2.7万伙待售 考验承接力
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）楼市持续疲弱，多区新盘均销情惨淡，发展商为挽狂澜於既倒，近期各出奇招，但都见效甚微。据香港文汇报统计，现时新盘货尾、已批及待批售楼纸的全新盘，总货量已超过2.7万伙，为近年高位，当中「最重货」的发展商为新地，现手持5,558伙待售，而大埔白石角一带则属新盘供应最多的「重灾区」，可售单位有6,575伙。若未来一段日子楼市仍然未见起色，为扶大厦之将倾，可预见新盘减价潮将由坐货最多的地方开始蔓延。
据香港文汇报统计，现时市场上已批出预售文件但仍未发售的全新私人住宅项目，一共有16个（包括已开始招标但仍未截标的亿京白石角海日湾），提供的单位数目多达3,074伙。再加上现时等待批出预售楼花同意书的24个楼花新盘约13,860伙。市场上单计全新未售的新盘，已至少有16,934个单位，这还未计大量毋须售楼纸的市区旧楼重建项目。
新地拥逾5500伙膺「坐货王」
最近中原地产发表报告，指现时市场的货尾单位高达10,370伙，将上述三个数字加一加，可以推算未来1年多时间内，市场上可出售的新盘货量将高达2.7万伙。本来於市旺时，这批单位可以被市场慢慢吸收，但最近楼市交投迭创新低，这2.7万伙就相当考验市场的承接力，货量越多的发展商、供应最多的地区预料首当其冲。
据资料显示，这2.7万个单位之中，「最重货」的发展商为新地，持有新盘单位至少5,558伙，抛离第二位信置所持有的2,527伙甚多。业内人士相信，市况回调下，「坐货」越多的发展商，下调售价的压力越大；不过，由於新地旗下新盘的分布较广泛，变相发展商可以分散投资，偏远的新界区新盘售价上或者会有较大折让，市区盘则维持高价。
白石角重灾 亿京压力大
反而一些货源高度集中某地区的发展商，其减价压力相较新地更大。统计显示，白石角一带待售新盘达6,577伙，为分区之冠，其中好像亿京目前手持的两个大埔白石角新盘「海日湾I及II」，总货量高达2,075个单位，属可售新盘中坐货第三高的地产商，同时间大埔白石角亦为未来供应重镇，两重因素下，其定价去向值得关注。
翻查资料，亿京早前已开展海日湾I销售部署，但仅仅推出当中约138个单位招标，不作公开发售。业内人士认为，发展商此举明显是想测试市场承接能力，亦不想市场知道其定价「底牌」，眼见最近销情冷淡，或许下一轮发售时价格上会作出调整。
中原：货尾量年底增至万二伙
至於未来供应最多的地区大埔白石角一带，预料将有6,575个单位於同期竞争。大量新供应下，加上其本身地段交通不算便利，可以预见该区将来新盘定价会较克制。供应第二多的屯门区，尤其高度集中於扫管笏附近的管翠路一带，中国恒大现持有最多新盘单位，两个期数合共提供1,982伙，相信发展商定价亦会偏平。
中原地产研究部高级联席董事黄良升近日表示，截至9月份，全港主要私宅货尾量总共有10,369伙，预期今年第4季的货尾量将会上升到1.2万个的水平，创2006年以来的12年新高。黄良升提醒，货尾量上升，值得警惕。如果明年全球经济放缓，香港亦难独善其身。若新盘销情进一步放缓，货尾量可以快速上升。
新界西：5,817伙*
货尾量：1,749伙
已批售楼纸但未售新盘：1,097伙
待批售楼纸新盘：2,971伙
部分待售新盘
新地屯门景秀里8号(第二期)：495伙
佳源国际与邓成波家族屯门菁隽：356伙
远东发展元朗珀爵：24伙
恒地元朗屏健里8号：16伙
羣溢企业元朗锦上路38号：8伙
中冶置业荃湾逸璟．龙湾：198伙
中国恒大屯门管翠路8号(第1期)：754：伙
中国恒大屯门管翠路8号(第2期)：1,228伙
新地屯门海荣路与恒富街交界：263伙
永泰地产屯门青山公路大榄段168号：178伙
香港兴业大屿山愉景湾第2a区：21伙
香港兴业大屿山堤畔径3号：196伙
路劲基建元朗高埔径3号：331伙
港岛：2,246伙*
货尾量：1,911伙
已批售楼纸但未售新盘：263伙
待批售楼纸新盘：72伙
部分待售新盘
长实半山波老道21号(第1期)：115伙
长实半山波老道21号(第2期)：66伙
永泰地产筲箕湾爱德街1号：75伙
乐声电子、基金合资南区大潭道45号：7伙
新地东半山司徒拔道18号：72伙
新界东：11,568伙*
货尾量：5,079伙
已批售楼纸但未售新盘：1,441伙
待批售楼纸新盘：5,048伙
部分待售新盘
碧桂园、宏安地产及中国建筑马鞍山泓碧：547伙
新地马鞍山云海2期：67伙
富豪酒店及百利保沙田丽坪路23号：160伙
中国海外、中国建筑大埔天钻：1,620伙
亿京大埔海日湾II：1,408伙
亿京大埔海日湾I ^：667伙
鹰君大埔朗涛：723伙
信置大埔逸珑湾8：528伙
中信泰富马鞍山峻源：148伙
会德丰及港铁将军澳日出康城第VIIA期：616伙
中国海外西贡飞鹅山道3号：5伙
九龙：7,673伙*
货尾量：1,631伙
已批售楼纸但未售新盘：273伙
待批售楼纸新盘：5,769伙
部分待售新盘
新地、市建局马头围北帝街38号：228伙
嘉里笔架山龙翔道：45伙
新地及西铁深水埗汇玺5期：1,172伙
长实深水埗海坛街201号、203号及218号：876伙
万科深水埗福荣街、营盘街与福华街交界：467伙
信置、华置及市建局观塘凯滙(第I期)：1,025伙
信置、华置及市建局观塘凯滙(第II期)：974伙
宏安与旭辉油塘四山街13至15号：326伙
市建局红磡焕然懿居：493伙
新世界、市建局马头角九龙城道68号：294伙
有利集团、市建局大角咀利．晴湾23：142伙
注：* 主要为已获批及待批售楼纸之全新楼盘；截至2018年9月土地注册处登记数字；货尾单位数目已扣除重复登记部分，但未包括发展商公布已挞订但未重售之单位：离岛楼盘拨入新界西
^：楼盘已招标，但未截标
资料来源：中原地产、美联物业、地政总署
制表：香港文汇报记者：颜伦乐
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