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文亮語
解鈴不會是繋鈴人
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月13日

  有很多人認為政府推出3D辣招,不但擾亂房地產市場正常運作,又減少物業轉讓的稅收,正是未見其利,先見其害,政府應該考慮撤銷辣招稅,最低限度都應該寬免SSD,有人還以解鈴還須繫鈴人來形容,不過我認為大家不要太過樂觀,今屆政府是不會考慮撤招,祈望解鈴還須繫鈴人是不切實際的想法,在現實社會?,解鈴一定不會是繫鈴人,而繫鈴人只會用盡各種方法來掩飾他所犯的過失,要解鈴,還是留給那些沒有關係的人,他們才可以心無旁騖,大刀闊斧,甚至可以不理會後果而解鈴,所以,大家若果以解鈴還須繋鈴人的心態祈待今屆政府會撤招,可能只是祈待又祈待。

  我認為大家應該現實一些,不要祈待今屆政府會撤招,倒不如希望政府不再加辣便可以,上星期中原指數破頂,便立刻有星級分析員,學者撰文要求政府加辣,我真的不明白,他們大多數都是讀經濟學出身,以行政手段控制市場這些逆經濟學理論亦說得出來,若果用辣招可以控制樓市,就什麼經濟學理論都可以放棄,甚至連計劃經濟亦不需要,任何事只要政府覺得不滿意,只要立法管制便可以,而我們的評論員應該熟讀經濟學理論,點解可以同意,甚至呼籲政府用辣招管制樓市,實在令人費解。

  政府現在對於是否再出招正陷入一個兩難局面,在CY任期完結之前,能夠解決樓市的良方,增加供應量,未必可以達到市場要求,甚至會離目標甚遠,而偏方就是要寄望美國加息,亦似近實遠,甚至美國政府仍未訂出一個日期,很可能CY在卸任時亦未必會見到美國加息,沒有良方,偏方,樓價又如何能夠會下跌,甚至連保持平穩也很難,在此困難的時間,財爺唯有以驚方來恐嚇市民,有樓賣樓,冇樓就唔好買樓,觀乎CY及財金官員表現,今屆政府是不會撤招,即是解鈴不會是繋鈴人,大家現實一些,積極面對,三年之後,可能會出現一個解鈴人,希望如此。

 
 
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1. 解鈴還需繫鈴人 2014-08-13 09:04:59
總薪級表45至49點(月薪89,565至103,190元)的高級公務員,薪酬水平卻較私人市場低最少6至7%,由於差距較大,這批員工有機會獲加薪以追貼市場水平,政府10月有決定。
2. Oscar Lam 2014-08-13 09:31:04
"今屆政府是不會撤招,即是解鈴不會是繋鈴人,大家現實一些,積極面對,三年之後,可能會出現一個解鈴人,希望如此。"

積極面對的方法有:
1. 環遊世界。不過,每個月要定期回來收租。

2. 多看博士文章,增加投資知識。
3. 721654158 2014-08-13 09:50:25

希望樓市短期內爆升, 支持政府再加辣.

東方日報:港樓恐年內加辣

本港樓市轉趨熾熱,特別是細價樓,政府無意「減辣」之餘,更有機會「加辣」!財經事務及庫務局局長陳家強稱,本港樓市調整風險較兩年前更明確清晰,政府會密切留意,若樓市重現炒風,「一定會做嘢」,有對策應對。分析指,按照目前中小型住宅價格漲勢,政府很有機會今年內「加辣」,特別是調高各項印花稅稅率,冀收遏抑樓價之效。

4. 大寶二寶 2014-08-13 10:27:29
做人贵乎知錯能改, 其次係知錯吾改, 都好過吾知錯吾改。 再加辣咪令到盤源更加短缺, 受害嘅只會係上車客。 衆九官明冇?

