地產論壇
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61. To 60
2014-06-12 15:30
佢告人前冇查清楚? 被告唔認罪佢就唔告, 可唔可以向佢索償?
62. 安全駕驶
2014-06-12 15:44

60/F

政府當時只是為了向公眾做場戲,證明對確保香港有足夠奶粉有心有力。

告唔入,又毋須個人承担。

63. To 62
2014-06-12 16:27
限奶令唔是扣36個月以下兒童的配方粉嗎? 克寧高鈣奶粉是 bb 食的?
64. 蜕变中嘅懒人
2014-06-12 16:28

今日以買樓自住着數,定係唔買長租着數為题,理性地激烈辯論。

正方:以nobody兄為主將; 反方:以自我陶醉兄為主將。

懶人唔多識經濟理論,好有心機咁睇同諗,想學多一招半式,初初覺得正方挾任總威名好有道理,但後來負方提出唔買塊田嚟耕都係沽空論,嘩!有道理,咁即係除咗自住樓重要買好多野;之後正、反方陸續提岀論據,懶人無料分析,一時覺得正方有理,一時又覺得反方有理,攪到暈頭轉向,半夜食黃瓜,唔以頭定尾。

懶人定一定神再諗,辯論得咁精采,即係各有道理,結果懶人諗通咗:原來正、反方邊便赢係要睇時機,結論如下:

樓價急升、慢慢升、慢慢跌:正方勝。

樓價急跌:反方勝。

唔知各位網友點裁判,同埋自己點揀呢?

65. To 64
2014-06-12 16:33
租買孰着數應該先 define 樓主想放低幾多首期同息率吧, 鍾意搬黎搬去那些是題外話.
66. Peter Paker
2014-06-12 16:49
長實年報

67. 安全駕驶
2014-06-12 16:53

to 63/F

所以話政府做show lor!

68. Peter Paker
2014-06-12 16:55

To 好蠢嘅80

 

Peter Paker 兄,你的數據分析一向由於過於深奧而甚少討論,小弟愚笨看後經常不明白,今日大膽請教,如有冒犯希望原諒:

 

1. 請問有沒有數據顯示97年時供滿樓的比例作比較?1%業主無力供款已經有過百億壞賑,小弟不太明白為什麼六成業主供滿樓是支持樓價的理由


PP : 我認為如果業主已供滿樓,他們不會存在因樓價下跌無法供款而被迫賣樓的情況,供滿樓的業主基本上擁有最強的持貨及防守能力。

 

為何業主負債情況於樓市分析中扮演一個很重要的角式?因為如果業主透過度借貸,或者在沒有足夠儲蓄的情況下,購入超乎其自身承擔能力的物業。萬一市況逆轉及樓市急轉直下,過度借貸的業主就會應付不了按揭供款及向銀行還款補差價,不少物業變成銀主盤,銀主盤馬上被銀行劈價放售,樓價便好像旋渦般下跌。同時,由於銀行同時亦承受了不少壞帳,銀行會嚴控風險、大幅收緊信貸,以及借款人要削減消費 / 投資去還債,導致經濟活動放緩及收縮。因此,只要業主及投資者沒有過度借貸,且預留足夠儲備應付逆境,就能避免上述情況。

 

沒有按揭的自置戶家庭:居於自置單位的家庭總數之比例(%

 

2001年人口普查 - 48.5%

2006年人口普查 - 52.2%

2011年人口普查 - 60.1%

 

97年沒有提供沒有按揭的自置戶家庭的數據。

 

2. 從數據上看,借貸比率上升到65%時,CCL反而見底,好像看不到高首期的情況可以證明樓價偏低有支持

 

PP : 答案背後有很多要注意的地方,我篇講LTV ratio的文章應可回答你的所有問題,pls refer to my article “樓市泡沫篇(三):Loan-to-Value Ratio 分析http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&com=&id=27459

 

 

