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樓市乾坤

撤辣也難扭轉樓市熊市的現况

 

何熊輝

2024年2月24日

  萬眾期待2月28日公佈的財政預算案,業界極希望政府會因應社會的要求而即時宣佈全面撤辣。商界一廂情願相信,只要即時撤辣,樓價會迅即止跌回升,並重拾升軌。

  事實上,政府去年的施政報告所作的減辣措施,已證實無助樓市軟着陸,因此就算財政預算案全面撤辣,已難以令樓市由熊市轉回牛市,多享受以十年計的升市。

  去年十月施政報告宣佈半減辣後,樓價些微反彈也沒有,直至今年一月初,二手樓價全線下跌5%以上,急沽樓的由移民盤轉變為長線持貨的老業主,他們跟據銀行估價再下調8%至10%放售單位,結果令二手成交價急速下滑。

  政府參考的土地註冊處的成交個案,難以即時反映在其統計數字上,因此官員難以感受到業界的憂慮。因此官員大概不會認為全面減辣有迫切性。

  基於現時樓市的基本因素轉壞,因此全撤辣也難以扭轉牛市已變熊市的現况。如政府真的全撤辣,地產界會承勢大肆催谷,樓市成交會可能略為反彈,但樓價一彈即散的機會甚高,情况跟去年5至6月間的超短期反彈相似。

  作為放盤業主,就必須把握這次反彈期出貨,作為買家,切勿不要追價入市,堅持入市的物業,租金回報最少達四厘以上,否則不要輕易入市。

  如剛需入市的用家,也切忌以一成首期入市,至於入市的投資者,也不要以為樓價短期內可被炒上,如購入單位,就要有長期持有的心理準備。

 
 
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1. 西安青島成新自由行城市 2024-02-24 12:16:44
在中央港澳辦公室主任、國務院港澳事務辦公室主任夏寶龍周五(23日)於本港展開第二日考察調研行程之際,國家出入境管理局宣布,國務院批准新增陝西省西安市、山東省青島市為內地赴港澳個人遊(自由行)城市,自3月6日起可簽發往來港澳「個人旅遊簽注」,這是中央時隔17年再添加港澳自由行城市數目,令內地可發簽注的城市增至51個。
2. 屋苑預約睇樓量上升 2024-02-24 12:21:30

新春氣氛消散,全城期待《財政預算案》。中原地產10大屋苑周六和周日錄約380個預約睇樓,按周上升28.8%,連升兩周,創3周新高。

中原總裁陳永傑表示,新春假期氣氛大致消散,買家重啟睇樓活動。有發展商早着先機,於新一份《財政預算案》公布前,率先推出全新項目,而且定價吸引,預料可搶去部分二手客源。買家亦做好準備,積極睇樓,不排除會偷步入市,預料二手交投會逐步加快。

3. 君臨天下四房1億售 2024-02-24 14:00:24

今年市場不乏大額豪宅交易,尖沙咀九龍站君臨天下有一個極高層4房單位,以1.06億元易手,呎價近6.2萬元,料為屋苑首宗逾億元的二手買賣。

資料顯示,尖沙咀九龍站君臨天下1座極高層A室,實用面積1713方呎,4房間隔,單位去年9月起以1.15億元連2個車位放售,近期終以1.06億元連2個車位售出,呎價約61880元,累減900萬元或7.8%。原業主2011年7月斥資9200萬元買入,持貨近13年,賬面獲利1400萬元,升值15.2%。

4. Belgravia Place第1期半年最平市區新盤 2024-02-24 17:52:36
市場憧憬2月28日公布的《財政預算案》再為樓市「減辣」,全新盤提速推售,望搶「頭啖湯」。恒地石硤尾巴域街Belgravia Place第1期,周五(23日)一口氣上載樓書及公布首張價單,計劃未來一周開售。該盤首批共148伙,折實平均呎價15902元,較去年11月同系深水埗西洋菜北街曉柏峰首批折實均價17602元,約4個月低9.7%;首批折實售價316.8萬元起,是近半年最平市區新盤。
5. 房地產通縮已成 2024-02-24 20:29:31
本港樓市持續下行,澳新銀行憂慮幾年內未見盡頭,或進入類似1998至2003年的樓市低迷時期,負資產將不斷上升,形容房地產通縮已成「迫在眉睫」的威脅,大灣區更隨時吸走港樓的購買力,諸多周期及結構性挑戰將削弱港府賣地及印花稅收入,財政狀況勢必進一步惡化,下個財年將再錄赤字。

