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蔡志忠
2023年11月27日

揭开地产商不为人知的真相

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  坊间有声音投诉地产商「合谋投地」,认为他们有默契地出超低的价格投标,致使港府贱卖土地。就如今年9月份启德住宅地段,以53.5亿元招标售出,每尺楼面地价为5,392元,比2019年同区招标出售的每尺19,636元,足足便宜了7成,也比10年前启德首次卖地的价格还要低。时光倒流回到十年之前,难怪外界责备地产商合谋定价投地。

  近期社会上又对地产商「合谋不投地」产生不满。什么叫「合谋不投地」,就是认定地产商私下互相沟通,一起不落标,让港府在「零入标」情况下收回土地。就如今年11月9日截标的港铁东涌东站土地招标,竟然一个标书都没有,於是外界又开始责怪地产商,认为是在威逼港府让步,取消所有楼市辣招,让楼价立即回升。

「合谋投地」与「合谋不投地」 都是商业决定

  究竟真相是否这样?就让我们揭开其不为人知的真相吧!何谓「合谋投地」?今年9月份启德地皮售价比10年前还低,当时立即引起港府有贱卖土地之嫌,也怀疑是地产商联手造成。其实,投得此地皮者为信和置业,由於想减低风险,还找来中国海外、鹰君和华人置业一起合作,信和置业财政稳健,属於零负债,老板黄志祥更是爱国爱港商人,绝对不会专登「玩嘢」与港府作对,出此价是在商言商,考虑的是将来市场可售价格、建筑成本、发展时间与利息负担等等。

  再说「合谋不投地」一事,也是毫无根据。东涌土地零入标是因为位置比较偏远,目前同区现楼价格每尺在1万元多一点,而项目的成本包括建筑费、发展时间、利息支出等,已经将近1万元,若果再加上投标的土地价格和其他行政支出,已经没有水位,倘楼价持续向下,将来随时亏大本,显然不入标纯粹是「计唔掂数」的商业决定。

  有一点很重要,就是今天楼市成交十分疏落,交投已重回「沙士」时期,发展商新盘在重赏之下仍然出不了货,自然缺乏资金及意欲再去投地。笔者认为,如果港府真心想以卖地来增加库房收入,就必须想办法创造成交,推出刺激楼市、股市以及经济方面的措施。就像中东盛产的石油一样,都是一种商品,不必价高,只要做到货如轮转,一切就会变好,事情就那么简单,不要想得太多。

 
 
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1. 正确 2023-11-27 11:25:53
地产商系计唔掂数至唔投标,好合理.
咁嘅市道出货慢,就冇咁多钱买地.
2. 正确 2023-11-27 11:29:33
最惨系建筑成本升,楼价却继续跌,东涌送免费地都计唔掂,点落标?
3. 正确 2023-11-27 11:31:47

完全同意蔡老板讲!


 "有一点很重要,就是今天楼市成交十分疏落,交投已重回「沙士」时期,发展商新盘在重赏之下仍然出不了货,自然缺乏资金及意欲再去投地。笔者认为,如果港府真心想以卖地来增加库房收入,就必须想办法创造成交,推出刺激楼市、股市以及经济方面的措施。就像中东盛产的石油一样,都是一种商品,不必价高,只要做到货如轮转,一切就会变好,事情就那么简单,不要想得太多。"


4. 香江人 2023-11-27 12:22:09
全世界都话地产商联合唔投标,系同政府玩嘢,我都唔同意.
5. 有对等资讯的人 2023-11-27 13:50:50
信和带息负债总额约有19.7亿元。只是有现金可以还$,但还左$就营运唔到,所以不是无债。
6. 唔系淡 2023-11-27 14:25:10
蔡老板文章写得好!
7. 云在青天水在瓶 2023-11-27 16:39:50
不少人常用阴谋论思维去看待已发生的事, 其实, 古人对不谋而合的现象早有多种说法

不谋而合, 不约而同, 不期而遇, 殊途同归, 异由同工, 异口同声

8. 过路者 2023-11-27 17:38:01
5楼:

信和有现金430几亿,19亿系小数目,作为地产商手上咁多货,又日日买地起楼,小小负债唔系负担.
9. 讲得啱 2023-11-27 18:24:11
7楼云兄有料到,的确系:

不谋而合, 不约而同, 不期而遇, 殊途同归, 异由同工, 异口同声!
10. 有对等资讯的人 2023-11-28 06:10:17
8楼,信和在2022/23年财务报表中,银行存款及现金是2,792,975,930。即系无限制的情况下可用的资金。4百几亿系包左好多野,包括存货(即现楼),你应为今日现货尽推,卖几$立刻有人接?你有无做过生意?就算今日接货,今天套到现?如果今日打台湾,飞弹误中香港,信和可以动用的资金,就系咁多。4百几亿只系纸上富贵。
11. Z 2023-11-28 08:29:50