共勉之, 哈哈!
5. 打工仔 Andy 2014-08-13 10:45:15
信報財經新聞

樓價貴差不多是全球現象

別以為只是香港樓價高於一般人能夠負擔之水平?其實不然。國內和不少外國地方皆有相若的現象,亦一樣有民眾抱怨,只是以名義價格計算,大部分比香港低價,繼而令我們以為人家比自己幸福,但一般確比本地人住得寬敞些。

這裏的「貴」可從兩個角度理解=甲)平均樓價相對家庭收入比平常的高;乙)平均樓價相對租值比平常的高。兩者皆可用多少年來表達,如前者顯示家庭要用上多少年之收入,才能購買到樓房,後者則估算投資者要收多少年的租金,才可收番本錢。當然樓房本身有價,無論賺蝕,始終值些金錢。

至於為何會有這種全球情況?近因是美國推行QE,遠因則是,自從不再採用金本位之後,不少地方有意無意逐漸出現不同程度的寬鬆理財手法,無論公營或私營層面,皆傾向先使未來錢。人口還年輕時仍可以讓經濟生產追上錢財增加速配,但步入後90年代隨着人口老化,這顯得困難,生產追不及QE,繼而令一些資產和消費物品服務價格趨升【這和《信報》特約專欄作家 John Mauldin的 Debt Super Cycle 有關】。

不會有好結局,因有兩個不健康現象 = 1)現時差不多沒有一項投資計劃是不看環球息率走勢的,即多少要靠各中央銀行——尤其美國聯儲局——以及各國政府的政策傾向; 2)不少投資要靠升值才有合理回報,因平常收入相對價格甚低,且不容易提升。當然以前亦要考慮息率及政策,亦有投資項目純靠價格上升,但不像現今一面倒,那麼吃重,且是正當不少嬰兒潮人士開始退休需要穩定,兼一定水平收入時,尋找較高收入卻愈來愈困難。

哪些環球房地產市場有偏高現象?筆者從網上找到一些採用 OECD 2013 年數據分析,但注意未有核實,且賺蝕未必和抵買與否掛鈎,正%表示樓價高出,負%則樓價低於,

6. 小陽 2014-08-13 11:01:12
現在傳加辣,即係叫用家或者買多一兩間自用的用家快D上車,焗追樓價。

要買趁手,如果金管局收緊按揭,想借都借晤到
7. 睇得通 2014-08-13 11:05:15

要解鈴,還是留給那些沒有關係的人,他們才可以心無旁騖,大刀闊斧,甚至可以不理會後果而解鈴,???????????

現代人有可能把老虎打死???解下鈴鐺???

8. 朗晴 2014-08-13 11:07:09
个市狂升,正苦点都要揾个人出嚟講吓嘢,除非有一大班19已完和回應,否則加爛机會不大。
或許BSD改為3O%,玩閉关自守。
暫只限A,B類住宅。
但正苦一放風,地價會即插3到4成。
9. Oscar Lam 2014-08-13 11:14:39
4/f 孖寶兄,

吾知錯又如何能改?

共勉之, 哈哈!
10. Alan Pepper 2014-08-13 11:29:03
三年之後,可能會出現一個解鈴人,希望如此。

這是否希望 CY 下臺??  Hehe
11. 法子 2014-08-13 11:31:06
法子《百葉簾現象實例之6》

2014年8月12日

今日報章的報提供了一個百葉簾現象實例。關於百葉簾現象,詳情請參考2014年6月22日。

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節錄自2014年8月12日AM730

中高價樓接力

他續指,由於缺盤問題仍然困擾大市,短期二手交投難望再闖高峰,但隨著「換樓鏈」重新轉活,中產家庭取代上車客主導二手市場,預期中高價樓成交量價將會「接力」而上,帶動二手樓價再創新高,成為新一輪升浪焦點所在。


受惠細價樓買賣兩旺,中高價物業買賣亦向好,利嘉閣馮樹勳稱,大角咀奧運站一帶物業,成交明顯加快,本月至今暫錄約25宗成交,較上月同期的16宗,高56%,當中於剛過去的周末已佔6宗,估計全月成交量與上月的57宗相若,視乎貨源供應量,他指業主叫價企硬,準買家願意追價入市並不多。

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節錄
法子《爆邊》

節錄自2013年11月13日地產網站的回應:

1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。

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節錄
法子《沙漠礦泉水效應》

2013年7月11日

我當時寫係形容,未補地價的居屋,呎價竟然追到已補地價的居屋。

在沙漠中,你已就嚟死,看見一間士多,礦泉水1支賣$3.0,兩支賣$3.5。但你口袋裡只得,$3.0


明知唔扺,你都要買。

「沙漠」也是重點。

代表「近年供應缺乏」的意思。

而「口袋只得$3.0」,就代表現在買樓的是「結婚生仔的基層」。


明知唔底,只要「價細」,你也要買。


這就是為什麼基層樓(細價樓)會狂升。
 
這就是「沙漠礦泉水效應」
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法子《兩種升市》

2014年04月19日

價格上升有兩種,第一「需求拉動」。第二「供應推動」。

香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」,當時樓價上升是因為人人揾錢多咗,想住大啲,住豪啲。所以「由豪宅升先」。

