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蔡志忠
2024年2月26日

增加自由行城市 港能否衝破困局?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  中央積極回應特區政府和香港民間的強烈要求,在港澳辦主任夏寶龍考察香港之際,立即公布增加內地居民來港旅遊,下月6日進一步開啟青島市及西安市自由行,這兩個城市人口超過千萬人,每年的生產總值(GDP)也超越萬億元,消費能力非常強勁。

  這是非常好的消息,預料還會擴大自由行由一線城市增加至二、三線城市,有助振興酒店零售餐飲等行業,也帶動香港整體經濟向好。希望遊客個人的免稅額可以由5千元增加到3萬元以上,甚至達到10萬元,否則旅客不能隨便買東西,如買一個手袋就已超額要打稅,不能讓他們放心消費。

真實數字殘酷 香港應該警惕

  財政預算案將於本月28日公布,坊間對港府全面撤銷樓市辣招的呼聲高唱入雲,筆者當然也希望港府能夠全面撤辣。但是坦白講,以財爺一貫的作風,應該不會全面撤辣,只會略為減一些辣,原因是港府要體現強勢執政,不能因為外界提出撤辣就馬上撤,更不可打倒昨日的我。關於減辣,筆者認為,如果港府將買樓按揭貸款增加2釐的壓力測試取消,以及讓港人買第二層樓也同樣支付從價印花稅,那就已經有很大進步了。

  香港的財政赤字狀況與世界同類城市是否一樣,是否足以讓港人感到放心?筆者不予評論。但是有一些殘酷的數字卻是鐵一般地擺在我們面前,如:香港恆生指數從幾年前高峰時期的33000點,跌到今天的16000點,下跌幅度超過一半,單是過去一年恆生指數就下跌了28%;然而道瓊斯指數卻從去年3月中的31000點,短短1年間升到39000點,升幅高逾25%;日經平均指數也升至歷史新高的39000點,光是過去1年就大漲了近3成。此外,還有一些數據值得我們警惕,香港去年住宅樓宇交投總數約4.6萬宗,創出有紀錄的33年以來最低;香港住宅樓價從3年前至今下跌了24%,現在還在進一步下調中,可是新加坡在同一期間卻上升了逾25%;還有,去年在新加坡設立地區總部的跨國公司數目高達4200家,香港僅有1336家,相比之下,新加坡足足多出逾兩倍。

支援旅遊飲食零售 激活股樓交投量

  雖然以上的數據不佳,但筆者並非擔心股樓價格下跌,尤其是樓市,適當的調整也是合理正常的。我更憂慮的是交投量的嚴重萎縮,會窒礙經濟發展,股市樓市的產業鏈斷裂,最受打擊的是中小企業和就業市場。大家想想,如果有一天新樓銷售停頓,那麼土地會缺乏地產商投標,在建屋稀少的情況下,很多行業包括鋼筋水泥、基建工程、建築材料、裝修傢俬、銀行律師等會失業。股票是港人的主要投資,物業是港人的主要財產,股樓重挫,負面財富對經濟景氣打擊很大,說到底,香港無論股樓皆要激活旺場氣氛,就如搞好盛事經濟一樣。在工業已式微,創科未成大氣候的情況下,港府庫房收入仍然十分依賴地產業和金融業。

  香港經濟能否衝出困境?激活本港股樓市場交投量,起了非常關鍵的作用。中央非常淸楚香港目前的情況,也馬上伸出援手,宣布增加青島市和西安市自由行,預期有更多自由行城市陸續登場,給香港旅遊飲食零售等行業灑下及時雨。相信接著還會有一系列支援措施在後頭,大家不必太擔心,假如股市和樓市受到追擊,經濟市場進一步惡化,強大的「國家隊」將會毫不猶豫,立即進場維持秩序。

 
 
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2. 正確 2024-02-26 15:24:00
蔡老闆好文,國家一定要支持香港,靠本地官員嘅捆綁政策,唔駛做嘢最好.
3. 正確 2024-02-26 15:25:54
辣招唔全撤,蔡老闆估到了,封閉政策落後原因之一.香港加油!
4. 過路一族 2024-02-26 15:49:54
香港沉多1年差不多,如果過埋今後年冇起色,香港經濟就起唔到,做返內地城市吧.
5. 唔係淡 2024-02-26 16:33:28
倘若撤辣都唔徹底啲,香港有排衰退.
6. 放心嗎? 2024-02-27 02:49:30

這些數據是事實.