不要和妓女讲爱情,也不要和商人讲良心。

只需满足他们,就会服务得比谁也更好,建设得比任何地方也漂亮。
小白硬要讲良心,又或发脾气,只能赶走他们, 不留下一片云彩。因他们不吃这一套。

12. 基层 2023-11-28 13:55:42
香港搵食唔难,基层大把工作做,冇必要周围移民做出二等公民.
有公屋住就无忧虑.买私楼都唔系太贵了.
13. 楼唔爆煲就奇 2023-11-28 17:11:46
今日利拆息5.5厘,咁样落去供楼大件事.
14. 进退两难 2023-11-28 17:14:00

进退两难|保利成都楼盘劈价求售 每尺仅售千元狠劈四成 被指「恶意降价扰乱市场」

连国企都难做人.
15. 有对等资讯的人 2023-11-28 19:19:23
13 楼,外国供楼利息更高,但楼市已回到高峰9成几,有$赚到,供楼要比几多厘一样无问题。
16. 好奇 2023-11-28 19:48:14

合谋投地似乎不可能.


"究竟真相是否这样?就让我们揭开其不为人知的真相吧!何谓「合谋投地」?今年9月份启德地皮售价比10年前还低,当时立即引起港府有贱卖土地之嫌,也怀疑是地产商联手造成。其实,投得此地皮者为信和置业,由於想减低风险,还找来中国海外、鹰君和华人置业一起合作,信和置业财政稳健,属於零负债,老板黄志祥更是爱国爱港商人,绝对不会专登「玩嘢」与港府作对,出此价是在商言商,考虑的是将来市场可售价格、建筑成本、发展时间与利息负担等等。"


17. 云在青天水在瓶 2023-11-29 10:44:15

这是本人11月17日的笔记


" 瑞银预测明年楼市跌幅10%,与本人的推算接近。

如果以中原指数上周153.59计,跌10%138.23

如果以年底指数计,则一个等式出现2个未知数,即今年底的楼市指数是多少,现在不知,无法计算。

假设以我推算的C浪底133.38在明年出现来反推算,则年底的指数为148.2。即现在到年底的一个半月内,中原指数会跌多5.39,或3.5%。"


现在,   虽然个人认为楼市仍有较大幅度的下跌,但到年底, 中原指数要在短短一个半月内跌多3.5%,见148.2, 算完后也将信将疑。


中原指数上周报151.7,比前期跌多1.46%。此数一出,令人哗然,竟然一周之内幅度逹到上述假想的约42%!呜呼,看来此推算极有可能虽不中,亦不远矣。

无独有偶,施永青先生在11月28日之文章中有此一段:
 
据中原地产研究部高级联席董事杨明仪的预测,楼价在今年余下的日子里,主趋向仍是下跌,相信CCL在第四季会回落至148点,潜在的跌幅可能达2.44%。
 
不过施生并无详解杨明仪的预测是如何推算出来的。此处绝无合谋,或许不谋而合, 不约而同, 不期而遇, 殊途同归, 异曲同工, 异口同声⋯⋯

18. 唔咸唔淡 2023-11-29 21:00:44
云兄嘅推算好准确,今年倒跌8%一点都唔奇.
明年环境更差,楼价再跌10%好大机会,见到大家日日仲唱紧好,真系好惊.
19. 时代结束? 2023-11-29 21:06:56

可能系一个时代嘅结束,巴菲长期拍档芒格逝世 ,享年99岁.

20. 云在青天水在瓶 2023-11-30 15:12:07
芒格大师教我们要跨学科阅读, 到鱼多的地方钓鱼. 

现在楼市干塘无水, 尚能渔否?  
21. 过路者 2023-12-01 17:12:39
云兄好!

鱼可以再俾心机养,"现在楼市干塘无水, 尚能渔否?  "

慢慢就可以有渔业,唔好灰心.


22. 实话实说 2023-12-04 00:00:18

同意蔡生讲. 


"究竟真相是否这样?就让我们揭开其不为人知的真相吧!何谓「合谋投地」?今年9月份启德地皮售价比10年前还低,当时立即引起港府有贱卖土地之嫌,也怀疑是地产商联手造成。其实,投得此地皮者为信和置业,由於想减低风险,还找来中国海外、鹰君和华人置业一起合作,信和置业财政稳健,属於零负债,老板黄志祥更是爱国爱港商人,绝对不会专登「玩嘢」与港府作对,出此价是在商言商,考虑的是将来市场可售价格、建筑成本、发展时间与利息负担等等。"