港府去年估計,財政儲備在本財年跌至本地生產總值(GDP)約25.1%,而2027/28年度回升至25.6%。不過,澳新銀行大中華區首席經濟學家楊宇霆對本財年數字的測算為GDP的23%左右,2027/28財年之前更會跌至20%,認為當局既要審慎理財,亦要增加逆周期刺激措施的開支,或發行更多債券或融資工具。

他指出,香港樓價在過去10年,受惠低息和正利差的環境。即使市場普遍預期將踏入減息周期,惟減完息後,美息仍會高於量化寬鬆時期,加上面對結構性改變,包括本港人口及勞動力下跌、需求轉移等,樓價下行可能持續數年時間。





6. 御半山2房單位險守「5球」 2024-02-24 22:22:25

住宅樓價續受壓,新界屋苑錄得多宗蝕讓。屯門御半山有中層2房單位險守「5球」,剛以500萬元售出,單位接近4年勁蝕176.93萬元。

市場消息指出,屯門御半山2A座中層A室,實用面積454方呎,2房間隔,成交價500萬元,呎價約11013元。原業主於2020年3月斥資676.93萬元一手入市,持貨近4年沽出,賬面虧蝕176.93萬元,單位跌價26.1%。

7. 雲在青天水在瓶 2024-02-24 22:51:41
題目仍顯樂觀,應作

"撤辣也不能扭轉樓市熊市的現况"。

這很明顯,辣招沒能够阻止樓市的上升,撤辣就不能阻止樓市的下跌。
8. 回7樓 2024-02-25 09:22:15
即係話,樓市過去十幾年係被人為炒爆咗,要好長時間先至可以恢復了。
9. 太古城車位減幅六成售 2024-02-25 11:13:10

中原曾柏賢表示,發展商農曆年後劈價出售鰂魚涌太古城套裝車位,短短一周已售出289個車位。

曾柏賢稱,指定套裝私家車位的售價由每組195萬元起,若計入租賃現金回贈後,每組車位價格更低至137萬元,按原先售價340萬至360萬元計,是次減幅高達六成,可算是東區最平車位之一,吸引不少投資客購入作收租之用,其中有少部分買家更一次大手購入2套或以上車位。

10. CPI rose 1.7% YoY 2024-02-25 11:37:10

The Census and Statistics Department (C&SD) revealed that consumer prices rose by 1.7% year-on-year (YoY) in January, a slight moderation from December 2023 growth.

After factoring out the impact of the government's one-off relief measures, the underlying inflation rate stood at 0.8%, also lower than December 2023’s record.

C&SD attributed the moderation to the timing of the Lunar New Year last year, which particularly affected food prices. 

12. 恒大總負債二萬三千億元 2024-02-25 12:37:15
恒大被法庭頒清盤令,除了佳盛環球所涉及的財務義務金額8.625億港元之外,更為龐大的債主可能蜂擁而上。 截至2023年上半年,恒大計及借款、供應商欠款、貿易及其他應付款等的總負債達23,882億元(人民幣,。如果吾睇資產附債表,恒大仍有大批物業如商舖商厦,但相對於二萬三千億的負債,其持有的商舖商厦已無意義。024年1月30日
13. 回8樓 2024-02-25 15:59:54
即係話,樓市過去十幾年係被人為炒爆咗,要好長時間先至可以恢復了。

