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文亮語
政府應以金毛獅王為師
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月14日

  政府為了要樓價下跌,已經無所不用其極,近日各大財金官員均對香港金融前景表態,有官員話會加息,亦有官員話資金外逃,總之,最後的結論都是樓價有機會大跌,不過,觀乎官員們所做的事,亦只不過是出口術,政府無甚損傷,甚至,連低地價政府亦不接受,這樣,如何說服市民不要買樓甚至賣走他們的物業。如果政府要市民相信樓市會大跌,就先要自己相信,低價賣地,補地價低,製做大量供應,甚至令市民認為政府恐怕後市會大冧,實行要錢唔要地,官員們更加要身體力行,將其擁有甚至自用物業賣走,這樣,樓價才有機會大跌,有人不禁話,政府這樣做,財政必然很傷,這點沒有錯,不過,金庸早已將這個方法寫在小說上,小說名稱《倚天屠龍記》。
 
  在《倚天屠龍記》中描述明教有四大天王,分別為「紫、白、金、青」,當中金是金毛獅王謝遜為了向他的師父成昆報仇,苦練「七傷拳」,要傷人,首先就要傷自己。今次政府若要打擊樓價,一定要施以七傷拳,除了平賣土地外,官員們亦應該毫不猶豫出售他們的物業,這樣才有說服力,現在政府反其道而行,一方面要樓價平,另一方面要地價貴,港鐵,市建的大型項目又經常流標,試問這樣又如何能夠可以增加供應,供應不足,樓價自然上升,政府有見及此,又恐防它日樓價大冧,市民又會責罵政府,故此出招壓樓價,政府這樣做,最後會演變成為「逆七傷拳」,先傷別人,後傷自己,不過就會很重傷。

  現在連七歲細路都知道樓價上升是因為土地供應不足,但仍然有財金官員說是炒家炒樓所至,我很奇怪現在還有什麼炒家,美孚那些摸師奶見樓價不斷上升,最近連自用單位亦出售,換句話說,樓價上升已經令那些炒家離場,若果政府成功將樓價下壓三成,我相信那些摸師奶,社區炒家又會魚貫入場,政府出招本來是打擊炒家,最後反而令他們不但能夠生存,而且壯大,這點亦非官員們始料所及,我說現在的物業投資者防守能力高,不怕政府的辣招,亦不驚樓價下跌,其實我隱藏了物業投資者一個心理因素,他們其實是希望樓價下跌,這樣,他們可以以白武士身份重回物業市場,到那時候,政府官員更加會表示熱烈歡迎,並為買樓的人提供優惠,不過,那些因為政府的口術,行動而將物業賣走又沒有能力回購的順民就慘了,但政府亦不能夠顧及太多,最低限度,政府亦曾經令樓價下跌,可以說目的已達,那些將物業賣走的人沒有把握時回購,這絕對不關任何官員的事,是小市民不能摸清楚官員們的作風而已。

 
 
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1. Oscar Lam 2014-08-14 09:05:03
投資好簡單
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共勉之,哈哈哈!
2. 睇得通 2014-08-14 09:08:32

現在連七歲細路都知道樓價上升是因為土地供應不足,??????

是因為人口過多???香港政府用綜援制度去培植人口增長,為香港制造危機,多生兒女,多取綜援,令此類人口充斥香港,佔領香港,未來香港是寄生蟲佔領香港???

3. 亮劍 2014-08-14 09:23:09
香港人口組合中,那一班50~60後係重要關鍵,他們成長喺香港經濟高速增長期,唔少醒目仔既人工、事業及職位,喺80年代尾、90年代初三级跳,所以果陣D新楼真的不愁銷路。
回想起來果陣買楼,只係一成首期,我身邊無数咁多同學及朋友都喺呢段時間上咗車。
如果你無亂黎,保守地當自住咁玩,即無在96~98年瘋狂加注,咁現在呢班50~60後既資產淨值有5~10M,根本閒过立秋,只是基本合格咋!
咁我們呢班50+,如果要攞身家的一到兩成出來,幫助D仔女部份首期,及在佢地上車头幾年,每月幫手供幾仟元,請問是否唔合理?