3. 9成的人減少應該只是因為樓價上升400萬以下物業減少,從圖表上好像看不到按保比例和CCL有直接關聯性

 

PP : 好蠢嘅80後,你忽略了一個十分十分重要的一點。收緊9成按揭至400萬住宅物業的規定是在20133月末才實施。因此,按保比例長遠下跌的趨勢與收緊9成按揭至400萬住宅物業的規定無關

 

 

4. 銀行財政健全與否和小業主/投資者是否財政健全真的有關系嗎?還是這只表示即使小業主/投資者損失,都不會危及銀行業?這不是說明即使政府打壓樓價協助市民上車,仍不會損害銀行體系健全和香港經濟嗎,反而提供理據讓政府加辣嗎?

 

PP : 你這條問題的 illogical  / 夾硬黎 / 唔知想講咩,不回應。不過,我想問為何要小業主/投資者損失?

 

 

5. 租金高企,不少投資者都有positive cashflow,可否把租金與按揭拖欠比率一同顯示?這樣或者能夠直接顯示租金下跌不會明顯影響按揭拖欠比率,證明投資者財政健全。

 

PP : 關於按揭拖欠比率,我指的 Cover Period2008年中至2009年中。根據差估署租金指數,

 

A類住宅租金指數,20086117.920096100.9,一年下跌左14.4%

B類住宅租金指數,20086117.82009696.1,一年下跌左18.4%

 

即是說,在失業率由3.2%急升至5.4%及租金一年急跌 14% - 19% 的情況下,拖欠比率仍然維持係超低水平且沒有升,唔係業主財政健康,會是什麼?

 

 

 


69. Peter Paker
2014-06-12 16:55

6. 這個數據清楚顯示發展商財政壓力不大,但發展商還是心急賣樓不是更令人擔心嗎?(嘉華將推超遠期樓花TKO66D1)。另一方面,個人按揭在01年至02年由30%大減到15%,但同期loan-to-value ratio只由61%升到64%,這個數據真的可以反映個人買家實力強大不需借貸都足以支持樓價上升?還是樓價上升同時成交量大幅減少,高樓價只由小部份人撐起?

 

 

PP : “發展商還是心急賣樓?? 嘉華將推超遠期樓花TKO66D1   This is a stupid question. 長實已經成手貨,單憑一個盤去 judge 長實散貨係有很大的漏洞,根據2013年長實年報,睇完你就知點解。環宇地盤面積只佔23,742平方米,但長實仍直接、間接控制地盤面積1,567,555平方米的土地。長沙灣丰匯只有3,339平方米的地盤面積,DIVA 723平方米,昇柏山4,645平方米,上述差不多是長實20131月至今開賣的樓盤。就算計埋環宇的23,742平方米,真係算不上散貨

 

PP: LTV 間題 , pls refer to “樓市泡沫篇(三): Loan-to-Value Ratio 分析”

 

PP : 高樓價只由小部份人撐起? 

2006 - 2013年,高收入住戶增幅甚巨,月入HK$40,000以上的住戶應是買樓的主力。表三摘錄於2011年人口普查,列出2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈。其中,月入HK$40,000  HK$60,000之家庭數目增長38%HK$60,000  HK$80,000月入之家庭數目增長52%HK$80,000  HK$100,000月入之家庭數目增長53%,月入超過HK$100,000之家庭數目增長64%。高收入戶 ( HK$40,000 或以上的家庭數目增長數目大約177,063戶。同期,由20072011年這5年間,私人住宅的落成量大約只有65,580個。基本上,新落成的私人住宅只足夠供應新增加的月入HK$80,000以上之家庭。

 

我認為,高樓價只由一大班中、高收入人士撐起

 

