故旧之言，但不失时效(15)

计及循环周期，物业投资的得失才可一目了然

(原文发表於2018年2月27日)

买楼对许多人是一个十分重要的投资，应否现在或在未来短期买实在应该考虑全面及周详一点，切戒只看当前利以至短期利。

过往长期利好楼价的因素，例如土地房屋供不应求，超低利率，量贷宽松政策下的流动性过多，在土地房屋供应日渐增加、美息进入加息周期及美联储局取消量贷宽松货币政策和实施赎回国债的情况下，已经日渐湮灭，支撑楼市主要靠北水南下，但这个利好因素不可能令全世界最偏高(不计国内二、三个一线大城市)的香港楼价可以再长期抵拒地心吸力，楼市泡沫不大可能只胀不爆，楼价只升不跌。

如果你现在买楼，假设楼市可再升二、三年，楼价再升30%，然后见顶回落，进入下跌浪，我们且计算一下下述各种情况投资的得失：

1.  楼价在下跌浪中下调50%

            买入时楼价p，见顶价1.3p，下跌浪调整50%后，楼价

=1.3p(0.5)=0.65p

            投资亏了35%

2.  楼价在下跌浪中下调40%

               下跌浪后的楼价=1.3p(0.6)=0.78p

               投资亏了22%

3.  楼价在下跌浪中下调了30%

               下跌浪后的楼价=1.3p(0.7)=0.91p

               投资亏了9%

4.  楼价在下跌浪中下调了20%

               下跌浪后的楼价=1.3p(0.8)=1.04p

               投资赚了4%

如果你现时买楼，假设楼市可再升二、三年，楼价再升20%，然后见顶回落，进入下跌浪，我们且计算一下下述各种情况投资的得失：

1.  楼价在下跌浪中下调50%

            下跌浪后的楼价=1.2p(0.5)=0.6p

            投资亏了40%

2.  楼价在下跌浪中下调40%

            下跌浪后的楼价=1.2p(0.6)=0.72p

            投资亏了28%

3.  楼价在下跌浪中下调30%

            下跌浪后的楼价=1.2p(0.7)=0.84p

            投资亏了16%

4.  楼价在下跌浪中下调20%

            下跌浪后的楼价=1.2p(0.8)=0.96p

            投资亏了4%

综合而言，现时买楼，投资日后得失取决於楼市泡沫爆破前的楼价升幅和下跌浪中的跌幅；泡沫爆破前的升幅愈大，下跌浪中的跌幅愈小，则投资获利幅度愈大，或亏损幅度愈小；泡沫爆破前的升幅愈小，下跌浪中的跌幅愈大，则投资获利幅度愈小，或亏损幅度愈大。

在楼市繁荣期末期的升幅，由於楼价已经极其极其偏高，可升的幅度有限，超过30%的机会极微。相反地，在楼市泡沫爆破后，下跌浪的跌幅少於30%的机会极小 ( 在过去60年，每个下跌浪的跌幅介乎40%至67%之间，上次1997年至2003年的下跌浪跌幅为67% )。换言之，现时买楼，在随之而来的下跌浪中，投资亏损的机会高和幅度大，极不化算！

~~ 待续 ~~