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文亮語
每週指數巡禮(51)東江水暖鴨不知
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月16日

  早兩日,我們幾位財金官員又鬼殺咁嘈,有官員叫市民小心樓價下跌,亦有官員說有人炒樓,我心想,唔通中原指數又破頂,果然不出我所料,昨晚中原指數報125.66,上升1.66,而我認為,這亦只不過是今次升浪開始,財金官員有齊所有數據,知道未來一段時間樓市仍然會上升,所以未斷警告市民,希望將升幅收窄,速度減慢,官員們就於願足矣。

  政府官員一向有樓市第一手資料,應該知道購買力正在凝聚,若果建樓的速度未能配合,樓價一定會上升,有人說這是春江水暖鴨先知,但是辣招削弱了官員們的判斷力,當BSD,DSD推出之後,樓價雖然保持穩定甚至微調,但成交量偏低,不過,官員們認為辣招產生效力,樓價已被收服,市民亦已經唔敢買樓,便沒有積極增加供應,但原來是購買力正在凝聚,到了適當的時候,購買力爆發,樓價上升,官員們發覺得太遲,在未有新招之前,唯有靠出口術恐嚇市民不敢買樓,但是他們不知道,越出口術,市民就會更加急切買樓,因為他們越遲買樓,若果政府真的出招,他們不但要多付印花稅之外,更有可能要多付首期,所以,官員的出口術本來是嚇窒市民唔敢買樓,反而變催促市民買樓,這亦非官員們始料所及。

  大約在半年前,BSD通過之前後,樓市曾經作出調整,比最高峰的時候下跌了不足5%,不過,成交量偏低,大約只有正常的一半,CY已經急不及待公開表示,辣招已經扭轉了市民認為樓市長升的概念,有人認為他是向中央政府說,國內對房地產束手無策,香港就輕而易舉用辣招搞定,不過,市場就好似同CY鬥氣,在CY發表言論之後,樓市開始緩緩上升,終於在上星期破頂,當時,政府官員沒有留意到成交量大減的原因,或者他們認為在辣招之下,市民已經唔敢買樓,其實,是市民不敢賣走他們的自住樓宇,沒有大量供應,樓價自然不會大跌,而購買力雖點滴積聚,終有一日是會爆發出來,這是一個東江水暖訊號,但香港政府這隻鴨子竟然不知,還沉醉辣招效力,指數破頂,不知道政府除了加辣外又有何對策,如果單靠出口術,反而會出現反效果,在未有好對策之前,官員們最好沉默,市民反而會認為政府胸有成竹,不敢放肆,效果應該會比出口術為佳,沉默是金,官員們應該會明白。

 
 
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1. Or sir 2014-08-16 09:19:37
Good morning!
2. 撤銷所有辣招 2014-08-16 09:54:57

在未有好對策之前,官員們最好沉默,市民反而會認為政府胸有成竹,不敢放肆,效果應該會比出口術為佳,沉默是金,官員們應該會明白。.........

同時撤銷所有辣招..........

3. 大寶二寶 2014-08-16 10:25:36
博士,其實今次嘅爆升, 你我同衆師兄都知道点解,係班九官吾知啫。今次升市係由刚性需求帶起, 即係由細價樓帶動。 市場上炒家絕跡(除左向下炒者), 投資者又得番小貓三四隻,所以再加辣都未必有用。 唯—可做就係出限購令,類似我尋晚講嘅方案,且看佢敢吾敢做, 用得吾好分分鐘人頭落地, 即時下台。

共勉之, 哈哈!
4. 亮劍 2014-08-16 10:29:38
最近有D人怪我呢件亮劍厚多士,話我点解講出香港楼市真實情況。
其實我、法子及PP等人,又真係幾多事,我哋就好似一班病理医生咁,日日喺度同楼市斷症,嘗試揾出楼市害了甚麼病。
講真呢幾年,我們說講楼中九成,大家都冇異議啩?
講到底我哋用自己的私人時間,实在無必要免費公開去益人,想想下我們又真的幾多馀嫁。
我哋根本仲有弹藥喺手,負債唔多槓桿不大,正確而合理的做法,緊係悶聲發大財,就算真係把口唔收,唔講野會口生瘡,都应該係緊跟財經三儍口水尾,唱到个市有咁淡得咁淡,如此就能做到輸了面子、贏了銀子啦!
我就話炮仗頸,有果句講果句啫,但点解其他人又会学我咁傻?
5. 自我陶醉 2014-08-16 10:46:50
亮劍兄有嗰句講嗰句先係值得人信任同敬重嘅原因, 又點會係厚多士, 唔通蠱蠱惑惑講啲唔講啲好咩!
6. 山高雲低 2014-08-16 10:52:41
沉默是金,但政府官員不會明白。因為在明白與不明白之間,没有不會明白這回事。
7. 引刀一快 2014-08-16 11:20:04
To 5樓 自我陶醉兄

