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楼市干坤

撤辣也难扭转楼市熊市的现况

 

何熊辉

2024年2月24日

  万众期待2月28日公布的财政预算案,业界极希望政府会因应社会的要求而即时宣布全面撤辣。商界一厢情愿相信,只要即时撤辣,楼价会迅即止跌回升,并重拾升轨。

  事实上,政府去年的施政报告所作的减辣措施,已证实无助楼市软着陆,因此就算财政预算案全面撤辣,已难以令楼市由熊市转回牛市,多享受以十年计的升市。

  去年十月施政报告宣布半减辣后,楼价些微反弹也没有,直至今年一月初,二手楼价全线下跌5%以上,急沽楼的由移民盘转变为长线持货的老业主,他们跟据银行估价再下调8%至10%放售单位,结果令二手成交价急速下滑。

  政府参考的土地注册处的成交个案,难以即时反映在其统计数字上,因此官员难以感受到业界的忧虑。因此官员大概不会认为全面减辣有迫切性。

  基於现时楼市的基本因素转坏,因此全撤辣也难以扭转牛市已变熊市的现况。如政府真的全撤辣,地产界会承势大肆催谷,楼市成交会可能略为反弹,但楼价一弹即散的机会甚高,情况跟去年5至6月间的超短期反弹相似。

  作为放盘业主,就必须把握这次反弹期出货,作为买家,切勿不要追价入市,坚持入市的物业,租金回报最少达四厘以上,否则不要轻易入市。

  如刚需入市的用家,也切忌以一成首期入市,至於入市的投资者,也不要以为楼价短期内可被炒上,如购入单位,就要有长期持有的心理准备。

 
 
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1. 西安青岛成新自由行城市 2024-02-24 12:16:44
在中央港澳办公室主任、国务院港澳事务办公室主任夏宝龙周五(23日)於本港展开第二日考察调研行程之际,国家出入境管理局宣布,国务院批准新增陕西省西安市、山东省青岛市为内地赴港澳个人游(自由行)城市,自3月6日起可签发往来港澳「个人旅游签注」,这是中央时隔17年再添加港澳自由行城市数目,令内地可发签注的城市增至51个。
2. 屋苑预约睇楼量上升 2024-02-24 12:21:30

新春气氛消散,全城期待《财政预算案》。中原地产10大屋苑周六和周日录约380个预约睇楼,按周上升28.8%,连升两周,创3周新高。

中原总裁陈永杰表示,新春假期气氛大致消散,买家重启睇楼活动。有发展商早着先机,於新一份《财政预算案》公布前,率先推出全新项目,而且定价吸引,预料可抢去部分二手客源。买家亦做好准备,积极睇楼,不排除会偷步入市,预料二手交投会逐步加快。

3. 君临天下四房1亿售 2024-02-24 14:00:24

今年市场不乏大额豪宅交易,尖沙咀九龙站君临天下有一个极高层4房单位,以1.06亿元易手,尺价近6.2万元,料为屋苑首宗逾亿元的二手买卖。

资料显示,尖沙咀九龙站君临天下1座极高层A室,实用面积1713方尺,4房间隔,单位去年9月起以1.15亿元连2个车位放售,近期终以1.06亿元连2个车位售出,尺价约61880元,累减900万元或7.8%。原业主2011年7月斥资9200万元买入,持货近13年,账面获利1400万元,升值15.2%。

4. Belgravia Place第1期半年最平市区新盘 2024-02-24 17:52:36
市场憧憬2月28日公布的《财政预算案》再为楼市「减辣」,全新盘提速推售,望抢「头啖汤」。恒地石硖尾巴域街Belgravia Place第1期,周五(23日)一口气上载楼书及公布首张价单,计划未来一周开售。该盘首批共148伙,折实平均尺价15902元,较去年11月同系深水埗西洋菜北街晓柏峰首批折实均价17602元,约4个月低9.7%;首批折实售价316.8万元起,是近半年最平市区新盘。
5. 房地产通缩已成 2024-02-24 20:29:31
本港楼市持续下行,澳新银行忧虑几年内未见尽头,或进入类似1998至2003年的楼市低迷时期,负资产将不断上升,形容房地产通缩已成「迫在眉睫」的威胁,大湾区更随时吸走港楼的购买力,诸多周期及结构性挑战将削弱港府卖地及印花税收入,财政状况势必进一步恶化,下个财年将再录赤字。