PP : 我覺得你似乎對樓市有好深認識,但你故意選擇性地、片面地去問一D好似好 stupid的問題,好似棉裹藏針一樣

70. 引刀一快
2014-06-12 16:56
To 3樓 自我陶醉兄

何止"拒絕再將自己畢生積蓄作為賭注",帳面有賺少少仲會覺得執番身彩!賣貨果下出一身怨氣。
其實依傢個CCL唔可以100%反映97年嘅情况,今日嘅118,有D樓仲係平手左右,有D樓已經升咗幾倍。
71. 引刀一快
2014-06-12 17:02
To 12樓 法子兄

直接改四期吧,俾多一個禮拜定后三期數。
72. 自我陶醉
2014-06-12 17:02
順民兄, 

如果係我, 我一定會放棄層樓換回時間, 一家人能捱到最後一刻希望有一綫轉機。 我聽過日戰時, 好多人會上山搵樹皮、野草同埋菇食, 當然亦有食老鼠、人肉充饑。

你有冇聽阿蘇講, 依家啲人見到老鼠會尖叫:"有老鼠啊, 救命呀!" 而以前見到老鼠會歡呼大叫:"有老鼠啊, 正呀!"  

Nobody, 

唔知有唐山地震唔一定讀書少咩, 可能人地早讀書, 所以教科書冇呢!

"不如我自殺你地食左我,若果你地生還的話好好照顧我家人。" 
如果你真係打算咁做, 我真係要對你另眼相看, 不過你要考慮喺咁嘅環境, 呢班人信唔信得過先? 千祈唔好所托非人。

73. 小陽
2014-06-12 17:03

沒有按揭的自置戶家庭:居於自置單位的家庭總數之比例(%

 

2001年人口普查 - 48.5%

2006年人口普查 - 52.2%

2011年人口普查 - 60.1%

 

97年沒有提供沒有按揭的自置戶家庭的數據。



PP兄, 只係這個point ,我更加對Hk樓市有信心,因為代表有起碼60幾萬人有多個三百萬或以上身家, 佢地絕對有能力幫仔女or自己供多一層樓

74. Peter Paker
2014-06-12 17:06
to 小陽

我還未看到要睇淡的因素
75. 小陽
2014-06-12 17:07
76. 引刀一快
2014-06-12 17:17
To 29樓 自我陶醉兄

我真係同意唔係講笑,世界經濟好受自然資源嘅波動影響,特別係依傢人口爆炸,自然資源出現枯竭,我本來就係想喺大陸搞農場,睇農地價值高過樓市。
77. 小陽
2014-06-12 17:23
香港政府2013年比1997年利得及入息稅收多一倍,私樓從1997 到2013年數目只係增加20萬間,香港年薪多了一倍,有$了,但不夠樓,最後又係供應問題。

Pp兄你講土地供應最尊
78. Peter Paker
2014-06-12 17:26

To 小陽


Land supply, to be sure, is the deadlock today.  It almost cannot be resolved.

79. 小陽
2014-06-12 17:31
Yes . Now see how they deal with NT土豪 ,郊區比率and reclamation on Lantau Island .  At least 20 years to settle it all , then hk population  will reach to 9million . 
80. 自我陶醉
2014-06-12 17:31
懶人兄, 

其實我幾同意37樓話賣自住樓等如買咗put 輪, 只係唔洗一次畀晒錢買, 如果理財有道甚至有錢袋, put 嘅洗費應該係:

每月(所負/所收)期權金 = 租金 - 賣樓所得嘅投資收益

假設租金係樓價嘅3.5%, 如果每年投資收益有3.5% 或以上, 樓市波動少, 甚至微升, 賣樓者都不一定有損失。 市場上要有3.5%回報其實唔難, 如果賣樓者是投資高手, 更可在股票市場找一些, 股本回報率有10~20%, 而有4~5%息以上, 合理市帳率, 長遠必定跑贏樓市, 所以賣唔賣樓每人理財能力、 情況唔同, 很難一概而論。 所以, 看升看跌, 跟本沒有對錯之分, 亦不應將個人情況和價格觀強加在別人身上。



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