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蔡志忠
2024年2月19日

經濟數據不佳 外資言論唱淡 正是撈底好時機?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  樓市交投萎縮,繼去年樓市總成交量創有紀錄的33年以來最低後,在剛過去的農曆新年4天假期內,全港十大指標屋苑竟也錄到零成交,同樣創出有紀錄以來農曆新年新低。坊間有聲音不斷呼籲港府在月底的財政預算案撤辣,單憑以上這些淒涼的數字,財爺也應該順應民意,考慮對樓市全面撤辣,因為再也不會有人反對撤銷這些不合時宜的辣招稅。

完成23條立法 專心搞經濟

  經濟形勢嚴峻,外資看淡香港金融市場前景。摩根士丹利前首席經濟學家羅奇(Stephen Roach)高呼香港已經玩完,港府推動23條立法可能是羅奇發表有關言論的導火線,香港作為國際金融中心,如果外資擔心而進一步撤出,香港就會很糟糕。不過筆者認為,在過去的二、三十年以來,香港經歷多次金融危機,不時有人預測香港經濟玩完,但每次香港都證明了實力和韌力,並屢次再創高峰。香港是自由開放市場,難免受外圍因素影響,大家要相信香港的優勢仍在,正是23條立法,香港才會更加穩定,因為以後再不會有人天天講23條,香港是經濟城市,只要各界人士奉公守法,不亂搞政治活動,像新加坡一樣,經濟同樣可以繼續繁榮,金融中心地位更加提升。

  至於今年的寫字樓巿場,相信仍然十分嚴峻,面對市場大量供應,此板塊沽壓沉重,成交量和價都會進一步下跌。不過,今年第三季後相信中央和港府會作出一系列救市方案,無論是金融股市還是商業物業,估計國家隊和香港隊正在作準備,捱過這個寒冬,民間資金也要做好預備跟隨,在投資市場裏,有甚麼比順水推舟更容易,這可能是千載難逢的撈底機會。

期望樓市全面撤辣 內地客全面獲發通行證入境

  香港是旅遊之都,雖然去年遊客有增加趨勢,但是高端消費市場出現倒退。有見及此,近期港府推出一些支援措施,例如「夜繽紛」、「盛事經濟」等等,其實非常好,尤其是推動各項體育、音樂和展覽等大型盛會,對香港的形象和經濟直接帶來正面效益,值得一讚。筆者提議加大力度推廣各項盛事,香港要鞏固國際金融中心地位,我們有能力和條件,誓要將香港打造成盛事之都;此外,不要忘掉我們有旅遊之都的美譽,強烈要求中央政府批准全國人民持通行證入境香港,我們有足夠配套設施應付大量內地同胞進入觀光旅遊購物。

  據聞剛開放免簽證的新加坡,新春期間內地旅客比往年多了15倍,而且是經過特別挑選的高端消費遊客才優先給予進入,我們香港身為中國一分子,怎可以讓新加坡、馬來西亞、泰國等國家專美?香港處於多事之秋,面對逆境困難重重,許多人對前景感到憂慮。但筆者相信,所有的一切中央都看在眼裡,港府也會聽進耳朵,重振旅遊業,拯救酒店、零售、飲食等中小企業迫在眉睫,因此,開放更多的旅客人數進入香港是遲早和必須做的事。

銀行應對工商物業提供「還息不還本」

  基於以上原因,商舖市場不宜過度看淡,筆者相信,商舖價格在高位下調3成後開始找到支持點,由於利率仍在高位,資本市場貸款負擔沈重,市場上仍然會有不少筍貨登場,因此超過3成折讓的商舖物業是可以考慮作為長線投資。對於工商物業市場,下調壓力相對比住宅更為嚴重,近期中小企業出現供樓還款困難,源於供樓負擔比過往多了好幾倍。筆者呼籲金管局繼續指示銀行,對持有工商物業的中小企業客戶採取寬鬆態度,有一點很重要,疫情過後經濟似乎沒有明顯好轉,中小企業仍然百上加斤,請繼續給予客户還息不還本,為期直至2024年12月31日為止。

  筆者文章講樓市論經濟,其實背後有一班高人指點,他們非常熱愛國家和香港,是分別在不同領域的成功人物以及專業人士,大家都投資、工作和生活在香港,希望國家好香港也好,因此常常「恨鐵不成鋼」。總括而言,我們對香港有信心,期望港府順應民意,財政預算案對樓市全面撤辣;此外,也盼望中央支援香港,讓所有内地客獲發通行證隨時進入香港觀光旅遊。

 
 
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1. 正確 2024-02-19 15:18:44
蔡生好文章.希望政府睇到,救市唔單止必須,仲要加大力度.
2. 正確 2024-02-19 15:21:01
作為中國嘅香港人,我唔能夠接受中國關照外國多過香港!