港府去年估计,财政储备在本财年跌至本地生产总值(GDP)约25.1%,而2027/28年度回升至25.6%。不过,澳新银行大中华区首席经济学家杨宇霆对本财年数字的测算为GDP的23%左右,2027/28财年之前更会跌至20%,认为当局既要审慎理财,亦要增加逆周期刺激措施的开支,或发行更多债券或融资工具。

他指出,香港楼价在过去10年,受惠低息和正利差的环境。即使市场普遍预期将踏入减息周期,惟减完息后,美息仍会高於量化宽松时期,加上面对结构性改变,包括本港人口及劳动力下跌、需求转移等,楼价下行可能持续数年时间。





6. 御半山2房单位险守「5球」 2024-02-24 22:22:25

住宅楼价续受压,新界屋苑录得多宗蚀让。屯门御半山有中层2房单位险守「5球」,刚以500万元售出,单位接近4年劲蚀176.93万元。

市场消息指出,屯门御半山2A座中层A室,实用面积454方尺,2房间隔,成交价500万元,尺价约11013元。原业主於2020年3月斥资676.93万元一手入市,持货近4年沽出,账面亏蚀176.93万元,单位跌价26.1%。

7. 云在青天水在瓶 2024-02-24 22:51:41
题目仍显乐观,应作

"撤辣也不能扭转楼市熊市的现况"。

这很明显,辣招没能够阻止楼市的上升,撤辣就不能阻止楼市的下跌。
8. 回7楼 2024-02-25 09:22:15
即系话,楼市过去十几年系被人为炒爆咗,要好长时间先至可以恢复了。
9. 太古城车位减幅六成售 2024-02-25 11:13:10

中原曾柏贤表示,发展商农历年后劈价出售鰂鱼涌太古城套装车位,短短一周已售出289个车位。

曾柏贤称,指定套装私家车位的售价由每组195万元起,若计入租赁现金回赠后,每组车位价格更低至137万元,按原先售价340万至360万元计,是次减幅高达六成,可算是东区最平车位之一,吸引不少投资客购入作收租之用,其中有少部分买家更一次大手购入2套或以上车位。

10. CPI rose 1.7% YoY 2024-02-25 11:37:10

The Census and Statistics Department (C&SD) revealed that consumer prices rose by 1.7% year-on-year (YoY) in January, a slight moderation from December 2023 growth.

After factoring out the impact of the government's one-off relief measures, the underlying inflation rate stood at 0.8%, also lower than December 2023’s record.

C&SD attributed the moderation to the timing of the Lunar New Year last year, which particularly affected food prices. 

12. 恒大总负债二万三千亿元 2024-02-25 12:37:15
恒大被法庭颁清盘令,除了佳盛环球所涉及的财务义务金额8.625亿港元之外,更为庞大的债主可能蜂拥而上。 截至2023年上半年,恒大计及借款、供应商欠款、贸易及其他应付款等的总负债达23,882亿元(人民币,。如果吾睇资产附债表,恒大仍有大批物业如商铺商厦,但相对於二万三千亿的负债,其持有的商铺商厦已无意义。024年1月30日
13. 回8楼 2024-02-25 15:59:54
即系话,楼市过去十几年系被人为炒爆咗,要好长时间先至可以恢复了。

