去年本欄刊登了一封讀者来函，内容是指支撐香港楼市多种利好因素如美元向下、供应短缺及低利率将出现根本性改变，不利楼市，香港楼价有可能在10年时間下跌一半至七成，因而得出「十年房产变磚头（价）」的结论。当时有关文章頗引起网上的討论，而这位讀者最近再傳来新文章，值得一讀：
今次先讲方法（methodology） 。
第一，市场分析（market call） 切忌过度分析（over interpret）数据，股票适宜按月分析，而楼市则宜按年分析。頻密、以至按天作出预测，只会成为「见樹不见林」的羊群。自上次为文后，一年已过，是时候作一个回顧与前瞻，并一併将市场眾说紛紜的「理论」，逐一駁斥。
第二，古今中外，有见地的分析在发表时，正常情况下会被視之为「傻佬」，如1996、97年叫人卖楼、2002、03年叫人买楼等。在高、低位輕舟过后，市场才会視为「高见」。从炒卖角度看，这是一个神賜予的「窗口」，以楼市为例，这个窗口可在一至二年間。发展商深明此理，会充分利用神的窗口，力求去货，如原价加推以求清袋、预售远期楼花等。本人预期地产市场应仍有约一年的窗口，因一年后失业率已回升、美元相比现时更強、市场已进入消化（pricing in）加息过程等，各位业主慎之！
以下会按建築成本、息口、美元、人民幣走势及供应逐一討论。
首先，建築成本。香港建築成本据称达每平方尺4000元，中間有多少水分呢？在已发展国家，住宅項目一般不分发展商及建築商，香港算是例外，但只是部分例外，并不是完全例外。因为发展商所僱用的建築商，很多时候是聯營公司（associated company） ，是二而为一，交易价格并非真正市场价格，屬轉移价格（transfer pricing） ，參考度極低。
要估算香港中长期成本走势，可用平价（parity）方式量度。以内地为例，水泥工每天成本为250人民幣，香港约为4倍，这部分屬非流通服務（non-tradable service） ，在可流通货物（tradable goods） 部分，差異远少於4倍。内地建築成本（精裝计） 约为每平方米5000至6000人民幣，即不高於每平方尺800元（港元，下同），就算以4倍计算，香港每平方尺成本不高於3000元。
3000元与4000元之間的水分仍未算深，因投標价屬产出价（output price） ，包含毛利，極度抽象。君不见1997年后，建築商为求伙记有工开，不赚以至虧損也落標。同一工程，市旺市靜的標价可相差数十巴仙以至倍数。各位应预期香港建築成本在中长期应在每平方尺2000至3000元，不要被地产商以今日的轉移价格所蒙騙。
第二，息口。坊間常说明年中才加息，但息口要从资金提供者、资金使用者及市场结构分析。从资金提供者角度看，对不起，10年期息口已加了1个百分點，亦即是说，目前按揭利率下的证券，相对10年期債券，只能说是雞肋而已，这从二手按揭各款優惠愈搞愈缩可见一斑。
聯儲局信誓旦旦声明，低利率可维持很长时間，但退市步伐一點没有减慢，更兼聘用有成功退市经验的以色列央行行长当副手。说穿了，就是希望长息的升势可以通过出口術得以减緩，因为长息是直接影响聯邦赤字的融资成本，这亦是聯儲局的秘密使命。君不见只要聯儲局常掛在口边的经濟指標，如失业率等，一到达指定水平，聯儲局即时改口，務求制造低息的煙幕。聯儲局要的是减少在加短息时对长息的影响，所谓经濟评估，直接来讲是「边样就手讲边样」。要记住，在经濟看法方面，「把口是生在聯儲局嘴上的」！
弔诡的是，以往要在加息周期完结时才出现的加短长跌，近期似有出现，在这裏应賀一賀耶倫腳头好。不过，最怕的是聯儲局食髓知味，见长息是虛火上升，加紧執行加短息政策。
第三，美元及人民幣走势。这方面在首篇文章已談过，不贅。香港对外環節与经濟关系是二比一，美元中至长期走強，对香港通脹（缩）有決定性的影响。
本人亦想在这裏談談韓国。日圓经过连番升值后，如果要「正常化」，貶值空間可以很深。而从汽車到电子，日韓皆是死敵，日圓貶值的最大成本将会由韓国埋单。韓国本身有相当多的结构性问题，如信用卡債務等，屆时会否引爆此等问题，出现一張大的「沽韓」单，请大家拭目以待。
第四，供应。这要分内部和外部分析。
在内部方面，未来10至20年的中部港口及大嶼山计劃所容納的人口以百万计，如果说在2000年后收紧供应而導致楼价上升，但在2010年后放寬供应后不会導致楼价下跌，实屬自欺欺人。未来房屋市场就像新加坡一样，上車是一个排隊过程，而不是抽獎过程。
在外部方面，回歸后香港与内地根本未有融合，但这情况会在2017年高铁通車后改变，屆时諸位可感受同城及内地整體環境改变下，香港房地产市场在生態上的改变。本人经验是：内地人由上至下皆不适应港式居住環境，不过话说回来，有多少地方的人可适应港式居住環境呢？
其实一个深层次思考是：房地产市场是否正进入範式轉移（paradigm shift）的过程，以往的常勝法则、信念会否成为明日的束縛、枷锁？事实上，如果过去发生的事可准确预测未来，所有经濟分析员皆会是全球首富，事实如何？你懂的！
本人两篇文章想要告诉讀者的是：过去的30年息口逐步走低、20年美元弱势及长期供应失衡，在未来会一一改变，请諸君未雨綢繆，并祝乘風破浪！
相关文章：10年房产变磚头？
撰文：陸振球 （明报地产版主管）
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