  香港的財政赤字狀況與世界同類城市是否一樣,是否足以讓港人感到放心?筆者不予評論。但是有一些殘酷的數字卻是鐵一般地擺在我們面前,如:香港恆生指數從幾年前高峰時期的33000點,跌到今天的16000點,下跌幅度超過一半,單是過去一年恆生指數就下跌了28%;然而道瓊斯指數卻從去年3月中的31000點,短短1年間升到39000點,升幅高逾25%;日經平均指數也升至歷史新高的39000點,光是過去1年就大漲了近3成。此外,還有一些數據值得我們警惕,香港去年住宅樓宇交投總數約4.6萬宗,創出有紀錄的33年以來最低;香港住宅樓價從3年前至今下跌了24%,現在還在進一步下調中,可是新加坡在同一期間卻上升了逾25%;還有,去年在新加坡設立地區總部的跨國公司數目高達4200家,香港僅有1336家,相比之下,新加坡足足多出逾兩倍。


7. 不猶豫 2024-02-27 09:01:41

在2019至2022年間,有一條友仔叫人高追,現消聲匿跡........

中原城市領先指數 CCL正在玩佢........




8. 反手覆 2024-02-27 09:18:48
43. 滿興奮 2018-11-11 12:58:42


香港是一個充滿生命力的市場, 當大多數人睇好樓市,  負重債去追買貴價樓的時候, 大市靈魂就會反手覆雨, 追殺此類實力不足的貪婪者, 俗話所說的叫做殺好友, ......

9. 及債度日 2024-02-27 15:05:26
財政司司長陳茂波將於明日發表新一份《財政預算案》。綜合媒體報道,政府會繼續推出零售債券,預料額度為700億港元,當中大部分屬銀色債券,其餘為綠色及基建債券。
了解,因應之前發行零售債券均頗受市民歡迎,早前機管局發行50億港元的零售債券,亦超額認購約2倍,因此希望繼續為市民提供風險低、回報穩的投資產品。基於普惠金融的理念,推出零售債券,既可提升市民對香港的歸屬感,亦可加速本港零售債市的發展;至於債券息口要視乎推出時的利率走勢。 (BC)
10. 發債度日 2024-02-27 15:09:33

點解唔撐香港股?

今次包括中央匯金等「國家隊」入市主要透過買入ETF採用一籃子形式進行。據外電報道引述瑞銀的報告估計,中國「國家隊」今年以來通過ETF淨流入A股的資金估計已超過4,100億元人民幣,而且該行預期作為長期投資者,理論上「國家隊」在短期內削減持倉的可能性較低。

瑞銀料,「國家隊」淨流入滬深300、中證500、中證1000和中證2000 ETF的資金比例分別為75.9%、12.9%、6.7%和4.5%。此外,瑞銀又指「國家隊」今年以來的持倉水平仍進一步增持的潛力。

「國家隊」作為A股重要的支持者,持倉水平偏低並非合理,背後不知是否對市場前景感到審慎。不過,在政策要遠低於歷史高位水平,所以在極端市況下還有求下增持,對市場情緒影響正面。

11. 雲在青天水在瓶 2024-02-27 15:14:03

自由行增加開放給西安和青島兩個城市,對於沉痾的香港經濟,彷彿是一支強心針,不少港人寄望於內地居民的消費力撐起香港的消費市場。但現在內地經濟也並不樂觀,全國各地紛紛出招穩增長、促消費。在此情況下,內地仍然力挺香港,將部分消費力向外投射。作為相對富裕的香港人,要靠內地窮親戚接濟,心裏不是滋味。

 

有人用2003年的自由行與今次的增加自由行城市相提並論,有人更以2003年自由行後樓市見底,來推測今年樓市亦可見底,這明顯係幻想。

 

2003年的自由行,是從無到有,具有開創性。今日之自由行,是由少一些到多一點,只是略為增量性的。

 

2003年,內地居民多數都嚮往自由行一次香港。20年過去後,內地居民已有能力到外面的精彩世界走一回,選擇多了,香港的魅力已大不如前。

 

2003年,在香港購物有很大的誘惑力。今日網購、帶貨盛行,加上強港元的匯率因素,香港購物天堂的吸引力正在削弱。

 