参考上次金融海啸97至03年共有六年楼市下跌期,现跌市始至21年,直至26年底恰好6年,即跌市仲有近三年,看看谁能顶下去。
14. 酒店业绩回复至19年水平 2024-02-26 12:34:41
香港酒店业协会公布,本港酒店在为期8日的农历新年假期期间,整体表现比预期较好,酒店业绩已回复至2019年水平,整体酒店客房平均入住率为93.4%,较2019年同期微降0.4个百分点;平均房价1715元,较2019年上涨6%。
15. 荟朗开放单位蚀65万售 2024-02-26 20:13:26
马鞍山区本月至今暂录约31宗二手成交,其中荟朗刚录本月首宗买卖,屋苑最新录1座中层A01室易手,单位实用面积229方尺,属开放式间隔,原本开价约350万元放售,议价后以282万元沽出,实用平均尺价12,314元。据了解,新买家为上车客,睇中上述单位间隔合用及造价合理,遂入市自用;原业主则於2022年以347万元购入上址,持货仅2年,是次转手帐面蚀让约65万元,期内贬值约18.7%;如计及使费,料实际损手约80万元离场。
16. 摩根大通:撤辣楼价仍要再跌一成 2024-02-26 20:20:43
摩根大通估计,预算案将加码调低「辣招」税率,也不排除回应诉求全面「撤辣」,但相信只能短期刺激交投,难以扭转楼价跌势(该行预测今年楼价下挫5%至10%),因为楼市主要受息口及经济信心左右。该行称,应待楼价跌至谷底且出现转势曙光时才「撤辣」,跌势之下过早打出最后王牌反而会令效用大打折扣。
17. 加连威老道前NIKE专门店尺租31元租出 2024-02-27 11:23:48

通关逾一年,零售业复苏步伐缓慢,零售业界扩充审慎,昔日抢手的多层巨铺如今较难租出,故业主变阵改为短租。尖沙咀加连威老道前NIKE专门店4层近1.3万方尺铺位,月租曾高见227.8万元,在丢空逾半年后,最新由食品特卖店短租地下及1楼两层,料月租仅约20万元,尺租31元,尺租较长约低约82.5%。

上述物业为尖沙咀加连威老道20至22号瑞生尖沙咀酒店的基座商铺部分,原本由运动用品连锁店「运动家」於2016起租用物业地下、地库、1楼及2楼共4层,作为NIKE专门店,总建筑面积约12903方尺,租期7年,首年月租170万元,尺租约132元。

18. 甲级写字楼空置率上升至12.9% 2024-02-27 20:53:34

仲量联行发表《香港地产市场观察》报告,指出由於新写字楼供应落成,本港1月底整体甲级写字楼空置率上升至12.9%。

整体甲级写字楼市场在2024年1月录得16.08万平方尺净吸纳量,主要因为中环The Henderson早前预租的楼面於1月项目竣工后得以落实。

然而,新写字楼供应增加同时影响了整体市场空置率,特别是中环1月底的空置率上升至10.4%,而尖沙咀和九龙东的空置率则下跌0.4个百分点。

19. 楼价连跌9个月共13.5% 2024-02-28 10:43:39
楼价持续寻底,加上传统租务淡季因素影响,今年1月公布的官方私人住宅售价和租金指数俱按月向下,属2022年12月以来近13个月首见。整体售价指数报306.4,创2016年10月以来的87个月(逾7年)新低,按月挫1.57%,连跌9个月共13.5%;整体租金指数则按月回软0.27%,至185.5。
20. Two cies add to the individual visit scheme 2024-02-28 10:48:20

The Individual Visit Scheme will include Xi'an in Shaanxi Province and Qingdao in Shandong Province, effective 6 March, the government announced.

Secretary for Culture, Sports, and Tourism Kevin Yeung said the expansion will boost tourism and benefit industries such as hotels and retail.

He also noted the expanded scheme's facilitation of residents from both cities to experience Hong Kong's distinctive cosmopolitan allure with greater flexibility and convenience.

21. 陈茂波:即日起楼市全面撤辣 2024-02-28 11:29:08
楼市全面撤辣
22. 新地:撤辣相信好快可以令楼市成交增加 2024-02-28 15:31:01
新鸿基地产(00016)副董事总经理雷霆表示,欢迎政府宣布全面撤销楼市辣招,相信好快可以令楼市成交增加,活化市民换楼縺,使首次置业者亦有更多选择,加快楼市复苏。