近幾年的樓價上升,是因為供應不足,令到需求向下移,即同樣的價錢,只能住細單位,令壓力壓在細單位,基層樓。請看《壓力煲效應》和《沙漠支裝水》。

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節錄
法子《百葉簾現象》

2014年6月22日

現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?

下一步應該係A的價把B的價,頂上去。

因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

租金也是這樣。

麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。

但3房的租金,是$13000到$14000。

這是沙漠礦泉水效應。

一支礦泉水賣$3。

兩支礦泉水賣$3.5

而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。

但B的人受限,買唔到C,C如何升?

那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。

同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。
這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚次、包魚價升得多過米價。

第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。
12. 34242343 2014-08-13 11:37:41
政府應該要再加辣, 可以令到盤源更加短缺, 受害嘅只會係上車客, 又唔係高官們, 佢地的貨更值錢。我支持再加辣, 我可以更惜售手上的貨.
13. 老藕 2014-08-13 11:52:40
還記得30年前, 一個800呎单位只賣10幾萬, 當時大部分朋友都說太貴買不起,30年後,  現在相同大小单位已賣500萬以上, 同樣大部分人仍然說太貴買不起, 不知道另一個三十多年後, 當一個800呎单位賣七八千萬時,人們會不會仍然一樣, 期待..........
14. 肥婆四 2014-08-13 12:36:10
樓市好似進入一個完美的上升氣旋,政府辣椒已習慣,三路財金大將亮相居然出嚇招?如果又辣又嚇都係升,咁重唔係完美上升氣旋?!
15. 他們根本不是人 2014-08-13 12:56:29
怎解他們都不是人, 他們得到官位後把自己當作神的化身, 但港民視之為魔。
16. Lala 2014-08-13 14:26:56
所謂解鈴者,意會到博士是說一些不可抗力的因素,如甚麼海嘯,超級病毒細箘,大吉利是之類東西,只有生命才能與土地樓房抗衡!
17. 80後求生隊長 2014-08-13 14:35:44
Saturday, August 9, 2014

點解香港樓市咁好玩?


前兩日有記者朋友問我點睇香港樓市,當然當中有好多引導性的問題,如話加息唔怕會冧啊,買地產股係咪回報比買樓高啊,呢D問題我都答過好多次亦廢事講。不過其中一點我認為值得去研究下的,就係點解香港的樓市咁好玩,咁多人玩?


隊長認為成件事主因係香港的樓市存在一個好大的demand vs supply的失衡,導致想買樓的人好多,價錢推左上去之后,買到樓的人就會被標籤成勁人,而呢個遊戲日日夜夜都有人加入,先唔好講個價的走勢,只要能夠參與其中講埋一份,已經好過癮,但更精彩的係人大左你就自自然然被迫加入玩呢個遊戲,而玩得遊戲就無人想輸,買樓就慢慢變成一種成功的全民會考。


之前亦講過,其實需求上,隨住80后90后00后的出身,呢D友仔越黎越唔捱得(我都係),而你更加唔好講話叫佢地捱,根本唔岩channel。由細到大要乜有乜的呢一輩,到左二十出頭就更加想有自己的天地,而我講緊的係差唔多一人一單位的需求,呢一個需求的形成唔需要好多時間,基本上一個晚上訓醒就可以多一個需求,所以你可以諗下香港咁多后生仔女,佢地突然話要樓就要樓,需求增長速度只係以日黎計。


但相對於每日增長的需求,供應就相對係長好好好好好多。先唔好講你有無地呢D野,我就講呢家拍板起得到幢樓出黎都要2-3年時間,但你班友日日都多一千幾百個人話要樓,根本上呢條數係"無L得追"的! 而且大家都知道,要係香港搵到地難,搵人起得快又係難,此消彼長的情況下,根本需求係無可能靠供應滿足,因為limited supply下的香港樓市,供應的週期對比我地人類的慾望實在太太太慢了。