我绝對同意:- 
香港楼市真是好L高。
每年都有双位数的加薪真的唔係好多人得。
如果冇長輩助拳真的好難儲一球出來。
每月供过万真係要做好財政預算。
但現實係大把8~90後的起跑線,係喺90年代初,係喺佢哋父母買楼嗰陣,而呢班人講緊係数拾万呀!!!
4. Oscar Lam 2014-08-14 09:45:58
要準確掌握timing絕對困難,當我們回頭看時,我們當然知道2003、2008年是入市的good timing。但是,要預測將來的timimg則困難很多。很多人認為現在樓價很高,不是入市的good timimg。但如果我們問,下次入市的timing是甚麼時候?有人認為是樓價下跌10%的時候,有些人可能認為樓價要下跌30%才是好時機。

Timimg因人而异,因每個人接受風險的程度不同。要樓價下跌30%才入市的人,他面對的風險比較低,但是,樓價也有可能在很長時間內都下跌不了30%,他可能會錯過了入市和樓價上升的機遇。

Timing可遇不可求,個人能力基本上無法掌握。作為投資者,如果能知道賺錢的機會率大於虧本,那已經是不錯了。許多物業長期投資者就是本著長揸必勝這個信念去投資入市的。為甚麼說長揸必勝?因為樓市上升的時期遠遠長於下跌的時期。
5. 建築費高踞不下之谜 2014-08-14 10:36:43
行行同行——建築費高踞不下之謎(一)

2014-08-13

       面對本港樓市過熱、供求失衡的現狀,政府推出一系列需求管理措施壓抑「非剛性需求」,務求穩定樓市,惟治本之策仍是增加土地房屋供應。現時本港面臨「搵地難」局面,無論新市鎮發展、填海甚至更改土地用途,都遭遇日益激烈的反對聲浪,供應不足,樓價自然高企;再者本港建築費高踞不下,有業內人士指出與內地城市比較,香港每方呎建築費可達近十倍之多,間接影響樓價水平。

        建築費是發展項目的「成本」環節,五年來估計上漲逾一倍,並有持續上升的趨勢。若建築費持續高企,即使地價不斷調整,不少人仍認為樓價亦難有較大回落空間。

        建築費持續上漲,亦令房委會財政壓力與日俱增。社會對公屋需求不斷增加,長策會建議十年提供28萬個公營房屋的指標,當中就有20萬個是公屋,比例超過百分之七十;現時一個公屋單位的建築費平均高達八十多萬,有的甚至達一百二十萬,再加上社會對公屋要求愈來愈高,設施亦不斷增加,導致建築費不斷上升。

        內地最近城市離香港只短短一小時左右車程,為何建築費卻有這樣大的差別呢?不少人認為是本港建築行業人工高,導致成本增加。然而,人工支出佔建築成本應該不超過五成,理應無法造成如此大的差距;再者地域因素亦不會對建築材料價格造成太大差距。

        筆者認為,建築費高踞不下,並且遠超內地水平的原因如下:首先,工資水平當然是其中一個因素。本港建築行業面臨人手不足問題,近年不少大型工程項目相繼展開,人手供求失衡,人工勢必水漲船高;而現時從事建造業人均年齡幾達五十,對生產力及傳承亦有一定影響;再者,香港項目發展時間長,尤其近年政府推出不少新條例,令發展年期更加延長,導致成本增加;另外,相較內地鄰近城市,香港對於項目發展有更多額外要求,例如環評、照顧傷健人士的要求、噪音、工地監管、工作時限等均對建造成本有不同影響。同時本港對於選料、設計及裝修要求較高,為保證發展項目品質及安全,亦須增加人手,如需聘請安全主任等,都會令建築費用提高。

        建築費高企對民生及本港競爭力都會帶來負會影響,政府有必要重視相關問題,對症下藥,否則廣大香港市民仍須忍受樓價高企不下之苦。

        立法會議員(建築、測量及規劃界)

        謝偉銓
6. 自我陶醉 2014-08-14 10:47:01
Oscar兄,

小弟並不同意good timing 不存在的說法, 雖然什麼時候是入市的好時機因人而異, 但對真正的投資者而言, 當價格變得不合理時, 依然期望價格繼續升得更不合理, 那位已非投資者而是投機者了, 所以對投資者來說, 市價高於合理價時入市, 已經不是投資的good timing 了。 

當然如果是投機的話, 什麼時候有上升機會都是入市good timing, 但別忘了SSD的費用, 現時入市能否把握好價在短時間出貨獲利很成疑問, 此外還要衡量加息、 退市及短期新盤供應增加等負面因素對樓市的衝擊, 現時入市的風險可真不少啊!


