日楼港楼大不同（1）

　　日前香港特区政府刚通过辣招印花税(BSD,DSD,SSD)，多个投资机构也对香港楼市前景不乐观，部分投资机构明言今年把资金投资到日本，而从去年开始传媒，报章，电台，电视，都有多篇报导日本房地产市场系新兴投资板块，皆因日本2020年东京举办奥运，加上起赌场效应下，外地投资者无限憧憬，究竟日楼港楼有什么不同之处？

　　笔者过去大半年从事港人购置东京房产事宜，时间虽短，遇到有趣事物挺多。首先讲下日本人对房地产态度跟港人不同之处。港人对砖头系宝就人所共识，日本人经过廿年长时间楼市下跌负资产关系，对砖头保值系唔会相信，特别系70、80后，经历过多年衰退及破产结业潮记忆犹新，所谓冇楼—身轻，大家从前看日剧都会发现主角经常搬屋，因工作关系，那里上班就住在那里，80%以上的单身一族都喜欢租单身公寓，租金十万yen以下大把选择（约港币7～8仟），所以单身公寓比例多过香港数以倍计。而日本租务法例绝大部分系保护租客权益，那大家马上会问唔交租点算？日人文化系比较有礼貌，守规矩，服从性强，有原则，及讲信用，所以唔交租比例远底於其他城市，加上租楼时候要比一个月礼金，一个月押金，一个月上期，同香港一样租客支付三个月租金，分别系香港是两按一上，日本是一按一上，礼金系送比业主示意尊重，重要有担保人才可以租楼，万一租客唔交租是由担保人上身负责的。所以做收租佬相对安全，遇到租霸机会极微。

　　东京生活指数高，衣食行的消费都比香港高，就算过去半年日元汇价下跌超过两成，笔者仍然觉得各类消费贵，特别系车费，搭的士更加系奢侈行为，的士车资 堪称全球最贵既头三位。假设你从成田机场来回新宿，就要港币三仟多元，贵过平民航空公司来回香港机票价格。笔者一天去几个地方带客看楼搭火车，也最少要港币数佰元车资。而食品方面，基於日人对食品材料有一份坚持同执著，好少将价就货，就算一碗平常拉面都非常用心，讲究去料理，而中高档餐厅要求更高，一般两个人去晚饭用一两万yen找数系最基本消费。(就算去麦记食汉堡包set都贵香港一倍）。日人衣著方面就更讲究，女士悉心打扮出街大部分都会化妆，而男士方面一般都会著三件头配搭，追上潮流，男女也特别注重发型，非常之姿整，饰物又多。

　　以上三方面既支出已经非常庞大，未婚单身男女仲边有积蓄去买楼，虽然日本本地居民可以用九成按揭同埋低於一厘既利率去置业，但系未婚男女绝大部分都系会喜欢租用单身公寓，到真系要结婚既日人会喜欢自己买一幅地皮去兴建一幢用木材搭建2,3层高的楼宇住成世（东京邻近地区二，三佰万就可以买一幅地皮，平过香港好多倍及手续相对香港简单），或买一间两房、三房单位作长时间居住 ，唔似香港人喜欢换楼。

　　讲到楼先讲下首都圈人口3400～3700万，东京都人口1313万（2012年12月）东京都公寓约400万户。一般单身公寓（开放式单位）约200尺实用面积的单位，廿年楼龄以内，防震技术比较先进同稳固，二手房价约1000万～1300万yen(70~100万港币），即系实用面积约港币 @3800～@4800尺价，相对香港单身公寓平一倍有多，但从建筑成本对比两地又有明显差距，在东京建造房屋唔多用预制件（precast concrete)，因为楼宇不高不合成本效益，香港一般用传统方法钉板扎铁落石屎钢筋水泥(近十年九成用预制件)，而东京用钢骨钢筋混凝土(Steel reinforced concrete)，建筑成本已贵过香港，加上要做防震，地基工程更为复杂，自然成本又再提高，所以日本起楼系贵过香港。东京楼市目前系面包平过面粉，呢个情况香港2003～2004年也曾出现过，新界一幢三层高每层700尺合共2,100尺的村屋唔洗三百万就可以买到，但地价连建筑成本也接近三佰万，所以东京跟香港房产有如此奇怪现象，在GDP角度，理应东京房产紧贴港楼尺价才是，实际系深圳罗湖口岸的单身公寓仲贵过东京，因篇幅有限，下次再同大家分享下点解东京房屋会影响到生活同行为以及影响到个人体形的有趣事情。