同意你講法,所以亮劍兄講嘅嘢好值得用心去批判。
8. 亮劍 2014-08-16 11:34:20
大寶二寶C兄……

博士,其實今次嘅爆升, 你我同衆師兄都知道点解,係班九官吾知啫…………

呢次绝對不能同意你,政府有最新、最齐同最準確的数据,他們怎會唔知楼市發生緊乜事?
其實佢哋係身不由己咋!
例如你係一个医生,你有个30出头既病人患咗绝症,唔通你面對面講佢知辦定身後事?
咁好傷害人嫁!
睇政府高官点睇楼市,看看他們每年申報資產啦。
如果佢哋还在密密入……个市無事,有$还可加注。
如果佢哋無出無入……繼續跳舞。
最後如果佢哋以低於市價出貨……咁你好走啦!!
9. 小陽 2014-08-16 12:23:14
亮劍兄,
講得好!班高官真係叻叻。真係要成曰睇住張建宗個portfolio . 
10. 小投資者 2014-08-16 13:22:20
我在這裡已4年,每天看博士、亮兄、pp兄、法子兄及其他高手的文章,令我認清樓市形勢、放膽入貨,由09年5月至13年持續入貨,但仍緊記博士及各位師兄姐的提點,注意防守的重要性。現在我的生活十分愜意,全賴各位師兄姐的無私奉獻,希望各位多些發表見解,令我等可看清局勢,實在功德無量。
11. 大寶二寶 2014-08-16 13:59:42
回8 劍兄

正苦當然掌握到最新最準確最詳盡嘅數據喇,但有數據唔識用晤識諗出錯招又有咩用? 依家個局勢就係 SSD 同 DSD 引申出來嘅結果。 点解我地諗到而佢地諗吾到。 因為大家個腦吾同, 當然諗嘅嘢係會唔同架喇。

共勉之, 哈哈!
12. 蜕变中嘅懒人 2014-08-16 16:00:48
TO 亮劍兄、大寶二寶兄

亮劍兄,你可以據實係嗰句講個句,舒肝暢快舒服晒,但政府有一樣重中之重嘅野喺首位,有時要掩住良心講野。

大寶二寶兄,政府有充足資料,但係要揀啲啱使嘅嚟用至得,如果太老實玩政治唔掂,首要考慮咗重中之重嘅野先。

重中之重嘅野係民望,CY反敗為勝嘅要素。2位兄台忘記咗?

13. 蜕变中嘅懒人 2014-08-16 16:00:48
TO 亮劍兄、大寶二寶兄

亮劍兄,你可以據實係嗰句講個句,舒肝暢快舒服晒,但政府有一樣重中之重嘅野喺首位,有時要掩住良心講野。

大寶二寶兄,政府有充足資料,但係要揀啲啱使嘅嚟用至得,如果太老實玩政治唔掂,首要考慮咗重中之重嘅野先。

重中之重嘅野係民望,CY反敗為勝嘅要素。2位兄台忘記咗?

14. 大寶二寶 2014-08-16 16:23:26
回13 懶兄

我當然冇忘記啦。 但係依家业主難換樓, 未上車嘅依然難上車, 正一豬八介照鏡,兩面都得罪哂。仲攞咩民望?
15. Oscar Lam 2014-08-16 18:00:17
CY上任至今,以護貧為他工作的重中之重。結果是,越護貧,貧民要求越多,越不滿,CY民望就越低。CY是出名的醒目仔,應該知道,現在唯一的出路就是推倒重來,將香港的整體利益放在第一位,專注經濟發展。
16. 引刀一快 2014-08-16 23:38:51
Oscar Lam 兄

CY唔係代表一個人嘅意志,而係兩地權力同管治嘅調和工具。老董都係,老曾想唔係,都唔得。
17. Tom 2014-08-17 02:25:22
楊屋道批地價很低,中標者並非大財團。可想而知入標的大財團出價更低,他們已經做緊防風措施,看地價前景很淡。
相反,一眾用家却panic buying。
為何長實,信和等不急於入市,反而急於推盤。他們是生意人,看看前幾年升市時,他們如何擠牙膏式賣樓!
當很多人對樓市上升深信不移,視今天買樓是重中之重,就反映樓市上升水尾已至。世界怎會如此容易揾錢,只賺不陪呢?
18. 引刀一快 2014-08-17 03:55:23
To 17樓 Tom兄