故此,你可以預期係一個咁一面倒的樓市下玩,做買家買到貨一定有著數,承接力亦唔係好怕,唯一就係驚價錢太高炒過龍要跌,呢個又好似去番D人問呢家係咪太太太貴的問題。之不過,仲有一個問題係除左收入以外,仲有父母的財富效應。很有趣的係隊長前兩日睇左一篇40歲樓下全球富翁的十大排名,有7個人都係靠繼承家產而發達的,呢個亦係一個無可否認的事實,就係好多時你去買樓,你靠自己能力,但同你同場競技的人卻係成家總動員一齊夾大份同你玩,咁拗過手瓜你係輸都無計。


呢個傾斜左或扭曲左的樓市遊戲,隊長認為係香港人的怪獸家長時代下會更加明顯地鬥玩身家,亦即係話樓價以前係按一代人的能力去計樓,而呢家的樓價係按兩代人的能力去計數,咁你話幾時爆呢?我唔知,不過似乎係目前政府出左咁多招控制按揭下,我覺得有排都未爆。
18. 亮劍 2014-08-13 16:28:31
我係一個60後,喺90年代置業果陣,全靠个人努力,呢度包括首期同埋每月按揭供款。
與我同一時候首置的同學、同事及朋友,處境亦相差無幾,果陣有上一輩幫忙置產者,可能係十中無一呀!
反觀現在香港,那些80~90後置業者,冇上一代幫拖,反而可能係少數,而且係極少呢隻!
我好希望有学者做一个大型民調,調查一下呢幾年那些首置人士:-
首期点來?
首期儲咗幾多年?
有無長輩科首期?
每月按揭供款边个出咗大份?
呢个調查報告之结果,可供政府高官作為制定房策的参考,請学者慎重考慮!
19. 打工仔 Andy 2014-08-13 17:33:36

To 19 亮劍兄

我同你一樣是60後,後生時努力工作, 上夜學!

第一間屋用白表抽到, 住新界10後出市區私樓, 再買樓收租!都是兩公婆搞掂, 無人幫!

20. 打工仔 Andy 2014-08-13 17:34:35

To 19 亮劍兄

我同你一樣是60後,後生時努力工作, 上夜學!

第一間屋用白表抽到新界居屋, 住新界10後出市區私樓, 再買樓收租!都是兩公婆搞掂, 無人幫!

21. 打工仔 Andy 2014-08-13 17:39:19

仲要問埋申請政府資助果d人,以前有無資產?!

是否個人理財不善後, 申請政府資助!

22. 魚蛋仔 2014-08-13 17:45:28

To 19/F 亮劍兄

我都是60後,憑自己兩公婆努力,自住和買樓收租,不曾用過父母分毫。

23. 子婷 2014-08-13 17:58:13
那些學者只是把很多人的願望(大概包括他們自己的願望)說出來而已,根本與經濟學說無甚關係。

嚇也嚇了這麼多年了,能被嚇走的應該早已離場了,留到現在的都不是笨羊,政府再怎麼嚇也無補於事,還是慳返啖氣,然後盡力增加供應吧。
24. H按為何再次流行 2014-08-13 18:01:03
樓按視窗 - 王美鳳
H按為何再次流行

去年底起,H按用家比例已連續7個月上升,目前市場上新批按揭貸款中,H按已佔約77%,可見今年H按已再次成為市場流行按揭產品。
現時H按實際息率約1.92厘(以H加1.7厘;一個月拆息約0.22厘計算),P按實際息率則為2.15厘(以P減3.1厘;P目前是5.25厘計算),兩者相差約0.23厘,由於拆息的潛在波動性較大,單計這個差幅未至於可推動H按用家所佔比例節節上升。
相信除因H按息率低於P按,更關鍵原因是今年銀行陸續將H按封頂息率降低至與P按息看齊,H按用家既可享有低於P按息率,即使未來拆息抽升,H按用家亦可享有與P按用家一樣的按息供樓,令H按息率波動性降低。
再者,今年樓按競爭較去年更激烈,首季已相繼有大型銀行加入H按戰場,積極推廣H按,銀行普遍可向H按用家提供與P按一致的現金回贈及按揭獎賞;加上有個別銀行推出H按與存款掛鈎之按揭計劃,客戶可額外享有高達1.92厘之特高存款息率,將資金或儲蓄停泊於該戶口內,以較高回報之利息收入,抵銷按息支出,變相可減低淨利息支出,令H按吸引力進一步增加,吸納更多按揭用家選用。
作者為中原按揭經紀
董事總經理
25. Or Sir 2014-08-13 18:34:29
我們560後真刻苦耐勞,完成自己的責任後,還為890後找樓找銀行。
26. 亮劍 2014-08-13 19:47:43
億京中左單楊屋道AV$3690

