新盤重貨區大圖解

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地產新聞
新盤重貨區大圖解
(文匯報) 2018年11月12日
2.7萬伙待售 考驗承接力

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)樓市持續疲弱,多區新盤均銷情慘淡,發展商為挽狂瀾於既倒,近期各出奇招,但都見效甚微。據香港文匯報統計,現時新盤貨尾、已批及待批售樓紙的全新盤,總貨量已超過2.7萬伙,為近年高位,當中「最重貨」的發展商為新地,現手持5,558伙待售,而大埔白石角一帶則屬新盤供應最多的「重災區」,可售單位有6,575伙。若未來一段日子樓市仍然未見起色,為扶大廈之將傾,可預見新盤減價潮將由坐貨最多的地方開始蔓延。

據香港文匯報統計,現時市場上已批出預售文件但仍未發售的全新私人住宅項目,一共有16個(包括已開始招標但仍未截標的億京白石角海日灣),提供的單位數目多達3,074伙。再加上現時等待批出預售樓花同意書的24個樓花新盤約13,860伙。市場上單計全新未售的新盤,已至少有16,934個單位,這還未計大量毋須售樓紙的市區舊樓重建項目。

新地擁逾5500伙膺「坐貨王」

最近中原地產發表報告,指現時市場的貨尾單位高達10,370伙,將上述三個數字加一加,可以推算未來1年多時間內,市場上可出售的新盤貨量將高達2.7萬伙。本來於市旺時,這批單位可以被市場慢慢吸收,但最近樓市交投迭創新低,這2.7萬伙就相當考驗市場的承接力,貨量越多的發展商、供應最多的地區預料首當其衝。

據資料顯示,這2.7萬個單位之中,「最重貨」的發展商為新地,持有新盤單位至少5,558伙,拋離第二位信置所持有的2,527伙甚多。業內人士相信,市況回調下,「坐貨」越多的發展商,下調售價的壓力越大;不過,由於新地旗下新盤的分佈較廣泛,變相發展商可以分散投資,偏遠的新界區新盤售價上或者會有較大折讓,市區盤則維持高價。

白石角重災 億京壓力大

反而一些貨源高度集中某地區的發展商,其減價壓力相較新地更大。統計顯示,白石角一帶待售新盤達6,577伙,為分區之冠,其中好像億京目前手持的兩個大埔白石角新盤「海日灣I及II」,總貨量高達2,075個單位,屬可售新盤中坐貨第三高的地產商,同時間大埔白石角亦為未來供應重鎮,兩重因素下,其定價去向值得關注。

翻查資料,億京早前已開展海日灣I銷售部署,但僅僅推出當中約138個單位招標,不作公開發售。業內人士認為,發展商此舉明顯是想測試市場承接能力,亦不想市場知道其定價「底牌」,眼見最近銷情冷淡,或許下一輪發售時價格上會作出調整。

中原:貨尾量年底增至萬二伙

至於未來供應最多的地區大埔白石角一帶,預料將有6,575個單位於同期競爭。大量新供應下,加上其本身地段交通不算便利,可以預見該區將來新盤定價會較克制。供應第二多的屯門區,尤其高度集中於掃管笏附近的管翠路一帶,中國恒大現持有最多新盤單位,兩個期數合共提供1,982伙,相信發展商定價亦會偏平。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇近日表示,截至9月份,全港主要私宅貨尾量總共有10,369伙,預期今年第4季的貨尾量將會上升到1.2萬個的水平,創2006年以來的12年新高。黃良昇提醒,貨尾量上升,值得警惕。如果明年全球經濟放緩,香港亦難獨善其身。若新盤銷情進一步放緩,貨尾量可以快速上升。

新界西:5,817伙*

貨尾量:1,749伙

已批售樓紙但未售新盤:1,097伙

待批售樓紙新盤:2,971伙

部分待售新盤

新地屯門景秀里8號(第二期):495伙

佳源國際與鄧成波家族屯門菁雋:356伙

遠東發展元朗珀爵:24伙

恒地元朗屏健里8號:16伙

羣溢企業元朗錦上路38號:8伙

中冶置業荃灣逸璟.龍灣:198伙

中國恒大屯門管翠路8號(第1期):754:伙

中國恒大屯門管翠路8號(第2期):1,228伙

新地屯門海榮路與恒富街交界:263伙

永泰地產屯門青山公路大欖段168號:178伙

香港興業大嶼山愉景灣第2a區:21伙

香港興業大嶼山堤畔徑3號:196伙

路勁基建元朗高埔徑3號:331伙

港島:2,246伙*

貨尾量:1,911伙

已批售樓紙但未售新盤:263伙

待批售樓紙新盤:72伙

部分待售新盤

長實半山波老道21號(第1期):115伙

長實半山波老道21號(第2期):66伙

永泰地產筲箕灣愛德街1號:75伙

樂聲電子、基金合資南區大潭道45號:7伙

新地東半山司徒拔道18號:72伙

新界東:11,568伙*

貨尾量:5,079伙

已批售樓紙但未售新盤:1,441伙

待批售樓紙新盤:5,048伙

部分待售新盤

碧桂園、宏安地產及中國建築馬鞍山泓碧:547伙

新地馬鞍山雲海2期:67伙

富豪酒店及百利保沙田麗坪路23號:160伙

中國海外、中國建築大埔天鑽:1,620伙

億京大埔海日灣II:1,408伙

億京大埔海日灣I ^:667伙

鷹君大埔朗濤:723伙

信置大埔逸瓏灣8:528伙

中信泰富馬鞍山峻源:148伙

會德豐及港鐵將軍澳日出康城第VIIA期:616伙

中國海外西貢飛鵝山道3號:5伙

九龍:7,673伙*

貨尾量:1,631伙

已批售樓紙但未售新盤:273伙

待批售樓紙新盤:5,769伙

部分待售新盤

新地、市建局馬頭圍北帝街38號:228伙

嘉里筆架山龍翔道:45伙

新地及西鐵深水埗匯璽5期:1,172伙

長實深水埗海壇街201號、203號及218號:876伙

萬科深水埗福榮街、營盤街與福華街交界:467伙

信置、華置及市建局觀塘凱滙(第I期):1,025伙

信置、華置及市建局觀塘凱滙(第II期):974伙

宏安與旭輝油塘四山街13至15號:326伙

市建局紅磡煥然懿居:493伙

新世界、市建局馬頭角九龍城道68號:294伙

有利集團、市建局大角咀利.晴灣23:142伙

註:* 主要為已獲批及待批售樓紙之全新樓盤;截至2018年9月土地註冊處登記數字;貨尾單位數目已扣除重複登記部分,但未包括發展商公佈已撻訂但未重售之單位:離島樓盤撥入新界西

^:樓盤已招標,但未截標

資料來源:中原地產、美聯物業、地政總署

製表:香港文匯報記者:顏倫樂