集团筹备短期内会如计划推售旗下楼盘,包括启德天玺•海,港铁元朗站上盖项目The YOHO Hub 第C期,及屯门兆康NOVO LAND第3期。




23. 楼价3000万元以下按揭可借七成 2024-02-28 15:38:48

金管局进一步放宽按揭措施,楼价3000万元以下按揭可借七成,该局总裁余伟文表示,按现时银行按揭业务计算,已覆盖98%的物业按揭,强调银行仍有充足的缓冲防御潜在风险。

金管局副总裁阮国恒称,现时逆周期按揭措施,已接近回到2009年水平,当时措施将按揭成数由六成上调至七成,现时则仍有楼价3000万元的界线,暂难评论是否仍有放宽空间,金管局会密切注意市场走势,再决定是否作出调整。

楼价下跌导致负资产总数大增,阮国恒重申,作为监管机构,会更重视按揭拖欠比率的走势,现时仍在0.08%的低水平,暂不担心楼市下行会为银行带来重大风险,他又提到,过往收紧逆周期措施旨在提升银行管控风险能力,当楼价下跌,银行承担的价值风险亦相应下调,认为现时是适当时候放宽。

24. 《财政预算案》令恒指午后一度止跌回升 2024-02-28 15:41:16

港股半日跌45点,财政司司长陈茂波宣读完新一份《财政预算案》,恒指午后一度止跌回升,但最新复走软,徘徊百天线(现处16743)。

恒指今早高开42点后,早段反覆向下,最多跌175点,低见16615,随着《预算案》宣布楼市撤辣后,大市跌幅收窄,午后一度最多回升53点,高见16844,其后指数再复跌逾百点。截至下午1时50分,恒指跌102点或0.6%,报16688点。

25. 仲量联行曾焕平:单靠撤辣艰以扭转跌势 2024-02-28 15:48:41

仲量联行香港主席曾焕平表示,欢迎政府撤销所有调控楼市措施,预期全年住宅成交量可以显著增加10%至15%,楼价跌势将会减慢,帮助楼市软着陆;然而,影响楼市的负面因素包括利息高企、经济疲弱、积压的大量新盘等仍然存在,单靠撤辣难以扭转跌势,预期楼价今年仍会下跌10%,要待减息及经济好转,楼价才能止跌回升。

曾焕平续指,现时一手私楼潜在供应达到10.9万伙,对发展商构成压力,预期发展商会加快推盘步伐。对二手业主而言,应把握现时的机会,按较原叫价略高的价格出售单位套现,因为中短期的负面因素仍然存在。对买家而言,未必会仅仅因为撤辣而入市,始终旺市时,政府多番加辣也无助楼价上升;因此,应按个人负担能力而决定是否入市。

26. 向饭民说不 2024-02-28 16:41:25
最主要的就是压力测试不用加多2%。如果要加2%,收入超过9万,分25年还。吾使加2%的话,收入7万几就可以做到按揭。
27. 许家印前妻丁玉梅告次子许腾鹤 2024-02-28 17:46:50
深陷内房债务违约风眼的中国恒大(03333)今年1月底被高等法院颁令清盘,集团创办人许家印的前妻丁玉梅昨日入禀高等法院,向次子许腾鹤追讨逾10亿元。

据媒体引述入禀状指,原告丁玉梅与被告许腾鹤於2020年6月16日签订贷款协议,许腾鹤未有在约定的还款日向丁玉梅还款,丁玉梅因此提出两笔申索,首笔涉及7.32亿元,当中包括贷款本金5亿元、应计利息及逾期利息;另一笔涉及4097万美元,当中包括本金3000万美元、应计利息及逾期利息。两笔款项合计逾10亿港元。
28. 一天光哂? 2024-02-28 22:04:56
中港经济仍然低迷的大环境下,撤辣对楼市的刺激,可能只是一支保命的强心针,要楼市迅速恢复元气,楼价重拾升轨,甚至重返高位,就可能有点奢望。





29. 发展商加快开盘步伐 2024-02-29 12:51:17

部分发展商在预算案公布前,已经偷步部署推盘。一如新地已经上载天玺.海楼书,明天开始可予买家预约参观示范单位,而恒地更加率先公布,旗下Belgravia Place的价单,预计本周日开售,成为预算案后首个开售的新盘,至於建灏地产也在昨天,突击上载ONE STANLEY楼书,部署开盘。