"據聞剛開放免簽證的新加坡,新春期間內地旅客比往年多了15倍,而且是經過特別挑選的高端消費遊客才優先給予進入,我們香港身為中國一分子,怎可以讓新加坡、馬來西亞、泰國等國家專美?香港處於多事之秋,面對逆境困難重重,許多人對前景感到憂慮。但筆者相信,所有的一切中央都看在眼裡,港府也會聽進耳朵,重振旅遊業,拯救酒店、零售、飲食等中小企業迫在眉睫,因此,開放更多的旅客人數進入香港是遲早和必須做的事。"
3. 講得啱 2024-02-19 15:25:16
香港政府應該盡力爭取更多遊客入來,香港人出去外國消費多於外來嘅消費,過年時只係輸出就228萬人次.
5. 樓唔爆煲 2024-02-19 18:10:43
香港咁玩落去唔係辦法,經濟要主動出擊.樓至唔會爆煲.
人家新加坡爆晒優質內地遊客,人山人海,消費振興經濟.
6. 基層市民 2024-02-19 18:35:16
樓市有機會谷底反彈,香港只有靜心搞經濟才有運行,香港最大問題係穩定,唔需要講政治.
7. 基層盼望 2024-02-19 19:44:18
蔡生睇好下半年,國家隊救市反彈,且看後事發展.

"至於今年的寫字樓巿場,相信仍然十分嚴峻,面對市場大量供應,此板塊沽壓沉重,成交量和價都會進一步下跌。不過,今年第三季後相信中央和港府會作出一系列救市方案,無論是金融股市還是商業物業,估計國家隊和香港隊正在作準備,捱過這個寒冬,民間資金也要做好預備跟隨,在投資市場裏,有甚麼比順水推舟更容易,這可能是千載難逢的撈底機會。"
9. 講樓 2024-02-20 00:00:20
本網絡講樓,點都好,樓冇運行了,睇怕要3至5年後至講.
10. 元 2024-02-20 09:27:30
香港商家在大灣區,海南島加大開放會找到更大商機。包括專業人仕,例如仲裁等。

但講過多次,以上两區地域廣大,地産暴利時代已經完了。

香港人在两區工作,居住的機會越来越高。 两區會香港化,环境/教育/医疗等。 不要只把眼镜盯在香港的三百呎。
11. 好奇 2024-02-20 15:10:24
樓上元兄,

融入大灣區必須平衡發展,香港人都走上去點一國兩制?
香港有普通法,南大門等獨特地位唔想要,仲有何優勢呢?
12. 好奇 2024-02-20 15:13:42
國家領導人想香港繼續國際金融中心地位維持,香港人就成日高呼內地點好點好,自己想返內地發展,好搞笑!
13. 大鄉里 2024-02-20 17:18:23
只在香港有,只在香港最多款,不來不行,這類產業才能輻射其他傳統產業,才能帶旺經濟,看來要靠中央政策了。
賽馬算是一種,還有…?
14. 引刀一快 2024-02-20 18:03:35
灣元,醒目仔,開始抄我幾年前講嘅嘢。
15. SYB 2024-02-20 20:32:41
內地咁多大房企在香港股市,債務及清盤條數如何計?資金鏈,就業,生意伙伴?個個都有D影響。
16. 高級中國電車第一滴血 2024-02-21 05:22:40
【咁快變絕版車?】傳高合汽車停工停產6個月
心水清嘅朋友應該記得,上年4月有部高合HiPhi Z嚟過香港,都算引起咗一番哄動;不過呢一兩日就傳出,高合汽車喺內部大會宣布即日起停工停產6個月,而喺3月18日之後,更只會依照各地區最低工資出糧,仲建議大家「自尋出路」咁話喎。