7. 2014-08-14 11:16:22
有good timing, 但無best timing...

又或者 best timing 的先決條件, 係要有超準的水晶球 and/or 超好的運氣...
8. Oscar Lam 2014-08-14 11:26:19
correction


投資好簡單
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Good timimg 難掌握
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9. ABC 2014-08-14 11:31:22

 Chinese proverb - 'Drink' 'poison' to 'quench' the 'thirst'.

10. 冷眼旁觀 2014-08-14 14:16:09
看看他們班狗官何時落台吧
11. CD ROM 2014-08-14 14:47:05
回亮劍兄

我認為上車case同換樓case直情係唔可以用同一個理念去考慮, 因為上左車的人因物業升值所擁有的資產值, 同佢地份人工根本係豪無關係... 

特別係你提及大約60後一代, 不要說那些已身居要位的管理層, 在公司不難發現他們的職位不高, 但係係市區住3, 4房仲有層樓收租... 我地80後呢批, 係公司指手劃腳好似好醒咁, 其實只能老遠係大西北上車... 

佢地既資產, 並唔係由人工收入以得來的, 係升值而得來的. 
12. 子婷 2014-08-14 15:20:39
小妹猜想,亮劍兄的意思大概是說香港的樓價是建基於這個社會在經濟強勁增長期間累積起來的財富,因此要8、90後去買其實是很困難,買唔起係正常,所以早已累積了財富的父母幫忙付首期是正常且恰當的。
13. 亮劍 2014-08-14 15:35:22
[: CD ROM 兄……
手到拿來的例子,今日腾訊大约做 130 元,要是A同B兩个人,都有百零万唔等使……
某日有位高人同他們話,1年內 700 会見 170 銀,但A君呢世仔從未買过股票,請問佢夠唔夠胆去重鎚?
但喺另一方面,有B君喺 700 拆细前,就於 130 元左近已入咗一万股。
咁你估兩位人兄过个夠姜大手入騰訊呢?

引伸落楼市呢度,你若果唔係創新高出咗件新界A,請問兄台你夠唔夠胆創新高入西区B?
又或如果唔係神早60万入咗兩件太古,現在呢个阿爸夠唔夠胆入件同区6球俾阿女做嫁妝?
14. 福建大學碩士研究生(農務系) 2014-08-14 16:17:19

樓價升,買唔到的人,有人不滿/狂轟及咆哮,可以理解;

但樓價大跌,好多人唔明;樓價大跌其實會死好多人(包括:想樓價跌的人)

如果唔明,唔好問,自己念下

 

 

15. 亮劍 2014-08-14 16:42:05

亮劍 2013-11-11

現在香港樓價貴到飛起,點解仲有人可以天價入市嘅?

解答呢個問題真係要追源溯始,要從呢班人嘅首期喺邊度班翻來出發!

可能有看官唔知乜嘢叫做財富效應,我俾個例子出來,有一個人在 03年買左一層樓,當時市價當 2 M,拒借銀行 1M,每月要還 7仟幾,利息支出每月大約 5 K多,而呢位人兄於 09年見銀行只收你一厘息就可以供樓,咁拒唔轉按真係太傻仔,因為當時 P按點計都要 2厘多,咁呢位人兄每月供款除時 4千唔使,利息只係 6-7舊水,真係連做人情都唔夠呀陰公!

保守估計呢位人兄嗰層樓點都值 6 M,現在仲爭銀行 70個左右,唔計呢幾年省回每年樓按差額淨執,講緊 5球呀兄弟!

呢啲人有權走去不問價掃高個樓市,因為拒哋啲錢同天跌落來差唔多!

一開二正常過正常,一層自住一層收租真係大把,咁可能有人話個個咁好彩,可以喺谷底買倒貨,你講嘢?

咁我又睇吓 97年摸頂嗰啲人點樣?講句衰啲,97到衣家都成十五年啦,供淨最初樓貸嘅 2成樓下係最低要求,樓換樓或一變二玩細胞分裂真係話咁易!

呢班人話一聲就有幾百個做銀彈,而那些單靠份糧每個月咁儲嘅打工仔請問點同人玩?除非你老豆都有翻層就唔同講法!

