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蔡志忠
2023年11月27日

揭開地產商不為人知的真相

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  坊間有聲音投訴地產商「合謀投地」,認為他們有默契地出超低的價格投標,致使港府賤賣土地。就如今年9月份啟德住宅地段,以53.5億元招標售出,每呎樓面地價為5,392元,比2019年同區招標出售的每呎19,636元,足足便宜了7成,也比10年前啟德首次賣地的價格還要低。時光倒流回到十年之前,難怪外界責備地產商合謀定價投地。

  近期社會上又對地產商「合謀不投地」產生不滿。什麼叫「合謀不投地」,就是認定地產商私下互相溝通,一起不落標,讓港府在「零入標」情況下收回土地。就如今年11月9日截標的港鐵東涌東站土地招標,竟然一個標書都沒有,於是外界又開始責怪地產商,認為是在威逼港府讓步,取消所有樓市辣招,讓樓價立即回升。

「合謀投地」與「合謀不投地」 都是商業決定

  究竟真相是否這樣?就讓我們揭開其不為人知的真相吧!何謂「合謀投地」?今年9月份啟德地皮售價比10年前還低,當時立即引起港府有賤賣土地之嫌,也懷疑是地產商聯手造成。其實,投得此地皮者為信和置業,由於想減低風險,還找來中國海外、鷹君和華人置業一起合作,信和置業財政穩健,屬於零負債,老板黃志祥更是愛國愛港商人,絕對不會專登「玩嘢」與港府作對,出此價是在商言商,考慮的是將來市場可售價格、建築成本、發展時間與利息負擔等等。

  再說「合謀不投地」一事,也是毫無根據。東涌土地零入標是因為位置比較偏遠,目前同區現樓價格每呎在1萬元多一點,而項目的成本包括建築費、發展時間、利息支出等,已經將近1萬元,若果再加上投標的土地價格和其他行政支出,已經沒有水位,倘樓價持續向下,將來隨時虧大本,顯然不入標純粹是「計唔掂數」的商業決定。

  有一點很重要,就是今天樓市成交十分疏落,交投已重回「沙士」時期,發展商新盤在重賞之下仍然出不了貨,自然缺乏資金及意欲再去投地。筆者認為,如果港府真心想以賣地來增加庫房收入,就必須想辦法創造成交,推出刺激樓市、股市以及經濟方面的措施。就像中東盛產的石油一樣,都是一種商品,不必價高,只要做到貨如輪轉,一切就會變好,事情就那麼簡單,不要想得太多。

 
 
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1. 正確 2023-11-27 11:25:53
地產商係計唔掂數至唔投標,好合理.
咁嘅市道出貨慢,就冇咁多錢買地.
2. 正確 2023-11-27 11:29:33
最慘係建築成本升,樓價卻繼續跌,東涌送免費地都計唔掂,點落標?
3. 正確 2023-11-27 11:31:47

完全同意蔡老闆講!


 "有一點很重要,就是今天樓市成交十分疏落,交投已重回「沙士」時期,發展商新盤在重賞之下仍然出不了貨,自然缺乏資金及意欲再去投地。筆者認為,如果港府真心想以賣地來增加庫房收入,就必須想辦法創造成交,推出刺激樓市、股市以及經濟方面的措施。就像中東盛產的石油一樣,都是一種商品,不必價高,只要做到貨如輪轉,一切就會變好,事情就那麼簡單,不要想得太多。"


4. 香江人 2023-11-27 12:22:09
全世界都話地產商聯合唔投標,係同政府玩嘢,我都唔同意.
5. 有對等資訊的人 2023-11-27 13:50:50
信和帶息負債總額約有19.7億元。只是有現金可以還$,但還左$就營運唔到,所以不是無債。
6. 唔係淡 2023-11-27 14:25:10
蔡老闆文章寫得好!
7. 雲在青天水在瓶 2023-11-27 16:39:50
不少人常用陰謀論思維去看待已發生的事, 其實, 古人對不謀而合的現象早有多種說法

不謀而合, 不約而同, 不期而遇, 殊途同歸, 異由同工, 異口同聲

8. 過路者 2023-11-27 17:38:01
5樓:

信和有現金430幾億,19億係小數目,作為地產商手上咁多貨,又日日買地起樓,小小負債唔係負擔.
9. 講得啱 2023-11-27 18:24:11
7樓雲兄有料到,的確係:

不謀而合, 不約而同, 不期而遇, 殊途同歸, 異由同工, 異口同聲!
10. 有對等資訊的人 2023-11-28 06:10:17
8樓,信和在2022/23年財務報表中,銀行存款及現金是2,792,975,930。即係無限制的情况下可用的資金。4百幾億係包左好多野,包括存貨(即現樓),你應為今日現貨盡推,賣幾$立刻有人接?你有無做過生意?就算今日接貨,今天套到現?如果今日打台灣,飛彈誤中香港,信和可以動用的資金,就係咁多。4百幾億只係紙上富貴。
11. Z 2023-11-28 08:29:50