其實早於上年底至今年初,已經傳出高合汽車大幅裁員、取消員工福利及拖糧、走供應商數、實體店臨時關閉退租等等,更有消息指2024年1月以嚟一部車都無造過。

現時高合一共有三款車,賣點都不外乎堆料同誇張造形,售價30幾至80幾萬人民幣不等,喺2021及2022年銷量約4,000幾部,2023年有8,000幾部,不過國內電動車市競爭咁激烈,呢個數都幾牙煙⋯⋯
17. 元 2024-02-21 08:37:05
11樓好奇兄,一国两制不代表地域不变。

横琴/海南岛很快封关, 深化改革开放。  香港两制,经验会復製上去。只局限一地,都市病解决不了。

例如将电子半导体產业,金融,科研,工厂分佈成一条带,高铁城际连接交通方便。但員工可以住的地方多了很多。

始终,香港/深圳/广州,很多人一世都为居住而烦。
工作集中在中环,尖沙咀。
18. 過路一族 2024-02-21 18:14:48
好主意! 擴大自由行一定會做.

筆者文章講樓市論經濟,其實背後有一班高人指點,他們非常熱愛國家和香港,是分別在不同領域的成功人物以及專業人士,大家都投資、工作和生活在香港,希望國家好香港也好,因此常常「恨鐵不成鋼」。總括而言,我們對香港有信心,期望港府順應民意,財政預算案對樓市全面撤辣;此外,也盼望中央支援香港,讓所有内地客獲發通行證隨時進入香港觀光旅遊。
19. 好友 2024-02-21 23:11:24
準備撈底!年中之後見底,股市樓市起飛.
20. 辉 2024-02-22 09:43:37
和中国更多联动当然是好,但单靠中国而忽略的其它国家,香港就这个国际城市的地位就渐渐失色, 如果跨国企业都跑到东南亚其它国家而不落户香港,香港只是中国的其中一个城市,如深圳,广州,上海, 但香港比这些城市也比不上,竞争没有优势,长远下去只靠内地援助。虽然国际地位失色,但内地来港的消费力量也会令香港经济大幅改善。楼市就不用多说了,香港物业是世界最贵的地方,就算是回弹也不会持久,楼市不跌倒合理水平谁入市谁吃亏,看看从2016年开始买楼的到现在有多少已经是负资产?只是银行没有催债而已,如果银行催债,香港会多了很多银主盘,但如果负资产不断增长,泡沫迟早会破的,还是谨慎而为。 
21. 過路 2024-02-22 15:06:11
香港物業全球最貴是一偽命題, 西方國家大吹特吹的報擾亂香港施政.
這些垃圾報告沒有包括:
- 稅率 (香港就真係最低喇)
- 福利房比例 (有45%人住公屋居屋, 報告冇包括租置/ 綠置居價錢)

況且作為全世界交通最方便最安全的國際城市, 貴也是應該呀
政府要控制的應是租金, 而不是房價
22. 好奇怪 2024-02-22 17:45:30
市道咁差,再唔撤辣係同香港經濟過唔去.
23. 回21樓 2024-02-23 08:35:01
如果租金低房價點會高?如果房價高租金點會低?知唔知自己講咩?哈哈
24. 正確 2024-02-23 14:42:41
青島及西安率先開放,唔夠嘅,希望陸續有來.
25. 後生仔 2024-02-24 11:05:19
咁多老人家指點江山,九成只不過係站在當年香港飛升的風口,食社會紅利。宜家個市咁差,日日係呢到做應聲蟲,又唔見佢地好似誠哥咁醒,剩係識成日笑新一代不長進,笑人地西奴,有本事就搞翻起香港,唔使日日話靠中央救,政府救。仲有呢班人都唔知有無交税!
26. . 2024-02-24 21:13:49
D老野都後生過,好多暴動、中英谈判、民運、沙士時入市,信明天更好。
最緊要冷靜,世上唯一不变的事,就是不停變。
27. 香江元老 2024-02-25 01:49:32
樓上25樓,香港財金官員咁樣施政,你唔靠亞爺打救,仲有希望?
後生仔,你咁後生,呢度大多數人納稅都多過你.