 

呢個市我睇升,但唔屬於家無恆產之人,因為如果你自己份工都係危危乎、又只係揾得嗰萬零银、而嗰幾拾個首期仲要係左支右絀咁班翻來嘅話,咁我可以鄭重其事同你哋講,唔該你們坐定定買包花生睇戲算把啦,否則你一旦供唔掂層樓,你會俾現在做無殼蝸牛痛苦十倍,一個唔好彩成為負資產再俾銀行收樓的話,咁你就會累及無辜,這包括你的家爺仔女,呢樣嘢唔係等幾年破產令解除,就可以當無事發生,而係成世嘅烙印!

16. CD ROM 2014-08-14 17:56:35
回亮剑兄

我同意你講法ar, 所以只用收入, 係分析唔同市場上的動態, 就係因為之前2-30年大部份人既資產並非由月收入類積而來的啊~~~ 

而且, 市場上的所有真正potential buyer, 係無樓係手上車多? 還是有貨換貨的多?

所以, 都係睇唔到有乜野睇淡既因素, 因為持貨者, 參與者實力都好強...

BTW小弟只夠能力換左西區A ...... 西區B希望40歲之前能夠如願~~~
17. Oscar Lam 2014-08-14 21:46:29
6/f 自醉兄,
首先,在此聲明,我沒有叫人在這個時候入市買樓呀。哈哈!
18. 自我陶醉 2014-08-14 22:24:55
17/F Oscar 兄,

那麼我誤會了, 呵呵!
19. 引刀一快 2014-08-15 02:14:27
其實呢度一路主流意見主要係3點

1,供得起就唔怕買
2,樓價唔會跌,或有排先跌
3,賣咗自住樓嘅人係傻瓜

所以好容易混淆并綜合出一種睇法:“依傢入市喇!”
20. Oscar Lam 2014-08-15 08:02:01
引刀兄,
沒有那麼嚴重,我做了一些修改:

1,如果是第一間屋,供得起就唔怕買
2,樓價短期有起跌,但長期就唔會跌
3,賣咗自住樓嘅人係不是太聰明的

所以好容易混淆并綜合出一種睇法:“如果有需要,而能力許可,不怕短期樓價下跌,依傢入市喇!”

這樣,你是否容易接受?
21. 自我陶醉 2014-08-15 08:39:51
Oscar 兄,

我都有啲修訂, 不知你認為如何?

1,如果是第一間屋,供得起又輸得起, 仲有份穩定嘅工就唔怕買

2,樓價短期有起跌,但長期就唔會跌, 只要有心理準備依家買可能要捱價三五七年, 不過提提大家, 97摸頂入市嘅人, 例如愉景新城, 要等十七年, 依家先打和, 只係蝕通脹啫, 所以一定要有心理準備

3,一早賣咗自住樓嘅人係不是太聰明的, 但升咗四五成在超高價再追入可能會更笨。

22. 亮劍 2014-08-15 09:03:56
引刀兄……
其實呢度一路主流意見主要係3點
1,供得起就唔怕買……在香港如果你成家夾埋都只能揾万零,那麼你一係努力上進賺多D,否則叠埋心水等公屋;又要是你揾万幾到幾万,咁今年年尾有新居屋發售;上述兩堆人,我近呢年零已無叫佢哋進入私楼市場。

2,樓價唔會跌,或有排先跌……短期楼市有起有落,有如潮汐漲退,希望大家以平常心待之,但中長期來睇,銀纸会貶值係常態。

3,賣咗自住樓嘅人係傻瓜……我的觀點係自住楼集合自用、保值、抗通漲等用途,如非必要盡量唔好搅呢D高難度动作。當然如果你的投資技巧有巴菲特咁嘅级数,係例外!

所以好容易混淆并綜合出一種睇法:“依傢入市喇!”…………現在租緊楼的人,要是租约就來到期,会面對十字路口的決定,我亮劍真係鄧佢哋難過!
23. Oscar Lam 2014-08-15 11:52:31
21/f 自醉兄,

Your theory is interesting, but reasonable。哈哈!
24. to 14/f 2014-08-15 17:00:05
又有人on9鳥...我深信樓市冧基層未必死,死嗰班一定係樓市大好友!
樓市好香港未必好,樓市差你班好友一定福佳!