大老闆同小市民嘅諗法唔同嘅,近日嘅情景咪既係滿足到大老闆又滿足咗買得起樓嘅小市民囉,不過,我已經開始為佢地祈福,希望個落差佢地頂得住就好嘞。
19. cy 2014-08-17 09:18:02
【本報訊】樓市進入瘋狂失控地步,連樓按一哥滙豐銀行也帶頭反價賣樓。消息指,滙豐持有元朗御豪山莊一個銀主盤,底價335萬元,在近期細價樓狂潮下引來幾枱客搶樓,滙豐於是心雄反價4%沽貨,成交價更較滙豐自己網上估價貴逾一成。
土地註冊處資料顯示,御豪山莊6座低層D室,實用489方呎,業主於2009年10月以152.38萬元購入,由滙豐承造一按,去年2月先向一間財務公司承造二按,今年3月再向另一間財務機構借貸90萬元承造三按。據知,業主或因按爆物業而斷供,遭一按銀行收回物業,銀主趁近日市旺將單位放售,叫價進取,底價335萬元。滙豐自己網上估價僅315萬元,中銀估價則342萬元。
香港置業李志堅表示,近期全城搶爆400萬元內上車盤,該御豪山莊銀主盤同時至少四客爭購,銀行心雄,最終反價13萬元,至348萬元易手,呎價7,117元。
青衣昨單日至少五宗買賣,全屬500萬元內細價樓。其中海欣花園1座高層B室售480萬元,呎價10,063萬元,屬同則新高。中原趙鴻運稱,鰂魚涌太古城景天閣極高層G室,連租約售860萬元,呎價15,896元。美聯黃錦瀚稱,沙田濱景花園1座中層C室售615萬元,同類新高。
20. 天天罵班狗官有用嗎? 2014-08-17 11:52:46
你們在此天天罵香港班狗官在房屋轉讓問題上施政失誤有無實質效用? 他們死不認錯怎辦?
21. 路人 2014-08-17 11:56:11
在電視台評股的財經演員,不論其預測準確性如何,起碼佢地都係領有證監會的牌照,可以就買賣和市況提供意見給公眾,但眾多政府官員究竟邊個有牌邊個無牌?無牌者是否可以不受規管隨意發表應該買樓不應該買樓的言論,想請教證監會和地產代理監管局這個問題。
22. Apple Leung 2014-08-17 23:44:32
... 正如特首希望改善居住空間.....
願.............人人有錢買私樓 / 換樓.............可買較舒適悄大單位 (>177)平方呎............................................................................................17AUG2014
東涌西地積比可減而東涌東地積比卻增至6.5 倍???, 即增高在海邊的公屋高度且量比(6Vs4), 有⋯⋯礙眾內排私樓的景觀也不惜.....
若耍人人平等公平, 為何不在設計上多下功夫, 如橫向,加上由高至低向海的設計... 若生物界之亙利共生, Win Win 之結果, 既可容納大量居民, 加大商業營運的体積(20-50萬單位)...又不影響景觀及空氣質素, 進而有美化地標的果效, 聲譽國際...又何樂而不為!
不如提高市民收入 / 加人工, 人人有錢買私樓 / 換樓...可買較舒適悄大單位 (>177平方呎)
... 正如特首希望改善居住空間.....
中區填海地,九西海傍建大量公屋,.. 東涌填海 ,新界東北發展, 人工島...
可減上班時間及車資
平衡該區樓價及地價
供大量勞動力
平衡社會階梯 ......********* 香港夢愛國心appleleunghku@yahoo.comhk
23. hkhope 2014-08-18 17:26:27
本人是強國來港專業人士,可以算是三辣招最慘的苦主,我來分析一下辣招的副作用。
政府爲了一時之快,倉促出台了BSD和DSD,試圖把非永久居民置業需求一棍子打死。政府根本沒有考慮過,外地來港專業人士是香港居民,但是因爲居住未滿七年,不屬於永久居民。他們要在香港工作生活,他們置業也基本上都是自住爲主,而且他們的居住需求是不會因爲辣招而消失的。
永久居民不置業還可以選擇與父母同住,這樣對市場上單位的需求不會增加。但是來港專業人士,來港后只有租樓和買樓兩個選擇。因爲BSD和DSD的關係,一個400萬的上車單位,BSD和DSD稅金已經高達70幾萬,已經遠遠超出了普通人能負擔的水平。
我們來看下數字,根據入境處的2012年年報顯示:
   根據「一般就業政策」簽發的僱傭工作簽證               28625
   根據「輸入內地人才計劃」簽發的僱傭工作簽證           8105
   根據「資本投資者入境計劃」簽發的入境簽證              3804
   根據「優秀人才入境計劃」所分配的名額                      298
   根據「非本地畢業生留港/回港就業安排」簽發的簽證  6756
數據來源:
  http://www.immd.gov.hk/publications/a_report_2012/tc/appendice/appendices-05.htm

