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61.
To 60 |
| 2014-06-12 15:30 |
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佢告人前冇查清楚? 被告唔认罪佢就唔告, 可唔可以向佢索偿?
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62.
安全驾驶 |
| 2014-06-12 15:44 |
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60/F 政府当时只是为了向公众做场戏，证明对确保香港有足够奶粉有心有力。 告唔入，又毋须个人承担。
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63.
To 62 |
| 2014-06-12 16:27 |
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限奶令唔是扣36个月以下儿童的配方粉吗? 克宁高钙奶粉是 bb 食的?
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64.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-06-12 16:28 |
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今日以买楼自住着数，定系唔买长租着数为题，理性地激烈辩论。 正方：以nobody兄为主将； 反方：以自我陶醉兄为主将。 懒人唔多识经济理论，好有心机咁睇同谂，想学多一招半式，初初觉得正方挟任总威名好有道理，但后来负方提出唔买块田嚟耕都系沽空论，哗！有道理，咁即系除咗自住楼重要买好多野；之后正、反方陆续提岀论据，懒人无料分析，一时觉得正方有理，一时又觉得反方有理，搅到晕头转向，半夜食黄瓜，唔以头定尾。 懒人定一定神再谂，辩论得咁精采，即系各有道理，结果懒人谂通咗：原来正、反方边便赢系要睇时机，结论如下： 楼价急升、慢慢升、慢慢跌：正方胜。 楼价急跌：反方胜。 唔知各位网友点裁判，同埋自己点拣呢？
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65.
To 64 |
| 2014-06-12 16:33 |
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租买孰着数应该先 define 楼主想放低几多首期同息率吧, 钟意搬黎搬去那些是题外话.
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Peter Paker |
| 2014-06-12 16:49 |
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67.
安全驾驶 |
| 2014-06-12 16:53 |
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68.
Peter Paker |
| 2014-06-12 16:55 |
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To 好蠢嘅80后 Peter Paker 兄，你的数据分析一向由於过於深奥而甚少讨论，小弟愚笨看后经常不明白，今日大胆请教，如有冒犯希望原谅： 1. 请问有没有数据显示97年时供满楼的比例作比较？1%业主无力供款已经有过百亿坏赈，小弟不太明白为什么六成业主供满楼是支持楼价的理由？
PP : 我认为如果业主已供满楼，他们不会存在因楼价下跌无法供款而被迫卖楼的情况，供满楼的业主基本上拥有最强的持货及防守能力。 为何业主负债情况於楼市分析中扮演一个很重要的角式？因为如果业主透过度借贷，或者在没有足够储蓄的情况下，购入超乎其自身承担能力的物业。万一市况逆转及楼市急转直下，过度借贷的业主就会应付不了按揭供款及向银行还款补差价，不少物业变成银主盘，银主盘马上被银行劈价放售，楼价便好像旋涡般下跌。同时，由於银行同时亦承受了不少坏帐，银行会严控风险、大幅收紧信贷，以及借款人要削减消费 / 投资去还债，导致经济活动放缓及收缩。因此，只要业主及投资者没有过度借贷，且预留足够储备应付逆境，就能避免上述情况。 没有按揭的自置户家庭：居於自置单位的家庭总数之比例（%） 2001年人口普查 - 48.5% 2006年人口普查 - 52.2% 2011年人口普查 - 60.1% 97年没有提供没有按揭的自置户家庭的数据。 2. 从数据上看，借贷比率上升到65%时，CCL反而见底，好像看不到高首期的情况可以证明楼价偏低有支持？ PP : 答案背后有很多要注意的地方，我篇讲LTV ratio的文章应可回答你的所有问题，pls refer to my article “楼市泡沫篇（三）：Loan-to-Value Ratio 分析”http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&com=&id=27459 3. 借9成的人减少应该只是因为楼价上升400万以下物业减少，从图表上好像看不到按保比例和CCL有直接关联性？ PP : 好蠢嘅80后，你忽略了一个十分十分重要的一点。收紧9成按揭至400万住宅物业的规定是在2013年3月末才实施。因此，按保比例长远下跌的趋势与收紧9成按揭至400万住宅物业的规定无关 4. 银行财政健全与否和小业主/投资者是否财政健全真的有关系吗？还是这只表示即使小业主/投资者损失，都不会危及银行业？这不是说明即使政府打压楼价协助市民上车，仍不会损害银行体系健全和香港经济吗，反而提供理据让政府加辣吗？ PP : 你这条问题的 illogical / 夹硬黎 / 唔知想讲咩，不回应。不过，我想问为何要小业主/投资者损失？ 5. 租金高企，不少投资者都有positive cashflow，可否把租金与按揭拖欠比率一同显示？这样或者能够直接显示租金下跌不会明显影响按揭拖欠比率，证明投资者财政健全。 PP : 关於按揭拖欠比率，我指的 Cover Period系2008年中至2009年中。根据差估署租金指数， A类住宅租金指数，2008年6月117.9，2009年6月100.9，一年下跌左14.4% B类住宅租金指数，2008年6月117.8，2009年6月96.1，一年下跌左18.4% 即是说，在失业率由3.2%急升至5.4%及租金一年急跌 14% - 19% 的情况下，拖欠比率仍然维持系超低水平且没有升，唔系业主财政健康，会是什么？
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69.