放長雙眼睇!
25. 蜕变中嘅懒人 2014-08-15 18:52:25
懶人覺得係度咁落力唱樓市冧嘅兄台們,好似一羣剛學識啼嘅幼稚午夜雄雞,以為愈大聲、愈落力叫,太陽就一定會、而且快啲從東方昇起,當東方好似出現一啲微弱魚肚白光,就興奮莫明,以為自己對雞眼洞察將來會發生嘅事,鬆毛鬆翼,昻首濶步,顧盼自豪,天真幼稚得嚟可笑又可愛。

樓市週期起跌因應經際環境有理有序,就如太陽亦依其規律循環,日出日落並不會因一羣儍雞嘅幼稚舉動而稍受影響,枉作小雞而己。

或許落力唱樓市冧嘅,選本網站日夜呐喊,係因為本網站網友多數斯文有禮,唔多理佢哋咁就覺得有少少英雄感,自我慰藉一番,可能呢班兄台們唔敢嚟出名英雄地嘅高燈討論網放肆、或者已經俾嗰度啲英雄用三字經、千字文炳到失暈、驚魂甫定爬過嚟落腳,以為可以喺度嚇鬼,挽回啲脆弱嘅自信,懶人靜靜話你知,本網站網友個個投資經驗豐富、身經百戰、外表斯斯文文,無懼殺氣騰騰,根本當你哋absent無嚟過。

仲有啲野想唔講都講埋俾落力唱樓市冧嘅兄台知,本網站網友個個睇樓市起跌都心中有數,點會要你哋班剛學識啼嘅幼稚午夜雄雞嘥咁多時間日夜喔喔啼醒,悶聲發大財嘅道理係儲定錢等跌市掃平貨,唔會咁張揚,你班儍雞其實唔係咒緊本網站網友,而係祝福緊人哋執平貨呀儍雞。

想唱樓市冧嘅兄台們,你哋嘅毒咒係想害比你哋好一啲,剛啱死慳死抵搏盡上咗車個班等唔到跌市嘅人,佢哋曾經係你哋嘅戰友,稍為意見有啲分岐啫,你哋就日咒夜咒想老友死,同你哋做戰友真係要搭飛機,唔係馬航都唔上機,講真、其實你哋班舊戰友俾你哋咒死晒,你哋都無得益架啦,就算平過03沙士價你哋都係無錢買,咪盞益咗本網站網友悶聲發大財,到時激到兄台們撞頭埋牆就無謂啦。忠告報告係咁多!

26. 引刀一快 2014-08-15 19:10:44
To 20樓 Oscar Lam 兄,21樓自我陶醉兄,22樓 亮劍兄

睇晒三位補充之後,完善了好淡兩方對現階段樓市嘅睇法,我嘅綜結略嫌簡單了。
27. 引刀一快 2014-08-15 19:12:26
To 24樓

唔好一味小人之心!
28. 惜緣 2014-08-15 19:41:00
To 27樓 引刀兄,
讚!
29. 引刀一快 2014-08-15 19:59:39
懶人兄

講緊咩呀?點解今日轉晒調嘅?睇唔明喔。
30. 引刀一快 2014-08-15 20:00:16
懶人兄

講緊咩呀?點解今日轉晒調嘅?睇唔明喔。
31. 蜕变中嘅懒人 2014-08-15 20:53:20
TO 30樓 引刀一快兄
懶人貼錯咗再貼過,令引兄誤會在此先致歉,其實俾個沙煲懶人做胆都唔夠胆咁樣批評兩位兄台,何况懶人時常覺得兩位嘅意見好值得参考,其實睇淡睇好都有道理,但係用文字暴力,以無禮粗言穢語侮辱人嘅啦啦隊班人就唔係咁啱,忠告吓啲無知雄雞啫。
32. 屍Y 2014-08-16 01:56:20
我也是受害者,早前約1月份,有地產發展商給我來電,說有意收購本人物業,我當時覺得比正價多35%,我很滿意接受,而且經理已收集了約65%同意,但我問他如果樓價向上,其他業主一定不賣,他說不會因為價已很好,但到今個月這名經理同我說,有一半業主不聽電話,剩下其他的要再加10%以上才簽名。本人其實賣或不賣無所謂,價合理便可,但很多人很貪心,單位明明值$700萬,要人$1400萬,根本無利可圖,所以樓價太高令很多人看得自己好高.