参考上次金融海嘯97至03年共有六年樓市下跌期,現跌市始至21年,直至26年底恰好6年,即跌市仲有近三年,看看誰能頂下去。
14. 酒店業績回復至19年水平 2024-02-26 12:34:41
香港酒店業協會公布,本港酒店在為期8日的農曆新年假期期間,整體表現比預期較好,酒店業績已回復至2019年水平,整體酒店客房平均入住率為93.4%,較2019年同期微降0.4個百分點;平均房價1715元,較2019年上漲6%。
15. 薈朗開放單位蝕65萬售 2024-02-26 20:13:26
馬鞍山區本月至今暫錄約31宗二手成交,其中薈朗剛錄本月首宗買賣,屋苑最新錄1座中層A01室易手,單位實用面積229方呎,屬開放式間隔,原本開價約350萬元放售,議價後以282萬元沽出,實用平均呎價12,314元。據了解,新買家為上車客,睇中上述單位間隔合用及造價合理,遂入市自用;原業主則於2022年以347萬元購入上址,持貨僅2年,是次轉手帳面蝕讓約65萬元,期內貶值約18.7%;如計及使費,料實際損手約80萬元離場。
16. 摩根大通:撤辣樓價仍要再跌一成 2024-02-26 20:20:43
摩根大通估計,預算案將加碼調低「辣招」稅率,也不排除回應訴求全面「撤辣」,但相信只能短期刺激交投,難以扭轉樓價跌勢(該行預測今年樓價下挫5%至10%),因為樓市主要受息口及經濟信心左右。該行稱,應待樓價跌至谷底且出現轉勢曙光時才「撤辣」,跌勢之下過早打出最後王牌反而會令效用大打折扣。
17. 加連威老道前NIKE專門店尺租31元租出 2024-02-27 11:23:48

通關逾一年,零售業復甦步伐緩慢,零售業界擴充審慎,昔日搶手的多層巨舖如今較難租出,故業主變陣改為短租。尖沙咀加連威老道前NIKE專門店4層近1.3萬方呎舖位,月租曾高見227.8萬元,在丟空逾半年後,最新由食品特賣店短租地下及1樓兩層,料月租僅約20萬元,呎租31元,呎租較長約低約82.5%。

上述物業為尖沙咀加連威老道20至22號瑞生尖沙咀酒店的基座商舖部分,原本由運動用品連鎖店「運動家」於2016起租用物業地下、地庫、1樓及2樓共4層,作為NIKE專門店,總建築面積約12903方呎,租期7年,首年月租170萬元,呎租約132元。

18. 甲級寫字樓空置率上升至12.9% 2024-02-27 20:53:34

仲量聯行發表《香港地產市場觀察》報告,指出由於新寫字樓供應落成,本港1月底整體甲級寫字樓空置率上升至12.9%。

整體甲級寫字樓市場在2024年1月錄得16.08萬平方呎淨吸納量,主要因為中環The Henderson早前預租的樓面於1月項目竣工後得以落實。

然而,新寫字樓供應增加同時影響了整體市場空置率,特別是中環1月底的空置率上升至10.4%,而尖沙咀和九龍東的空置率則下跌0.4個百分點。

19. 樓價連跌9個月共13.5% 2024-02-28 10:43:39
樓價持續尋底,加上傳統租務淡季因素影響,今年1月公布的官方私人住宅售價和租金指數俱按月向下,屬2022年12月以來近13個月首見。整體售價指數報306.4,創2016年10月以來的87個月(逾7年)新低,按月挫1.57%,連跌9個月共13.5%;整體租金指數則按月回軟0.27%,至185.5。
20. Two cies add to the individual visit scheme 2024-02-28 10:48:20

The Individual Visit Scheme will include Xi'an in Shaanxi Province and Qingdao in Shandong Province, effective 6 March, the government announced.

Secretary for Culture, Sports, and Tourism Kevin Yeung said the expansion will boost tourism and benefit industries such as hotels and retail.

He also noted the expanded scheme's facilitation of residents from both cities to experience Hong Kong's distinctive cosmopolitan allure with greater flexibility and convenience.