2003推出自由行時,樓市調整周期正好運行到牛市上升期的一半,作用疊加催生出樓市見底的結果。今日樓市調整期,連牛市上升期的三分之一還未達到,火候明顯未到,何以見底。

 

當然,我並非否定自由行對香港經濟的支持作用,但如果期望過高,失望就更大。

 

自由行救經濟的思維,是20年前中央政府給予香港以空間換時間的權宜之計。香港用了20年的時間,還未能實現以時間換空間的經濟轉型,上對不起中央政府的苦心,下對不住香港百姓的期望,情何以堪。

12. 過路一問 2024-02-27 19:47:36

香港經濟能否衝出困境?激活本港股樓市場交投量,起了非常關鍵的作用。中央非常淸楚香港目前的情況,也馬上伸出援手,宣布增加青島市和西安市自由行,預期有更多自由行城市陸續登場,給香港旅遊飲食零售等行業灑下及時雨。相信接著還會有一系列支援措施在後頭,大家不必太擔心,假如股市和樓市受到追擊,經濟市場進一步惡化,強大的「國家隊」將會毫不猶豫,立即進場維持秩序。

13. 好奇怪 2024-02-27 19:49:30
匯港通訊> 廠商會副會長吳國安表示,以往中小企靠物業抵押向銀行借貸周轉,但最近物業估價隨樓價下跌,銀行開始「收遮」,他從業界聽聞,有銀行開始不承認以物業作抵押品,只承認股票、債款,由於物業是中小企融資的重要工具,擔憂「物業一冧,就全部都冧」。他指,幸好的是已抵押的物業,只要按時還款,銀行未有「call loan」追收差價。
14. 蒸發 2024-02-27 23:22:30

中原地產早前亦推出研究報告指出,過去兩年多全港私樓市值已蒸發逾2.66萬億元。

原文網址: 預算案|01民調 53%市民要求全面撤辣 表態不需撤辣佔27% |

15. 過路之客 2024-02-27 23:49:42

在負面消息籠罩下的香港樓市,新春期間十大屋苑竟然是零成交局面,即使愈來愈多業主願意減價,但明顯準買家仍然沒有入市心情。政府會否全面撤辣救市,數日後的《財政預算案》自有分曉,但實質作用有多大,正如我們之前所說,市況仍有待觀望。事實上,除了全面撤辣外,早前也傳出金管局正研究調整壓力測試。


16. 減薪合理 2024-02-28 00:05:20

不少意見指香港已面臨結構性財赤,收入跟不上開支增長速度,財政司司長陳茂波能否提出方法扭轉局面備受關注。但他預早以顧及經濟發展為由否決了開徵多項新稅,議員也普遍明言本港現時沒有開徵新稅的條件,剩下的途徑只有節流。但政府開支中,那方面能有削減的空間呢?至於有人倡議問責官員減薪,又有沒有作用呢?

原文網址: 2024預算案|結構性財赤降臨? 問責官減薪有無幫助?(附投票) | 香港01 https://www.hk01.com/article/991179?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral

17. 市場盼望 2024-02-29 16:29:18

地產建設商會:全面撤辣有助樓市回復健康發展

香港地產建設商會歡迎財政司司長在《財政預算案》中宣布,全面撤銷所有需求管理措施,即所謂樓市辣招。商會樂見政府聽取社會各界意見,取消多年來一直影響自由市場運作的管控措拖,相信撤銷所有辣招將有助物業市場回復健康發展,經濟重拾增長動力,並恢復市民和國際投資者對香港經濟前景的信心。 商會同時歡迎金管局適時修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求,相信各項修訂措施會令一眾有置業需要的家庭受惠,減輕市民置業上車的財務負擔。 商會認為預算案中公布來年的賣地計劃,可滿足市場對未來土地房屋供應的期望,對維持房屋供應平穩發展有正面作用。 對於預算案中提出的其他各項振興樓市和經濟措施,商會表示支持,並將繼續與特區政府和社會各界攜手,把握當前機遇,推動香港的經濟和社會發展,共建美好家園。(cy/da)~ 阿思達克財經新聞 網址: www.aastocks.com

18. 講得啱 2024-02-29 16:46:58
政府全撤辣招,迎接低潮變旺潮,樓市成交興旺,樓價跌少啲.
19. 過路者 2024-02-29 16:48:49
11樓雲兄最有料,值得學習.