政府以近39億4千萬元批出荃灣楊屋道商住地皮,中標價低過市場預期,由億京旗下的達豪有限公司投得。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,地皮有不少限制,認為今次中標價合理,預期連同地價及建築費等開支的總投資額達100億元。

他相信,今次由中小型發展商中標,或反映政府於過去一段時間加快推地,大型發展商已有不少土地儲備;而中小型發展商如果手頭項目已幾近完工,則會為了爭取新地皮而積極出價。

我亮劍於 2014-07-30 10:42:25 係咁估計。

今年政府仲有幾件大型住宅土地項目,準備推出招標,在此預估發展商会出幾多錢AV才同你搏:

馬鉄大圍站……3,300~3,550

西鉄元朗站……2,350~2,700

荃灣楊屋道……3,500~4,000

大埔科進路……3,150~3,500


至於觀塘愚民謊呢件嘢,你市建局一係同人起埋D無聊嘢,外加商場部份分成,咁80億入埸費还有可能,否則直接將AV 減到 4,700 最多亦可!

…………估唔倒楊屋道真的咁平AV政府都肯儍俾人,我亮劍寫个服字俾矛波!!!

27. 有殻蝸牛 2014-08-13 20:36:02
用納稅人錢損害香港利益嚟買民望一向係梁班子施政方針。賤賣土地唔出奇丫,又唔係賣佢屯緊嗰幅。

梁生任期內應該可以成功令政府土地儲備大幅減少
28. 引刀十塊 2014-08-13 22:36:19
法子兄,亮劍兄,PP兄,與各路英雄對車位有乜高見?

小弟最近研究緊車位,兩三個月前發現車位也開始缺盤,尤其是新界區租盤極渴市,租金呢幾個月三級跳,所以上個月都在沙田區買入數個車位,租金減除管理費尚有4%回報,現在我對車位信心較樓市有過之而無不及,原因未來限制新樓發水令車位新供應減少,689盲搶地起樓下許多爛地停車場已被陸續不獲續約收來起樓,3D下,唯一車位只須1.5% stamp duty, 相對其他物業投資成本較低,更有說服力嘅係我住個屋苑和買左沙田車位個屋苑兩邊都出現貼徵求車位廣告求租奇景,車位未交吉,放盤一日已被火速租了,仲鬼死咁多人打黎問。







29. 本港人口臨時數字達723.48萬人 2014-08-14 00:02:23

【晴報專訊】本港人口突破720萬,較去年同期增加4.73萬人;人口增長當中,包括4.35萬持單程證來港人士,逼近出生人數5.87萬人。

政府統計處昨日發表2014年年中,香港人口臨時數字,至2014年年中,本港人口臨時數字達723.48萬人,與去年年中人口有718.75萬人比較,增加4.73人,增長率為0.7%。當中包括702.22萬名(臨時數字)「常住居民」以及21.26萬名(臨時數字)「流動居民」。

出生人數及單程證來港人士,均是本港整體人口增長的重要元素,2013年年中至2014年年中有5.87萬人出生,較2012年13年同期7.44萬人,減少21%。

自然增長人口逾萬

在同期內,死亡抵銷部分增長;若以出生人數,減去期間4.54萬人的死亡人數計算,即2013年年中至2014年年中,人口自然增長為1.33萬人。

至於單程證來港人士,統計顯示,2013年年中至2014年年中,有4.35萬人持單程證移入本港,數字較2012至13年同期4.79萬人,減少9%。

30. 睇得通 2014-08-14 08:18:11

對車位有乜高見???????

有租客爭位場區可以買,

冇租客死場位不可以買............

 

31. 睇得通 2014-08-14 08:22:58
解鈴不會是繋鈴人???
我擔心香港沒有解鈴人!!!
32. 解鈴人 2014-08-20 09:40:51
to 10樓,31樓:

http://yulun2012.blogspot.hk/2014/07/20140712.html

CY會否即將腳痛?