21. 陳茂波:即日起樓市全面撤辣 2024-02-28 11:29:08
樓市全面撤辣
22. 新地:撤辣相信好快可以令樓市成交增加 2024-02-28 15:31:01
新鴻基地產(00016)副董事總經理雷霆表示,歡迎政府宣布全面撤銷樓市辣招,相信好快可以令樓市成交增加,活化市民換樓縺,使首次置業者亦有更多選擇,加快樓市復甦。

集團籌備短期內會如計劃推售旗下樓盤,包括啟德天璽•海,港鐵元朗站上蓋項目The YOHO Hub 第C期,及屯門兆康NOVO LAND第3期。




23. 樓價3000萬元以下按揭可借七成 2024-02-28 15:38:48

金管局進一步放寬按揭措施,樓價3000萬元以下按揭可借七成,該局總裁余偉文表示,按現時銀行按揭業務計算,已覆蓋98%的物業按揭,強調銀行仍有充足的緩衝防禦潛在風險。

金管局副總裁阮國恒稱,現時逆周期按揭措施,已接近回到2009年水平,當時措施將按揭成數由六成上調至七成,現時則仍有樓價3000萬元的界線,暫難評論是否仍有放寬空間,金管局會密切注意市場走勢,再決定是否作出調整。

樓價下跌導致負資產總數大增,阮國恒重申,作為監管機構,會更重視按揭拖欠比率的走勢,現時仍在0.08%的低水平,暫不擔心樓市下行會為銀行帶來重大風險,他又提到,過往收緊逆周期措施旨在提升銀行管控風險能力,當樓價下跌,銀行承擔的價值風險亦相應下調,認為現時是適當時候放寬。

24. 《財政預算案》令恒指午後一度止跌回升 2024-02-28 15:41:16

港股半日跌45點,財政司司長陳茂波宣讀完新一份《財政預算案》,恒指午後一度止跌回升,但最新復走軟,徘徊百天線(現處16743)。

恒指今早高開42點後,早段反覆向下,最多跌175點,低見16615,隨着《預算案》宣布樓市撤辣後,大市跌幅收窄,午後一度最多回升53點,高見16844,其後指數再復跌逾百點。截至下午1時50分,恒指跌102點或0.6%,報16688點。

25. 仲量聯行曾煥平:單靠撤辣艱以扭轉跌勢 2024-02-28 15:48:41

仲量聯行香港主席曾煥平表示,歡迎政府撤銷所有調控樓市措施,預期全年住宅成交量可以顯著增加10%至15%,樓價跌勢將會減慢,幫助樓市軟着陸;然而,影響樓市的負面因素包括利息高企、經濟疲弱、積壓的大量新盤等仍然存在,單靠撤辣難以扭轉跌勢,預期樓價今年仍會下跌10%,要待減息及經濟好轉,樓價才能止跌回升。

曾煥平續指,現時一手私樓潛在供應達到10.9萬伙,對發展商構成壓力,預期發展商會加快推盤步伐。對二手業主而言,應把握現時的機會,按較原叫價略高的價格出售單位套現,因為中短期的負面因素仍然存在。對買家而言,未必會僅僅因為撤辣而入市,始終旺市時,政府多番加辣也無助樓價上升;因此,應按個人負擔能力而決定是否入市。

26. 向饭民说不 2024-02-28 16:41:25
最主要的就是压力测试不用加多2%。如果要加2%,收入超过9万,分25年还。吾使加2%的话,收入7万几就可以做到按揭。
27. 許家印前妻丁玉梅告次子許騰鹤 2024-02-28 17:46:50
深陷內房債務違約風眼的中國恒大(03333)今年1月底被高等法院頒令清盤,集團創辦人許家印的前妻丁玉梅昨日入稟高等法院,向次子許騰鶴追討逾10億元。

據媒體引述入稟狀指,原告丁玉梅與被告許騰鶴於2020年6月16日簽訂貸款協議,許騰鶴未有在約定的還款日向丁玉梅還款,丁玉梅因此提出兩筆申索,首筆涉及7.32億元,當中包括貸款本金5億元、應計利息及逾期利息;另一筆涉及4097萬美元,當中包括本金3000萬美元、應計利息及逾期利息。兩筆款項合計逾10億港元。
28. 一天光哂? 2024-02-28 22:04:56
中港經濟仍然低迷的大環境下,撤辣對樓市的刺激,可能只是一支保命的強心針,要樓市迅速恢復元氣,樓價重拾升軌,甚至重返高位,就可能有點奢望。





29. 發展商加快開盤步伐 2024-02-29 12:51:17

部分發展商在預算案公布前,已經偷步部署推盤。一如新地已經上載天璽.海樓書,明天開始可予買家預約參觀示範單位,而恒地更加率先公布,旗下Belgravia Place的價單,預計本周日開售,成為預算案後首個開售的新盤,至於建灝地產也在昨天,突擊上載ONE STANLEY樓書,部署開盤。

