最近楼市好友全面出动，市场一面倒唱好，不论大行报告或代理行预测，甚至连学者或测量师等，连唯一「唱淡」的花旗，都仅是预测楼价未来4个月回落3%至4%，但全年仍升约5%！后市真的全无风险？未来有哪些「灰犀牛」、「黑天鹅」等在后头，入市人士必须要了解。理性地看，目前风险主要有4个：年底美国可能缩减买债规模、地缘政治风险加剧、疫情下世界经济放缓、政策或大力推动房屋供应等，均会左右到日后楼市变化。
美联储或终结低息环境
常言道，忠言逆耳，阻人发达更是天理不容，惟本港楼市未来至少面对4大隐忧，入市者宜留意。首先美国虽然连月维持利率不变，接近零息的超低水平及宽松货币政策，令本港得以维持低息环境。但市场预料美联储或於年底前开始启动「缩表」程序。花旗集团中国香港地产研究主管杨海全最近接受传媒访问时，曾指出虽然加息日子仍远，但当有人开始讨论「收水」，便成为沽货的潜在原因。
此外，中美关系陷入低谷，地缘政治紧张、气候变化加剧均为未来全球形势带来极不稳定因素，甚至被坊间形容为未来最可能出现「黑天鹅」的板块。而最近本港移民人士上升，亦有可能会引起部分连锁反应。杨海全为近期少有「唱淡」的财经界人士，他曾提到，上半年楼市巨额成交下，移民盘自然被消化，但当成交回落，移民盘的负面影响便逐步浮现。
林郑扬言大增房屋供应
值得留意的是，特首林郑月娥早前曾提到其本任期最后一份施政报告将会是「开创式」，为本港作出长远规划，又指政府乐意增建资助出售房屋，亦已经「搭好」置业阶梯。再连结到近月国务院港澳办主任夏宝龙曾指出，希望香港告别劏房及笼屋，而目前立法会回到正轨，可想见未来政府将会大力增加房屋供应，对楼市会产生哪些影响亦值得关注。
再者，香港虽然疫情稳定，但环顾全球各国，新型变种病毒仍在肆虐，导致各国经济复苏缓慢，本港与内地一直未能通关，经济动力变得疲弱，这种情况下亦制约楼价上升。而且今年以来中原城市领先指数(CCL)已上升6.5%，交投亦持续活跃，连续多月的畅旺，市场购买力已被一定程度消耗。楼价可以一山还有一山高，但市民的供款能力却不会无限增加，入市前还是先看看自己的荷包及评估未来的加薪情况吧。 ■香港文汇报记者 颜伦乐大行近日对楼市展望
花旗集团：市场开始讨论美国「收水」，楼市需求开始减弱，当成交回落时，移民盘负面影响便浮现，故预测楼价未来4个月回落3%至4%，但全年仍升约5%，整个下跌周期跌幅少於一成。
摩根大通：今年香港楼价升幅将超过原先升10%的预测。原因是本港楼市按月升幅少於1%，未算过热，而本港楼价升势跑输其他市场等。
滙丰研究：香港经济复苏强劲，加上积压需求释放，有利楼市交投气氛，实际按揭利率低至1.4厘，将刺激买楼需求，故料楼价升势持续，但速度或於下半年减慢，料全年升9%。
中银香港：随着经济复苏、失业率下降，加上低息环境维持，料今年楼价继续上升，全年计料升5%至10%，具体上升幅度仍视乎疫情发展及通关进度，倘通关的话楼价升幅有望贴近10%。
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