二手市场方面,也开始出现加价、封盘的个案。一如十大屋苑之一的沙田第一城,有327平方尺的单位,原先叫价400万元,现加至430万元。太古城也有类近个案,两房则王叫价由880万元加至930万元。另外部分看好后市的业主,更加直接封盘,荃德花园便有一个。

30. 靠每年发债950至1350亿度日 2024-02-29 14:41:49
《财政预算案》宣布,计划在未来5年每年发债约950亿至1350亿元,推动北部都会区及其他基建项目。当中在2024/25年度,政府将发债1200亿元,即按年升约66%。财政司司长陈茂波强调,当局会继续严守财政纪律,维持政府借贷於稳健水平,预计在2024/25年度至2028/29年度期间,政府债务与本地生产总值的比率将介乎约9%至13%,远低於大部分其他先进经济体。
31. 滙丰保险打破世界最高人寿保单纪录 2024-02-29 19:00:24

滙丰保险打破健力士世界纪绿的最高价值人寿保单纪录,由一名个人客户所持有保额为2.5亿美元的新签发保单。

由滙丰保险签发及全额承保,该保单於今年较早前签发,并经保险中介Charles Monat Group售予一名超高净值客户。该保单为滙珑环球寿险计划,是具备财富保值及传承功能的终身保障寿险计划。

32. 美孚新邨本月暂录15宗成交 2024-02-29 20:41:35
楼市辣招全面撤销,美孚新邨本月至今暂录约15宗二手成交。中原林家杰表示,该行最新促成一宗美孚新邨撤辣后成交,单位为2期吉利径15号中层C室,建筑面积609方尺,实用面积456方尺,属两房间隔,最初开价约450万元,最新以439.8万元易手,折合实用尺价9,645元。据悉,原业主於1999年以150万元购入单位,持货25年,是次沽出单位帐面获利289.8万元,单位升值约1.9倍。
33. 债权人趁机售恒大许家印豪宅 2024-03-01 12:06:26

港府宣布楼市全面「撤辣」(撤销住宅物业需求管理措施)后,债权人趁机出售中国恒大集团 (3333.HK) 创办人许家印顶级豪宅,估值约 5 亿港元,面积达 458 平方公尺。

据《界面新闻》周四(29 日)援引港媒报导,第一太平戴维斯大中华区行政总裁李伟文表示,获接管人命独家代理招标出售香港布力径 10 号 E 洋房。物业为一幢三层独立大宅,拥有私人花园和室内升降机,实用面积约 4,933 平方英尺(458 平方公尺)

34. 新世界:撤辣后交投量反弹40%至50%。 2024-03-01 14:02:17

新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚未有回应近日有关其公职及家族接班人的事情。

对於最新一份《财政预算案》全面「撤辣」及放宽按揭对楼市的作用,郑志刚认为能有效打通换楼链,释放已储备长时间的购买力,去年10月「减辣」后两个月的楼市成交增加约20%,相信「撤辣」后交投量会反弹40%至50%。

35. 老牌承建商冯祥记清盘破产 2024-03-01 20:28:44

今早传出老牌承建商冯祥记清盘破产,公司网页亦已停止运作,香港建造业总工会今日确认冯祥记已进入清盘程序,将会协助工友追讨欠薪。

有44年历史的香港老牌承建商冯祥记今日宣布结业,根据网上流传的一份通告,冯祥记因为资金周转问题而需即时清盘,要遣散所有员工,并由临时清盘人接管。

36. 「大渣哥」欠租5个月 2024-03-01 20:32:04
「大渣哥」欠租5个月!毛记葵涌(1716)有份持股、前港姐冠军谭小环与老公蔡强荣(人称「渣哥」)创立的餐厅「大渣哥」在社交媒体发文,承认位於九龙湾的「大渣哥」餐厅门口被业主贴欠租封铺告示,将被入禀申请封铺,但渣哥强调「我哋选择员工同供应商优先,一路以嚟直至今天,1蚊都冇欠过佢哋。」