二手市場方面,也開始出現加價、封盤的個案。一如十大屋苑之一的沙田第一城,有327平方呎的單位,原先叫價400萬元,現加至430萬元。太古城也有類近個案,兩房則王叫價由880萬元加至930萬元。另外部分看好後市的業主,更加直接封盤,荃德花園便有一個。

30. 靠每年發債950至1350億度日 2024-02-29 14:41:49
《財政預算案》宣布,計劃在未來5年每年發債約950億至1350億元,推動北部都會區及其他基建項目。當中在2024/25年度,政府將發債1200億元,即按年升約66%。財政司司長陳茂波強調,當局會繼續嚴守財政紀律,維持政府借貸於穩健水平,預計在2024/25年度至2028/29年度期間,政府債務與本地生產總值的比率將介乎約9%至13%,遠低於大部分其他先進經濟體。
31. 滙豐保險打破世界最高人壽保單紀錄 2024-02-29 19:00:24

滙豐保險打破健力士世界紀綠的最高價值人壽保單紀錄,由一名個人客戶所持有保額為2.5億美元的新簽發保單。

由滙豐保險簽發及全額承保,該保單於今年較早前簽發,並經保險中介Charles Monat Group售予一名超高淨值客戶。該保單為滙瓏環球壽險計劃,是具備財富保值及傳承功能的終身保障壽險計劃。

32. 美孚新邨本月暫錄15宗成交 2024-02-29 20:41:35
樓市辣招全面撤銷,美孚新邨本月至今暫錄約15宗二手成交。中原林家傑表示,該行最新促成一宗美孚新邨撤辣後成交,單位為2期吉利徑15號中層C室,建築面積609方呎,實用面積456方呎,屬兩房間隔,最初開價約450萬元,最新以439.8萬元易手,折合實用呎價9,645元。據悉,原業主於1999年以150萬元購入單位,持貨25年,是次沽出單位帳面獲利289.8萬元,單位升值約1.9倍。
33. 債權人趁機售恒大許家印豪宅 2024-03-01 12:06:26

港府宣布樓市全面「撤辣」(撤銷住宅物業需求管理措施)後,債權人趁機出售中國恒大集團 (3333.HK) 創辦人許家印頂級豪宅,估值約 5 億港元,面積達 458 平方公尺。

據《界面新聞》周四(29 日)援引港媒報導,第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示,獲接管人命獨家代理招標出售香港布力徑 10 號 E 洋房。物業為一幢三層獨立大宅,擁有私人花園和室內升降機,實用面積約 4,933 平方英尺(458 平方公尺)

34. 新世界:撤辣後交投量反彈40%至50%。 2024-03-01 14:02:17

新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛未有回應近日有關其公職及家族接班人的事情。

對於最新一份《財政預算案》全面「撤辣」及放寬按揭對樓市的作用,鄭志剛認為能有效打通換樓鏈,釋放已儲備長時間的購買力,去年10月「減辣」後兩個月的樓市成交增加約20%,相信「撤辣」後交投量會反彈40%至50%。

35. 老牌承建商馮祥記清盤破產 2024-03-01 20:28:44

今早傳出老牌承建商馮祥記清盤破產,公司網頁亦已停止運作,香港建造業總工會今日確認馮祥記已進入清盤程序,將會協助工友追討欠薪。

有44年歷史的香港老牌承建商馮祥記今日宣布結業,根據網上流傳的一份通告,馮祥記因為資金周轉問題而需即時清盤,要遣散所有員工,並由臨時清盤人接管。

36. 「大渣哥」欠租5個月 2024-03-01 20:32:04
「大渣哥」欠租5個月!毛記葵涌(1716)有份持股、前港姐冠軍譚小環與老公蔡強榮(人稱「渣哥」)創立的餐廳「大渣哥」在社交媒體發文,承認位於九龍灣的「大渣哥」餐廳門口被業主貼欠租封舖告示,將被入稟申請封舖,但渣哥強調「我哋選擇員工同供應商優先,一路以嚟直至今天,1蚊都冇欠過佢哋。」