排除學生在外,單是上面的簽證,就有47588個外來人才來港就業,當然每年也有很多外來人才離開香港,假設三分之二的人會離開香港,就是每年還有大概三分之一的新增住房需求,這個數字是15862。
從2012年BSD開始實施,2012年新來港的專業人士,要到2019年才能成爲永久居民,在這七年的時間,估計只有非常少部分人士能夠繳納稅費置業。大部分人是都會一直有租樓的需求,7年累積下來,這個群體的頂峰在2019出現,大概有11万人。

這些人將成爲是包租公,包租婆最歡迎的租客,他們從事專業工作,收入不菲,租金負擔能力強,業主加租時議價能力很低,他們沒有退路,買樓要交辣稅,也沒有父母可依靠,只能捱七年貴租。

這 些人的無奈也可以從現在豪宅到細价樓的租金走勢看出來。對於一些高端的專業人士,很多人一來港就有能力購買中等價格的物業。沒有BSD之前,他們一般會選 擇租住條件比較好的單位一兩年,等找到合適的單位就會購入自住。由於只用租住一兩年,所以可以租的豪一些,幾萬一個月租金的豪宅住一兩年他們都負擔得起。 BSD之後情況變了,這些人必須要做租7年的打算,算下成本,很多人只能去求其次,找一些中下級別的單位租住,這也就造成了豪宅租金下跌,承接力不足。反 而上車樓盤非常受這部分歡迎,既然要租七年,很多人會選擇租住入門級別的屋苑。現在上車屋苑租金大漲,跟這部分人的需求是有非常大的聯係的。

問 題是政府還陶醉在BSD已經將外來投資房產的需求打到一個相當低的比例的勝利中,沒有意識到這部分在香港居住,但是沒有居住滿七年的專業人士的住房需求, 這部分的需求不會因爲BSD而變少,他們不賣樓就要租樓。隨著這部分<剛租>的群體越來越大,細价樓市場的扭曲現象只會越來越嚴重。

政 府可以讓單程証的非永久居民跟永久居民的直系親屬聯名購買物業來豁免BSD,爲什麽不可以豁免這些來港工作專業人士的BSD,讓有居住需求的人士都可以根 據自己的負擔能力來置業。當然這個想法太天真,沒有政府/政黨人士會冒著得罪有選票人士的風險去討好一些根本沒有選票的人士。 這個扭曲的市場也就會一直持續下去,直到找到新的平衡點。

我們這些苦主唯有繼續高聲喊出<租樓幫我日日賺>來跟衆多淡友共勉。

24. 引刀一快 2014-08-19 00:49:19
To hkhope兄

既然你話你係大陸來港,咁好多嘢唔駛我解釋得咁清楚。

冇BSD嘅話,大陸班土豪嘅資金洪水淹過嚟,樓價分分鐘再升30%都唔止,土豪停手,并唔係因爲價位,而係唔抵得俾多筆稅啫!到時係全香港計劃置業人士嘅噩夢,包括你。
25. hkhope 2014-08-19 09:39:18
TO 引刀兄
你對我的原意有些誤解,我支持政府引入BSD政策,打擊外來資金炒樓. 但是
我們跟你說的土豪來港搶樓的目的不同,我們是要在香港居住的,買樓的目的也都是自住爲主.
我們希望的是政府豁免來港工作人士的BSD,不是取消BSD政策.
我們來港工作,跟港人一樣納稅生活,現在置業的權利被剝奪,只有捱七年貴租,當然是心有不平,發發牢騷也是正常的.
不過也會有人這樣回應我們:覺得不公平就快點離開香港拉,香港不需要你們.