擎天半岛第二座极高层D室的三房一套单位,实用面积1,091平方尺,上月底以2,860万元沽出;单位早於2006年以公司名义购入,当时作价1,030万元,持货18年帐面赚1,830万元或约1.78倍。这宗成交之成为市场焦点,与这名「楼市大好友」在过去半年频频卖楼有关,去年十月他先以3,630万元售出维港湾的一个复式单位,十一月再以2,158万元售出九龙站擎天半岛单位,前后三宗成交让他套现8,600万元,狂赚近半亿元。

林奋强以往睇好楼市并非「得个讲字」,2012年他担任行会成员时,便以二十七个物业荣登「行会楼王」;当时他更他成立智库组织「黄金50」,自资聘请研究员就经济、社会各范畴发表研究报告。

11. 中环美银尺价跌至1.8万 2024-04-24 17:17:26

中环美国银行中心一个全层银主货,在市场上放售逾一年半,市传以2.5亿元售出,尺价仅逾1.8万元,创该厦近14年尺价新低,造价更较近6年前购入价贬值逾64%。

市场消息指出,中环美国银行中心23楼全层连3个车位,建筑面积13880方尺,在2022年10月沦为银主盘,并以意向价5亿元交吉形式放售,放盘多月后,曾在去年10月获一名内地客出价3.38亿元洽购至尾声,尺价约24352元,但最后未有如期支付订金,交易作罢。

12. 挞订大增 2024-04-24 20:04:36

今年首季,香港楼市的挞订宗数录得159宗,较去年第四季的92宗激增72.8%。根据中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出,这一数字已达到2023年全年总数261宗的六成,预测今年全年的挞订宗数将超越去年。

从今年第一季的数据来看,在159宗一手私人住宅交易取消中,有94宗已经成功重售,占比高达59%。这一重售比例显著高於去年同期的22%,上升了37个百分点。这表明,在楼市繁荣的背景下,不少发展商加快减价策略,以促进挞订单位的出售,从而推高了重售比例。

13. 6月联储局减息机率降至48.8% 2024-04-25 12:53:18
据芝加哥商品交易所Fed Watch数据显示,6个月联储局启动首次减息机率下降至48.8%,另有高达46.2%机率将维持利息不变。 美国供应管理协会(ISM),3月制造业采购经理指数(PMI)为50.3,高於2月的47.8,为2022年9月以来首次突破50, 也高於预测的48.4。
14. 投资者罗珠雄蚀1400万沽擎天半岛复式 2024-04-27 13:36:22

资深投资者罗珠雄近年陷入财困,其持有的物业先后沦为银主盘,包括位於尖沙咀九龙站擎天半岛的一个自制复式户,近期由银主以7600万元售出,物业5年账面跌价1400万元。

资料显示,尖沙咀九龙站擎天半岛1座最高两层自制复式单位,实用面积共2250方尺,银主自去年初起放盘,叫价最初为7050万元,今年初调升至7400万元,最终以7600万元易手,尺价约33778元。