Peter Paker |
| 2014-06-12 16:55 |
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6. 这个数据清楚显示发展商财政压力不大，但发展商还是心急卖楼不是更令人担心吗？(嘉华将推超远期楼花TKO66D1)。另一方面，个人按揭在01年至02年由30%大减到15%，但同期loan-to-value ratio只由61%升到64%，这个数据真的可以反映个人买家实力强大不需借贷都足以支持楼价上升？还是楼价上升同时成交量大幅减少，高楼价只由小部份人撑起？ PP : “发展商还是心急卖楼？？” 嘉华将推超远期楼花TKO66D1 This is a stupid question. 长实已经成手货，单凭一个盘去 judge 长实散货系有很大的漏洞，根据2013年长实年报，睇完你就知点解。环宇地盘面积只占23,742平方米，但长实仍直接、间接控制地盘面积1,567,555平方米的土地。长沙湾丰汇只有3,339平方米的地盘面积，DIVA 723平方米，升柏山4,645平方米，上述差不多是长实2013年1月至今开卖的楼盘。就算计埋环宇的23,742平方米，真系算不上散货 PP: LTV 间题 , pls refer to “楼市泡沫篇（三）： Loan-to-Value Ratio 分析” PP : 高楼价只由小部份人撑起？ 2006 - 2013年，高收入住户增幅甚巨，月入HK$40,000以上的住户应是买楼的主力。表三摘录於2011年人口普查，列出2006年及2011年按不同收入之家庭数目分布。其中，月入HK$40,000 – HK$60,000之家庭数目增长38%，HK$60,000 – HK$80,000月入之家庭数目增长52%，HK$80,000 – HK$100,000月入之家庭数目增长53%，月入超过HK$100,000之家庭数目增长64%。高收入户 (即 HK$40,000 或以上) 的家庭数目增长数目大约177,063户。同期，由2007至2011年这5年间，私人住宅的落成量大约只有65,580个。基本上，新落成的私人住宅只足够供应新增加的月入HK$80,000以上之家庭。 我认为，高楼价只由一大班中、高收入人士撑起 PP : 我觉得你似乎对楼市有好深认识，但你故意选择性地、片面地去问一D好似好 stupid的问题，好似棉裹藏针一样
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70.
引刀一快 |
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| 2014-06-12 16:56 |
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To 3楼 自我陶醉兄
何止"拒绝再将自己毕生积蓄作为赌注"，帐面有赚少少仲会觉得执番身彩！卖货果下出一身怨气。 其实依家个CCL唔可以100％反映97年嘅情况，今日嘅118，有D楼仲系平手左右，有D楼已经升咗几倍。
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71.
引刀一快 |
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| 2014-06-12 17:02 |
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To 12楼 法子兄
直接改四期吧，俾多一个礼拜定后三期数。
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72.
自我陶醉 |
| 2014-06-12 17:02 |
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顺民兄，
如果系我， 我一定会放弃层楼换回时间， 一家人能捱到最后一刻希望有一綫转机。 我听过日战时， 好多人会上山搵树皮、野草同埋菇食， 当然亦有食老鼠、人肉充饥。
你有冇听阿苏讲， 依家啲人见到老鼠会尖叫:"有老鼠啊， 救命呀！" 而以前见到老鼠会欢呼大叫:"有老鼠啊， 正呀！"
Nobody,
唔知有唐山地震唔一定读书少咩， 可能人地早读书， 所以教科书冇呢！
"不如我自杀你地食左我，若果你地生还的话好好照顾我家人。" 如果你真系打算咁做， 我真系要对你另眼相看， 不过你要考虑喺咁嘅环境， 呢班人信唔信得过先? 千祈唔好所托非人。
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没有按揭的自置户家庭：居於自置单位的家庭总数之比例（%） 2001年人口普查 - 48.5% 2006年人口普查 - 52.2% 2011年人口普查 - 60.1% 97年没有提供没有按揭的自置户家庭的数据。
PP兄, 只系这个point ，我更加对Hk楼市有信心，因为代表有起码60几万人有多个三百万或以上身家， 佢地绝对有能力帮仔女or自己供多一层楼
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74.
Peter Paker |
| 2014-06-12 17:06 |
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76.
引刀一快 |
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| 2014-06-12 17:17 |
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To 29楼 自我陶醉兄
我真系同意唔系讲笑，世界经济好受自然资源嘅波动影响，特别系依家人口爆炸，自然资源出现枯竭，我本来就系想喺大陆搞农场，睇农地价值高过楼市。
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香港政府2013年比1997年利得及入息税收多一倍，私楼从1997 到2013年数目只系增加20万间，香港年薪多了一倍，有＄了，但不够楼，最后又系供应问题。
Pp兄你讲土地供应最尊
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78.
Peter Paker |
| 2014-06-12 17:26 |
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To 小阳
Land supply, to be sure, is the deadlock today. It almost cannot be resolved.
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Yes . Now see how they deal with NT土豪 ,郊区比率and reclamation on Lantau Island . At least 20 years to settle it all , then hk population will reach to 9million .
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80.
自我陶醉 |
| 2014-06-12 17:31 |
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懒人兄，
其实我几同意37楼话卖自住楼等如买咗put 轮， 只系唔洗一次畀晒钱买， 如果理财有道甚至有钱袋， put 嘅洗费应该系：
每月(所负/所收)期权金 = 租金 - 卖楼所得嘅投资收益
假设租金系楼价嘅3.5%, 如果每年投资收益有3.5% 或以上， 楼市波动少， 甚至微升， 卖楼者都不一定有损失。 市场上要有3.5%回报其实唔难， 如果卖楼者是投资高手， 更可在股票市场找一些， 股本回报率有10～20%， 而有4～5%息以上， 合理市帐率， 长远必定跑赢楼市， 所以卖唔卖楼每人理财能力、 情况唔同， 很难一概而论。 所以， 看升看跌， 跟本没有对错之分， 亦不应将个人情况和价格观强加在别人身上。
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