不要和妓女講愛情,也不要和商人講良心。

只需滿足他們,就會服務得比誰也更好,建設得比任何地方也漂亮。
小白硬要講良心,又或發脾氣,只能趕走他們, 不留下一片雲彩。因他們不吃這一套。

12. 基層 2023-11-28 13:55:42
香港搵食唔難,基層大把工作做,冇必要周圍移民做出二等公民.
有公屋住就無憂慮.買私樓都唔係太貴了.
13. 樓唔爆煲就奇 2023-11-28 17:11:46
今日利拆息5.5厘,咁樣落去供樓大件事.
14. 進退兩難 2023-11-28 17:14:00

進退兩難|保利成都樓盤劈價求售 每呎僅售千元狠劈四成 被指「惡意降價擾亂市場」

連國企都難做人.
15. 有對等資訊的人 2023-11-28 19:19:23
13 樓,外國供樓利息更高,但樓市已回到高峰9成幾,有$賺到,供樓要比幾多厘一樣無問題。
16. 好奇 2023-11-28 19:48:14

合謀投地似乎不可能.


"究竟真相是否這樣?就讓我們揭開其不為人知的真相吧!何謂「合謀投地」?今年9月份啟德地皮售價比10年前還低,當時立即引起港府有賤賣土地之嫌,也懷疑是地產商聯手造成。其實,投得此地皮者為信和置業,由於想減低風險,還找來中國海外、鷹君和華人置業一起合作,信和置業財政穩健,屬於零負債,老板黃志祥更是愛國愛港商人,絕對不會專登「玩嘢」與港府作對,出此價是在商言商,考慮的是將來市場可售價格、建築成本、發展時間與利息負擔等等。"


17. 雲在青天水在瓶 2023-11-29 10:44:15

這是本人11月17日的筆記


" 瑞銀預測明年樓市跌幅10%,與本人的推算接近。

如果以中原指數上周153.59計,跌10%138.23

如果以年底指數計,則一個等式出現2個未知數,即今年底的樓市指數是多少,現在不知,無法計算。

假設以我推算的C浪底133.38在明年出現來反推算,則年底的指數為148.2。即現在到年底的一個半月內,中原指數會跌多5.39,或3.5%。"


現在,   雖然個人認為樓市仍有較大幅度的下跌,但到年底, 中原指數要在短短一個半月內跌多3.5%,見148.2, 算完後也將信將疑。


中原指數上周報151.7,比前期跌多1.46%。此數一出,令人嘩然,竟然一周之內幅度逹到上述假想的約42%!嗚呼,看來此推算極有可能雖不中,亦不遠矣。

無獨有偶,施永青先生在11月28日之文章中有此一段:
 
據中原地產研究部高級聯席董事楊明儀的預測,樓價在今年餘下的日子裏,主趨向仍是下跌,相信CCL在第四季會回落至148點,潛在的跌幅可能達2.44%。
 
不過施生並無詳解楊明儀的預測是如何推算出來的。此處絕無合謀,或許不謀而合, 不約而同, 不期而遇, 殊途同歸, 異曲同工, 異口同聲⋯⋯

18. 唔咸唔淡 2023-11-29 21:00:44
雲兄嘅推算好準確,今年倒跌8%一點都唔奇.
明年環境更差,樓價再跌10%好大機會,見到大家日日仲唱緊好,真係好驚.
19. 時代結束? 2023-11-29 21:06:56

可能係一個時代嘅結束,巴菲長期拍檔芒格逝世 ,享年99歲.

20. 雲在青天水在瓶 2023-11-30 15:12:07
芒格大師教我們要跨學科閱讀, 到魚多的地方釣魚. 

現在樓市干塘無水, 尚能漁否?  
21. 過路者 2023-12-01 17:12:39
雲兄好!

魚可以再俾心機養,"現在樓市干塘無水, 尚能漁否?  "

慢慢就可以有漁業,唔好灰心.


22. 實話實說 2023-12-04 00:00:18

同意蔡生講. 


"究竟真相是否這樣?就讓我們揭開其不為人知的真相吧!何謂「合謀投地」?今年9月份啟德地皮售價比10年前還低,當時立即引起港府有賤賣土地之嫌,也懷疑是地產商聯手造成。其實,投得此地皮者為信和置業,由於想減低風險,還找來中國海外、鷹君和華人置業一起合作,信和置業財政穩健,屬於零負債,老板黃志祥更是愛國愛港商人,絕對不會專登「玩嘢」與港府作對,出此價是在商言商,考慮的是將來市場可售價格、建築成本、發展時間與利息負擔等等。"